Chirie sau cumpărare? După câți ani merită să cumperi
Pune prețul locuinței și chiria. Calculatorul socotește lună de lună avansul, rata, taxele la notar și la ipotecă, impozitul, reparațiile și creșterea chiriei, plus ce ai câștiga dacă ai pune avansul la dobândă. Și îți spune din ce an cumpărarea iese mai avantajoasă.
Pe scurt
După câți ani merită să cumperi în loc să stai cu chirie?
Depinde mai ales de raportul dintre preț și chirie, de dobândă și de cât vor crește chiriile și prețurile. În ultimii zece ani, în România, chiriile au crescut în medie cu 4,6% pe an, iar prețurile locuințelor cu 5,1% pe an (Eurostat).
De exemplu, pentru un apartament de 100.000 €, față de o chirie de 500 € pe lună, cu avans de 15% și dobândă de 5,73%, cumpărarea iese mai avantajoasă după circa un an. Cu o chirie mai mică sau cu prețuri care cresc mai încet, durează mai mult: calculatorul îți arată și asta.
Cumpăr sau stau cu chirie?
Cât au crescut chiriile și prețurile locuințelor în România?
Variația față de anul anterior, în medie pe an. În ultimii trei ani, chiriile au crescut mai repede decât prețurile locuințelor, iar asta face cumpărarea mai avantajoasă mai devreme.
- Chirii
- Prețurile locuințelor
Vezi datele în tabel
| Anul | Chirii | Prețurile locuințelor |
|---|---|---|
| 2016 | +0,9% | +5,9% |
| 2017 | +1,5% | +6,0% |
| 2018 | +2,5% | +5,6% |
| 2019 | +2,6% | +3,4% |
| 2020 | +2,3% | +4,7% |
| 2021 | +2,5% | +4,4% |
| 2022 | +4,9% | +7,2% |
| 2023 | +9,9% | +3,3% |
| 2024 | +11,1% | +5,0% |
| 2025 | +8,2% | +5,7% |
| Media pe an | +4,6% | +5,1% |
Cum socotește calculatorul
- La semnare. Cine cumpără dă avansul și plătește onorariul notarului cu TVA, intabularea, extrasul de carte funciară, contractul și înscrierea ipotecii, plus comisioanele băncii, cu aceleași tarife ca în calculatorul „Cât costă la notar”. Cine stă cu chirie pune toți acești bani la dobândă.
- În fiecare lună. Cumpărătorul plătește rata, iar o dată pe an impozitul, asigurarea obligatorie PAD și reparațiile. Chiriașul plătește chiria, care crește o dată pe an. Cine plătește mai puțin într-o lună pune diferența deoparte, la aceeași dobândă.
- În fiecare an. Averea cumpărătorului: cât valorează locuința, minus creditul rămas și, dacă bifezi, minus impozitul și comisionul la vânzare, plus economiile lui. Averea chiriașului: economiile lui. Din anul în care averea cumpărătorului trece și rămâne peste cea a chiriașului, cumpărarea iese mai avantajoasă.
Cheltuielile pe care le plătești oricum, și cu chirie, și în locuința ta (utilitățile, întreținerea curentă la bloc), nu schimbă rezultatul, așa că nu le punem în socoteală.
Cât e dobânda acum?IRCC aplicat acum, cât va fi de la trimestrul următor și calculatorul ratei, inclusiv pentru Noua CasăRăspunsuri scurte despre chirie și cumpărare
De ce nu e de ajuns să compar rata cu chiria?
Pentru că o parte din rată îți rămâne: fiecare lună rambursezi o bucată din credit, iar locuința își poate schimba valoarea. Pe de altă parte, cine cumpără plătește la început avansul și taxele la notar, la ipotecă și la bancă, iar apoi impozitul, asigurarea și reparațiile, pe care chiriașul nu le are. Iar cine stă cu chirie poate pune avansul la dobândă. Calculatorul le pune pe toate în aceeași socoteală.
Ce înseamnă „avere” în grafic?
