Pentru cine nu ia credit de la bancă și pentru proprietarii care vor să vândă mai repede: ce înseamnă juridic rezerva dreptului de proprietate, avansul și garanțiile, ce se întâmplă dacă o rată nu se plătește și ce scrieți în contract. Cu calculator de rate.
Ultima ratămomentul în care devii proprietar, la vânzarea cu rezerva proprietății (art. 1.755)
1/8 din prețo singură rată neplătită de cel mult atât nu desființează contractul (art. 1.756)
La notarvânzarea unei locuințe se face prin act autentic (art. 1.244)
0anunțuri pe Anuntat.ro cu plata în rate la proprietar, acum
Pe scurt
Poți cumpăra o casă în rate direct de la proprietar?
Da: Codul civil reglementează vânzarea cu plata prețului în rate (art. 1.755–1.757), iar pentru o locuință contractul se face la notar și se trece în cartea funciară. Cu rezerva proprietății devii proprietar la ultima rată, cu ipotecă pentru restul prețului de la semnare.
O singură rată neplătită, de cel mult o optime din preț, nu permite desființarea contractului, dacă nu ați convenit altfel (art. 1.756).
Toate se fac la notar. Diferă momentul în care cumpărătorul devine proprietar și felul în care e protejat vânzătorul dacă ratele nu se plătesc.
1
Vânzare cu rezerva dreptului de proprietate
Semnați acum contractul de vânzare la notar, cumpărătorul primește casa și plătește prețul în rate. Devine proprietar abia la plata ultimei rate.
Cine e proprietar în timpul ratelor
Vânzătorul, până la ultima rată (art. 1.755 Cod civil)
Cine suportă riscul (incendiu, inundație)
Cumpărătorul, de la predarea casei (art. 1.755)
Cum e protejat cumpărătorul
Contract definitiv, cu prețul fixat. Notată în cartea funciară, vânzarea cu rezerva proprietății devine opozabilă celorlalți (art. 902), deci casa nu poate fi vândută altcuiva pe ascuns.
Cum e protejat vânzătorul
Rămâne proprietar până la plata integrală. Dacă cumpărătorul nu plătește, poate cere rezoluțiunea (art. 1.724, cu limitele de la art. 1.756–1.757).
Taxe și notar
Onorariul notarului și impozitul vânzătorului se plătesc la semnarea contractului, pe tot prețul.
art. 1.684 și art. 1.755–1.757 Cod civil
2
Vânzare cu proprietatea transmisă acum și ipotecă pentru restul prețului
Cumpărătorul devine proprietar de la semnare. Pentru prețul rămas de plată, vânzătorul are ipotecă pe casă.
Cine e proprietar în timpul ratelor
Cumpărătorul, de la semnarea contractului
Cine suportă riscul (incendiu, inundație)
Cumpărătorul, ca proprietar
Cum e protejat cumpărătorul
E proprietar din prima zi: poate face lucrări, își poate muta domiciliul.
Cum e protejat vânzătorul
Are ipotecă legală pe casă pentru prețul datorat (art. 2.386 pct. 1). Ipoteca există doar după înscrierea în cartea funciară (art. 2.377), iar la neplată poate cere executarea silită (art. 1.724).
Taxe și notar
Onorariul notarului și impozitul vânzătorului se plătesc la semnare, pe tot prețul.
Promisiune de vânzare (antecontract) cu plata în rate
Semnați acum o promisiune de vânzare-cumpărare, cumpărătorul plătește în rate, iar contractul de vânzare se semnează după ultima rată.
Cine e proprietar în timpul ratelor
Vânzătorul, până la contractul final
Cine suportă riscul (incendiu, inundație)
Se stabilește în contract (cine folosește casa, cine o asigură)
Cum e protejat cumpărătorul
Sumele plătite sunt avans din preț (art. 1.670). Cumpărătorul are ipotecă legală pe casă pentru returnarea lor (art. 2.386 pct. 2), iar promisiunea se notează în cartea funciară (art. 902 alin. 2). Dacă vânzătorul refuză contractul final, instanța poate da o hotărâre care ține loc de contract (art. 1.669), cerută în 6 luni.
Cum e protejat vânzătorul
Păstrează proprietatea până la final și poate cere rezoluțiunea promisiunii dacă ratele nu se plătesc.
Taxe și notar
La promisiune, onorariul notarului e de 1% din avans (minimum 230 lei). Impozitul vânzătorului și onorariul vânzării se plătesc la contractul final.
