Vânzarea apartamentului în 2026: acte, impozit și pași la notar

Toamna lui 2026 nu e cea mai simplă perioadă pentru a vinde: tranzacțiile au scăzut după pana ANCPI din vară, creditele s-au scumpit ușor, iar cumpărătorii sunt mai atenți. Tocmai de aceea, un vânzător cu actele pregătite și un anunț clar are un avantaj real. Iată ce trebuie să ai și ce s-a schimbat anul acesta.

Actele pe care ți le cere notarul

Actul de proprietate: contractul de vânzare, de donație, certificatul de moștenitor sau hotărârea judecătorească prin care ai dobândit apartamentul.
Certificatul de atestare fiscală de la direcția de taxe și impozite locale, care arată că nu ai datorii pentru apartament. Plătește întâi impozitul pe tot anul în curs. Certificatul e valabil 30 de zile. Fără el, sau fără verificarea electronică făcută de notar, contractul e nul de drept (art. 159 din Codul de procedură fiscală).
Adeverința de la asociația de proprietari că nu ai datorii la întreținere (Legea nr. 196/2018, art. 33). E valabilă tot 30 de zile.
Certificatul de performanță energetică. E valabil 10 ani. Cumpărătorul trebuie să primească o copie înainte de semnare, iar la vânzare îi dai originalul.
Polița de asigurare obligatorie a locuinței (PAD), valabilă. Costă 130 de lei pe an pentru locuințele de tip A, cum sunt blocurile din beton și casele din cărămidă, și 50 de lei pentru tipul B, de exemplu casele din chirpici (Legea nr. 260/2008).
Actele de identitate ale tuturor proprietarilor și, dacă e cazul, procura pentru cel care nu poate veni.

Extrasul de carte funciară pentru autentificare îl cere notarul direct, prin sistemul e-Terra, care funcționează pentru notari din august. Nu trebuie să alergi după el, chiar dacă platformele ANCPI pentru public, ePay și MyEterra, sunt încă oprite.

Tabel: certificatul fiscal și adeverința asociației sunt valabile 30 de zile, extrasul de carte funciară pentru autentificare 10 zile lucrătoare, polița PAD un an, certificatul energetic 10 ani, iar actul de proprietate nelimitat. — Actele cerute la vânzarea unui apartament și cât timp sunt valabile. Sursele sunt legile citate; lista completă e în ghidul „Ce acte îmi trebuie?”.

Ce s-a schimbat în 2026

Și cumpărătorul are nevoie de certificat fiscal. Din 25 februarie 2026, după modificările aduse Codului de procedură fiscală prin OUG nr. 7/2026, și cumpărătorul trebuie să dovedească că nu are datorii la bugetul local din localitatea de domiciliu. Fără această dovadă, actul e nul de drept. Notarul poate face verificarea electronic. Spune-i din timp cumpărătorului, ca să nu se amâne semnarea.

Certificatul energetic trebuie să apară și în anunț. Legea nr. 372/2005 (art. 24) cere ca anunțul de vânzare să conțină informațiile din certificat, iar amenda e de 5.000–7.500 de lei. Comandă-l înainte de publicare.

Promovare gratuită Ai un imobil de vândut sau de închiriat? Promovează-l gratuit 14 zile Trimite linkul tău unic spre anuntat.ro prietenilor, pe WhatsApp sau pe rețelele sociale. Când îl deschid 20 de oameni, anunțul tău intră printre cele promovate. Vezi cum funcționează

Cât te costă vânzarea

Impozitul pe venitul din vânzare (art. 111 din Codul fiscal):

3% dacă ai deținut apartamentul cel mult 3 ani;
1% dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani.

Impozitul se calculează la prețul din contract, dar nu la mai puțin decât valoarea din grila notarilor pentru zona respectivă. Îl reține și îl plătește notarul înainte de semnare. Pe acest venit nu se plătește CASS.

Onorariul notarului și intabularea sunt, potrivit Codului civil (art. 1.666), în sarcina cumpărătorului, dacă nu vă înțelegeți altfel. Comisionul agenției, dacă lucrezi cu una, e cel stabilit în contractul cu agenția.

Ca să vezi suma netă care îți rămâne, folosește calculatorul „Cât costă la notar și cât îți rămâne”, care are o vedere separată pentru vânzător.

Plata și termenele

Plata în numerar între persoane fizice e permisă doar până la 50.000 de lei pe tranzacție. Peste această sumă, plata se face prin bancă. Fragmentarea e interzisă (Legea nr. 70/2015).
Intabularea pe numele cumpărătorului durează, în mod normal, 7 zile lucrătoare la oficiul de cadastru. Notarul trimite dosarul.
Declarația la primărie: cumpărătorul declară apartamentul în 30 de zile. Tu plătești impozitul pe tot anul în curs, iar el îl plătește de la 1 ianuarie a anului următor.

Anunțul: unde se câștigă sau se pierde timp

Într-o piață mai lentă, cumpărătorii compară mai mult. Ce funcționează:

preț realist, apropiat de anunțurile comparabile din zonă. Un preț umflat „ca să am loc de negociere” face ca anunțul să nu fie deschis deloc;
poze în lumină naturală, cu toate camerele, baia și bucătăria, plus o fotografie a blocului și a intrării;
informațiile pe care le caută oricum cumpărătorul: anul blocului, etajul, clasa energetică, încălzirea, costul mediu al întreținerii iarna, locul de parcare;
actele pregătite, spuse în anunț: „acte la zi, intabulat, certificat energetic”.

Pe anuntat.ro poți publica gratuit anunțul. Lista completă a documentelor, cu termenele de valabilitate, e pe pagina Ce acte îmi trebuie?.

Întrebări frecvente

Pot vinde dacă apartamentul are ipotecă?

Da. De obicei, cumpărătorul plătește direct băncii suma rămasă, banca emite acordul de radiere, iar ipoteca se radiază după vânzare. Discută schema cu banca și cu notarul înainte de antecontract.

Am moștenit apartamentul acum doi ani. Plătesc 3% sau 1%?

Perioada de deținere se socotește de la data dobândirii. Pentru moștenire, întreabă notarul ce dată se ia în calcul în cazul tău, pentru că de ea depinde cota.

Cât timp sunt valabile actele?

Certificatul fiscal și adeverința asociației, 30 de zile. Extrasul de carte funciară pentru autentificare, 10 zile lucrătoare. Certificatul energetic, 10 ani. Cere actele cu termen scurt cu câteva zile înainte de semnare.

Informațiile sunt valabile la 25 octombrie 2026.