Ce acte îmi trebuie?

Documentul prin care ai dobândit imobilul: contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească definitivă sau titlu de proprietate (la terenurile retrocedate). Pentru o casă construită de tine: autorizația de construire și procesul-verbal de recepție.

De unde

Îl ai deja. Dacă l-ai pierdut: duplicat de la notarul care l-a autentificat sau copie certificată din arhiva oficiului de cadastru (OCPI).

Cost

Originalul: 0 lei. Copie certificată din arhiva OCPI: 25 lei/dosar.

Durată

Imediat, dacă îl ai; câteva zile pentru un duplicat.

Valabilitate

Nelimitată

• Numele de pe act trebuie să corespundă cu proprietarul înscris în cartea funciară.
• Dacă sunt mai mulți proprietari, toți semnează la notar sau sunt reprezentați prin procură.

Dovedește că ai plătit toate obligațiile către bugetul local pentru imobilul vândut, inclusiv impozitul pe tot anul în curs. Fără el (sau fără verificarea electronică făcută de notar), contractul este nul de drept.

De unde

Direcția de taxe și impozite locale a primăriei unde este declarat imobilul. Notarul îl poate cere și el, pe baza delegării tale, sau poate verifica situația pe cale electronică.

Cost

Stabilit de primărie (verifică pe site-ul ei dacă se percepe o taxă).

Durată

Maximum 2 zile lucrătoare.

Valabilitate

30 de zile de la emitere

• Plătește integral impozitul pe anul în curs înainte să ceri certificatul.
• Cere-l cu câteva zile înainte de semnare, ca să nu expire.

Din 25 februarie 2026, și cumpărătorul trebuie să dovedească faptul că nu are datorii la bugetul local al localității unde are domiciliul (sau sediul, pentru firme). Fără această dovadă, actul este nul de drept.

De unde

Direcția de taxe și impozite locale a localității de domiciliu. Prezentarea certificatului poate fi înlocuită de verificarea electronică făcută de notar.

Cost

Stabilit de primărie (verifică pe site-ul ei dacă se percepe o taxă).

Durată

Maximum 2 zile lucrătoare.

Valabilitate

30 de zile de la emitere

• Întreabă notarul dacă face el verificarea electronică; dacă nu, cere certificatul cu câteva zile înainte de semnare.

Arată clasa energetică a clădirii. Trebuie să-i dai cumpărătorului o copie înainte de semnare, iar originalul la semnare. Un contract încheiat fără să fi pus certificatul la dispoziția cumpărătorului poate fi anulat (nulitate relativă).

De unde

Un auditor energetic pentru clădiri atestat. Certificatul trebuie să aibă cod unic de înregistrare de la ministerul de resort; fără cod, este nul de drept.

Cost

Tarif liber, stabilit de auditor; ofertele publicate în 2026 pornesc, în general, de la circa 150–250 lei pentru un apartament.

Durată

De regulă câteva zile (vizită la imobil și calcul).

Valabilitate

10 ani, dacă nu se fac renovări majore

• Dacă ai deja un certificat valabil, îl poți folosi.
• Pentru o clădire vândută înainte de recepție, constructorul pune la dispoziție datele energetice într-un certificat fără cod, urmând ca la recepție să se emită certificatul definitiv.

Dovedește plata la zi a cotelor de întreținere sau menționează datoriile existente. Notarul autentifică vânzarea doar cu această adeverință; altfel, actul este anulabil.

De unde

Președintele sau administratorul asociației, care trebuie să o elibereze în cel mult 3 zile lucrătoare de la cerere. Se prezintă în original, cu semnături și ștampilă.

Cost

Legea nu prevede un tarif.

Durată

Maximum 3 zile lucrătoare.

Valabilitate

30 de zile calendaristice

• Dacă blocul nu are asociație funcțională, dai o declarație pe propria răspundere și prezinți ultima factură (cel mult 2 luni vechime) cu dovada plății.

Dacă imobilul nu are carte funciară, ai nevoie, de regulă, de o documentație cadastrală pentru prima înregistrare. Notarul îți spune exact ce trebuie, în funcție de istoricul imobilului.

De unde

O persoană fizică sau juridică autorizată ANCPI întocmește documentația; oficiul de cadastru (OCPI) o recepționează și deschide cartea funciară.

Cost

Tariful persoanei autorizate (negociat) + 120 lei/imobil pentru recepție și deschiderea cărții funciare.