La cumpărare: cât valorează locuința în acel an, minus creditul rămas de plătit și, dacă bifezi, minus impozitul și comisionul la vânzare, plus banii economisiți în lunile în care rata și costurile au fost mai mici decât chiria. La chirie: avansul și taxele de la cumpărare, puse la dobândă, plus banii economisiți în lunile în care chiria a fost mai mică decât costurile cumpărării.
De unde vin creșterile de 4,6% la chirii și 5,1% la prețuri?
Sunt mediile anuale din ultimii zece ani (2016–2025) din datele Eurostat pentru România: chiriile din indicele armonizat al prețurilor de consum și indicele prețurilor locuințelor. În ultimii cinci ani, chiriile au crescut mai repede, cu 7,3% pe an. Nimeni nu știe cum vor crește de acum încolo, așa că poți schimba ambele valori.
Ce dobândă să pun la banii economisiți?
Pornim de la 6,5% pe an, dobânda titlurilor de stat Tezaur pe un an din emisiunea din octombrie 2026, neimpozabilă (pe 3 ani: 7%, pe 5 ani: 7,5%). E o variantă sigură de economisire. Dacă ții banii într-un depozit, pune dobânda netă de impozit; dacă investești altfel, pune cât te aștepți realist să câștigi.
Cum se calculează impozitul pe locuință din 2026?
Din 2026, la apartamente: suprafața utilă × 1,4 × 2.677 lei/m² (clădire din beton sau cărămidă, cu toate utilitățile) × coeficientul zonei din localitate × cota stabilită de consiliul local, între 0,08% și 0,2% (Codul fiscal, art. 457, modificat prin Legea nr. 239/2025). Reducerile pentru clădirile vechi și pentru blocuri nu se mai aplică din 2026. Valoarea exactă o afli din decizia de impunere de la primărie.
Taxele la cumpărare sunt aceleași ca în calculatorul notarial?
Da. Folosim aceleași tarife: onorariul minim al notarului cu TVA și arhivarea, intabularea, extrasul de carte funciară, contractul de ipotecă și înscrierea ipotecii la ANCPI. Pentru o socoteală detaliată, cu actele și termenele, deschide calculatorul „Cât costă la notar”.
Și dacă dobânda la credit se schimbă?
Creditele cu dobândă variabilă urmează IRCC: dacă IRCC crește, crește și rata. Calculatorul ține dobânda constantă. Ca să vezi cât de sensibil e rezultatul, încearcă și o dobândă mai mare; pentru IRCC-ul de acum și cel de la trimestrul următor, vezi pagina despre IRCC.
Calculatorul ține cont de inflație?
Toate sumele sunt în bani „de atunci”, nu ajustate cu inflația, iar asta e corect pentru comparație: și locuința, și chiria, și banii economisiți cresc în aceeași monedă. Contează diferența dintre variante, nu cifrele luate separat.
De unde sunt datele?
- Eurostat – HICP, chiriile efective pentru locuințe (CP041), România, variația medie anuală (prc_hicp_aind)
- Eurostat – Indicele prețurilor locuințelor, România, variația medie anuală (prc_hpi_a)
- Tarifele la notar, ANCPI și ipotecă: calculatorul „Cât costă la notar”, cu sursele lui (Ordinul MJ 177/C/2024, Ordinul ANCPI 16/2019)
- Banca Națională a României – Raport asupra inflației, august 2026 (dobânda medie la creditele noi pentru locuințe: 5,73%)
- Codul fiscal, art. 111 – impozitul la vânzarea locuinței: 3% până la 3 ani de la cumpărare, 1% după
- Impozitul pe clădiri în 2026 (Codul fiscal, art. 457, modificat prin Legea nr. 239/2025): explicația DITL Sector 5 București
- Primăria Buzău – formula de calcul a impozitului pe clădirile rezidențiale în 2026
- Legea nr. 260/2008, art. 5 – asigurarea obligatorie a locuinței (PAD): 130 sau 50 de lei pe an
- Titluri de stat Tezaur, octombrie 2026: 6,50% / 7% / 7,50%, neimpozabile (anunțul Ministerului Finanțelor)
- HG nr. 717/2009, anexa nr. 2 – Noua Casă: avansul și dobânda
Te-ai hotărât?
Vezi cât plătești exact la notar sau caută locuința potrivită, de cumpărat ori de închiriat.