Durată

De regulă câteva săptămâni (măsurători, întocmirea documentației, recepția la OCPI).

Valabilitate

—

• Cere mai multe oferte de la persoane autorizate ANCPI și întreabă ce include prețul (măsurători, plan, depunere).

Succesiunea trebuie finalizată și dreptul tău înscris în cartea funciară înainte de vânzare. Dacă succesiunea se finalizează la mai mult de 2 ani de la deces, moștenitorii datorează un impozit de 1% din valoarea masei succesorale.

De unde

La un notar public, competent după ultimul domiciliu al persoanei decedate.

Cost

Onorariul minim: 2,7% până la 20.000 lei (minimum 240 lei), apoi grilă descrescătoare, până la 1.205 lei + 0,85% peste 65.001 lei; plus impozitul de 1%, dacă e cazul.

Durată

De la câteva săptămâni la câteva luni, în funcție de acte și de numărul moștenitorilor.

Valabilitate

Nelimitată

• Adună din timp actele de stare civilă și actele de proprietate ale defunctului.

Bunurile comune se vând doar cu acordul ambilor soți. Pentru locuința familiei, e nevoie de acordul scris al celuilalt soț chiar dacă imobilul este bunul tău propriu.

De unde

Soțul sau soția semnează la notar sau își dă consimțământul printr-un act autentic (procură sau declarație notarială). Ia cu tine și certificatul de căsătorie.

Cost

Inclus, dacă soțul este prezent la semnare; altfel, onorariul notarial pentru procură sau declarație.

Durată

Aceeași zi.

Valabilitate

—

• Fără acordul necesar, actul poate fi anulat la cererea celuilalt soț.

Banca îți comunică suma necesară pentru închiderea creditului și condițiile în care acceptă radierea ipotecii. De regulă, o parte din preț se plătește direct băncii, iar după aceea se cere radierea ipotecii din cartea funciară.

De unde

Banca creditoare.

Cost

Eventualele comisioane ale băncii; radierea ipotecii la OCPI: 75 lei.

Durată

Câteva zile lucrătoare.

Valabilitate

Cea indicată de bancă (soldul se modifică lunar).

• Stabilește cu cumpărătorul și cu notarul ordinea plăților înainte de semnare.

Monumentele istorice se pot vinde doar cu respectarea dreptului de preempțiune al statului, exercitat prin Ministerul Culturii sau serviciile sale deconcentrate ori prin autoritățile locale. Vânzarea fără această procedură este nulă absolut.

De unde

Direcția județeană pentru cultură (serviciul deconcentrat al Ministerului Culturii), căreia îi transmiți intenția de vânzare, cu documentația cerută.

Cost

—

Durată

Conform procedurii legale; așteaptă răspunsul scris înainte de semnare.

Valabilitate

—

Depui la primărie cererea de afișare și oferta de vânzare. Preemptorii au prioritate, în această ordine: coproprietari, soți, rude și afini până la gradul III; proprietarii investițiilor agricole și arendașii; vecinii; tinerii fermieri; unitățile de cercetare agricolă; persoanele cu domiciliul în localitate sau în cele vecine; statul (prin Agenția Domeniilor Statului).

De unde

Primăria localității unde se află terenul.

Cost

—

Durată

Primăria afișează oferta în 5 zile lucrătoare, timp de 45 de zile lucrătoare. Dacă nu cumpără niciun preemptor, alți cumpărători pot depune dosar în următoarele 30 de zile.

Valabilitate

—

• Nu poți vinde ulterior la un preț mai mic sau în condiții mai avantajoase decât cele din ofertă.

Fără el, notarul nu poate autentifica vânzarea. Se emite după verificarea procedurii de preempțiune.

De unde

Structura teritorială a Ministerului Agriculturii (Direcția pentru Agricultură Județeană) pentru terenuri de până la 30 ha; peste 30 ha, structura centrală.

Cost

—

Durată

Verificare în 10 zile lucrătoare de la încheierea afișării, apoi avizul în încă 5 zile lucrătoare.

Valabilitate

6 luni de la comunicare (mai mult, dacă se încheie între timp o promisiune bilaterală de vânzare)

Dacă ești preemptor, îți înregistrezi în scris acceptarea ofertei la primărie în cele 45 de zile lucrătoare, cu actele justificative. Dacă nu ești preemptor și niciunul nu cumpără, ca persoană fizică trebuie să îndeplinești cumulativ: domiciliu în România de cel puțin 5 ani, activitate agricolă de cel puțin 5 ani și înregistrare fiscală de cel puțin 5 ani. Dacă niciun cumpărător nu îndeplinește condițiile, terenul se poate vinde oricărei persoane.

De unde

Primăria localității unde se află terenul.

Cost

—

Durată

45 de zile lucrătoare pentru preemptori; apoi 30 de zile pentru ceilalți cumpărători.

Valabilitate

—

• Urmărește oferta afișată la primărie și pe site-ul ei, ca să nu ratezi termenul.

Banca cere, de regulă, un raport de evaluare a imobilului făcut de un evaluator autorizat ANEVAR acceptat de ea, apoi emite aprobarea finală. La notar se semnează și contractul de ipotecă, care se înscrie în cartea funciară.

De unde

Banca și evaluatorul autorizat.

Cost

Evaluarea: tariful evaluatorului. Înscrierea ipotecii în cartea funciară: 100 lei/imobil + 0,1% din valoarea creditului garantat. Contractul de ipotecă are onorariu notarial separat.

Durată

De regulă câteva săptămâni până la aprobarea finală.

Valabilitate

Cea din oferta băncii.

• Cere băncii lista exactă a documentelor și termenul în care eliberează banii.

Cere dezvoltatorului autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, certificatul energetic definitiv și extrasul de carte funciară în care apare construcția. Livrarea de locuințe noi de către un dezvoltator plătitor de TVA se face, ca regulă, cu cota standard de 21%. Cota redusă de 9% s-a aplicat doar tranzitoriu, pentru anumite locuințe (maximum 120 mp utili și 600.000 lei fără TVA) cu avans contractat până la 1 august 2025.

De unde

Dezvoltatorul; notarul verifică eligibilitatea pentru cota redusă în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA.

Cost

TVA inclus sau adăugat la preț: verifică exact în contract.

Durată

—

Valabilitate

—

• Dacă apartamentul nu e încă recepționat, citește cu atenție garanțiile și termenele din antecontract.

Persoana împuternicită semnează în numele tău. Procura trebuie să fie autentică și să descrie clar imobilul și limitele mandatului (de exemplu, prețul minim și dacă poate încasa banii).

De unde

La orice notar din România. Din străinătate: la consulatul României sau la un notar local, cu apostilă și traducere legalizată.

Cost

Onorariul minim: 100 lei + TVA, indiferent de numărul mandanților și mandatarilor.

Durată

Aceeași zi.

Valabilitate

Cea stabilită în procură.

• Trimite notarului care face vânzarea o copie a procurii din timp, ca să o verifice.

Certificat constatator recent de la Registrul Comerțului, hotărârea adunării asociaților (sau decizia asociatului unic) pentru vânzare sau cumpărare și împuternicirea persoanei care semnează. Regimul de TVA al tranzacției se stabilește potrivit Codului fiscal; discută-l cu contabilul înainte de semnare.

De unde

Oficiul Registrului Comerțului (inclusiv online); actele interne ale firmei.

Cost

Tarifele ONRC. Intabularea în favoarea unei persoane juridice costă 0,5% din valoare (față de 0,15% pentru persoane fizice).

Durată

Rapid, inclusiv online.

Valabilitate

Notarul îți spune cât de recent trebuie să fie certificatul constatator.

Cetățenii statelor membre UE pot dobândi terenuri în aceleași condiții ca cetățenii români. Cetățenii altor state pot dobândi terenuri doar în condițiile tratatelor internaționale, pe bază de reciprocitate; în lipsa unui astfel de tratat, pot dobândi construcția, nu și terenul. Clădirile (de exemplu, un apartament) se pot cumpăra.

De unde

Notarul verifică regimul aplicabil. Dacă nu vorbești limba română, la semnare va fi nevoie de un interpret autorizat.

Cost

Onorariul interpretului, dacă e cazul.

Durată

—

Valabilitate

—

• Pentru terenurile agricole din extravilan se aplică și condițiile Legii 17/2014.

Carte de identitate sau pașaport, în termen de valabilitate, pentru fiecare persoană care semnează.

De unde

Îl ai deja.

Cost

0 lei

Durată

—

Valabilitate

Trebuie să fie valabil la data semnării.

• Verifică din timp data expirării; un act expirat amână semnarea.

Notarul îl cere obligatoriu înainte de autentificare și îl folosește pentru a verifica proprietarul și sarcinile. Obținerea lui este inclusă în onorariul notarial; se plătește doar tariful ANCPI.

De unde

Notarul, din sistemul ANCPI.

Cost

40 lei (tarif ANCPI).

Durată

De îndată.

Valabilitate

10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii

• Pentru imobilele fără carte funciară, notarul folosește un certificat de sarcini (100 lei).

3% dacă ai deținut imobilul cel mult 3 ani, 1% dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani. Se calculează la valoarea din contract, dar nu mai puțin decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor. Notarul îl calculează și îl încasează înainte de autentificare.

De unde

Se plătește la notar.

Cost

Calculează-l mai jos, în secțiunea Costuri.

Durată

La semnare.

Valabilitate

—

• Nu se datorează, de exemplu, la donația între rude până la gradul III și între soți.

Dacă vinzi terenul agricol din extravilan înainte de 8 ani de la cumpărare, datorezi un impozit de 80% aplicat diferenței pozitive dintre valoarea de la vânzare și cea de la cumpărare, stabilite pe baza studiilor de piață ale camerei notarilor.

De unde

Se calculează și se plătește la vânzare.

Cost

80% din câștigul calculat legal.

Durată

La semnare.

Valabilitate

—

Dacă nu conveniți altfel, cheltuielile contractului sunt ale cumpărătorului. Onorariul minim se calculează pe tranșe, după grila oficială; intabularea costă 0,15% din valoare pentru persoane fizice (minimum 60 lei).

De unde

Se plătesc la notar, care virează și tariful către ANCPI.

Cost

Calculează-le mai jos, în secțiunea Costuri.

Durată

La semnare.

Valabilitate

—

• Onorariile din grilă sunt minimale; cere notarului oferta completă înainte de programare.

Între persoane fizice, plata în numerar este permisă doar până la 50.000 lei pe tranzacție, iar fragmentarea plăților este interzisă. Depășirea se amendează cu 25% din suma care depășește plafonul (minimum 500 lei). Notarul poate cere informații despre proveniența banilor.

De unde

Transfer bancar, cu mențiunea contractului; dovada plății se menționează în act.

Cost

Comisioanele băncii.

Durată

La semnare.

Valabilitate

—

• Stabiliți în scris momentul plății (la semnare sau imediat după) și contul în care se face.

Notarul trimite din oficiu cererea de înscriere în cartea funciară, în ziua semnării sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare. Primești încheierea de intabulare și extrasul de carte funciară actualizat.

De unde

Oficiul de cadastru (OCPI) în a cărui rază se află imobilul.

Cost

Inclusă în tariful de intabulare plătit la notar.

Durată

Termenul de soluționare al OCPI; urmărește stadiul cu numărul de înregistrare primit.

Valabilitate

—

• Odată cu intabularea primești gratuit un extras de carte funciară pentru informare, care arată înscrierea făcută.
• Verifică extrasul primit: numele, cota de proprietate și radierea eventualelor ipoteci.

Depui declarația pentru impozitul pe clădiri și/sau pe teren. Datorezi impozitul începând cu 1 ianuarie a anului următor; pe anul în curs îl plătește vânzătorul.

De unde

Direcția de taxe și impozite locale a localității unde se află imobilul.

Cost

0 lei

Durată

În termen de 30 de zile de la cumpărare.

Valabilitate

—

Comunici președintelui asociației informațiile necesare pentru calculul întreținerii (proprietar, număr de persoane etc.).

De unde

Președintele sau administratorul asociației.

Cost

0 lei

Durată

În 10 zile lucrătoare de la cumpărare.

Valabilitate

—

Acoperă cutremurul, inundațiile și alunecările de teren. Este obligatorie pentru proprietarii de locuințe; la creditul ipotecar, banca o cere înainte de eliberarea banilor.

De unde

Orice asigurător autorizat să emită polițe PAD.

Cost

Primă anuală fixă, stabilită potrivit legii, în funcție de tipul locuinței.

Durată

Aceeași zi.

Valabilitate

1 an

• Polița vânzătorului nu se transferă automat; încheie una nouă pe numele tău.

Predai cumpărătorului originalul certificatului energetic și orice documente care pot avea consecințe asupra drepturilor lui. La înregistrarea contractului, depui la organul fiscal competent o copie a certificatului energetic.

De unde

Cumpărătorului, la predarea imobilului; copia certificatului, la organul fiscal.

Cost

0 lei

Durată

La predare.

Valabilitate

—

• Semnați un proces-verbal de predare-primire, cu indexurile contoarelor și lista cheilor.