Notarea în cartea funciară vă protejează pe amândoi. Vânzarea cu rezerva proprietății și antecontractul se notează în cartea funciară (art. 902 alin. 2 Cod civil), iar ipoteca există doar după ce e înscrisă acolo (art. 2.377). Verificați ca notarul să ceară și notarea sau înscrierea lor în cartea funciară.
Avansul și arvuna
Care e diferența dintre avans și arvună?
Scrieți în contract, cu cuvintele legii, ce fel de sumă dați la început. De asta depinde ce se întâmplă cu banii dacă vânzarea nu se mai face.
Avans
O parte din preț plătită dinainte. Sumele plătite pe baza unei promisiuni de vânzare sunt avans, dacă nu ați scris altceva în contract (art. 1.670). Dacă vânzarea nu se mai face, avansul se dă înapoi; eventualele pagube se cer separat.
Arvună confirmatorie
Dacă cumpărătorul nu plătește fără motiv, vânzătorul poate desființa contractul și păstrează arvuna; dacă vânzătorul se răzgândește, cumpărătorul poate cere dublul ei (art. 1.544). Fiecare poate alege și să ceară executarea contractului.
Arvună penalizatoare
Contractul spune expres că o parte (sau amândouă) se poate retrage: cine se retrage pierde arvuna dată sau dă înapoi dublul celei primite (art. 1.545).
Dacă o rată nu se plătește
Ce se întâmplă la întârziere?
O singură rată mică neplătită nu desființează contractulDacă rata neplătită nu e mai mare de o optime din preț și nu ați convenit altfel, vânzătorul nu poate cere rezoluțiunea, iar cumpărătorul păstrează termenele pentru ratele următoare (art. 1.756).
Vânzătorul poate cere plata sau desființarea vânzăriiCând cumpărătorul nu plătește, vânzătorul poate cere executarea silită a plății sau rezoluțiunea vânzării, plus daune-interese (art. 1.724).
La rezoluțiune, ratele se întorc, minus folosințaVânzătorul dă înapoi sumele primite, dar poate reține o compensație echitabilă pentru folosirea casei și alte daune. O clauză că ratele rămân vânzătorului poate fi redusă de instanță, ca o clauză penală (art. 1.757).
Pactul comisoriu trebuie scris clarContractul se poate desființa de drept doar dacă spune expres ce obligații neîndeplinite duc la asta; de regulă e nevoie și de punerea în întârziere a cumpărătorului (art. 1.553).
Calculator
Cât plătești pe lună?
Introdu prețul, avansul și numărul de luni. Dobânda e opțională: o stabiliți voi în contract.
Graficul ratelor
Calculul e orientativ: ratele egale lunare, cu dobânda pe soldul rămas. Prețul, dobânda și penalitățile reale sunt cele din contractul semnat la notar.
Contractul
Ce să scrieți în contract?
Prețul total, moneda și, dacă e în euro, cursul folosit la plată
Avansul și dacă e avans sau arvună (confirmatorie sau penalizatoare)
Graficul ratelor: suma, ziua scadenței, contul în care se plătesc
Dobânda, dacă există, și penalitățile de întârziere
Garanția vânzătorului: rezerva proprietății sau ipoteca, și notarea ori înscrierea ei în cartea funciară
Data predării casei și cine suportă riscul de la predare
Cine plătește impozitul pe clădire, utilitățile și asigurarea obligatorie a locuinței până la ultima rată
Ce se întâmplă la întârziere: câte rate, câte zile, pactul comisoriu
Cum se șterge din cartea funciară rezerva sau ipoteca după ultima rată (de regulă, pe baza unei declarații autentice a vânzătorului că a primit tot prețul)
Dacă cumpărătorul poate plăti mai devreme restul prețului
Nu da bani fără act la notar. Vânzarea unei case care nu e făcută prin act autentic e lovită de nulitate absolută (art. 1.244 Cod civil): nu te face proprietar, iar banii plătiți se recuperează greu dacă vânzătorul vinde altcuiva.
Pe Anuntat.ro
Vinzi și accepți plata în rate? Spune-o în anunț
Bifează „Accept plata în rate direct la mine” când publici sau editezi anunțul. Poți scrie avansul minim și numărul maxim de luni. Anunțul apare și în categoria dedicată.
E legal să cumpăr o casă în rate direct de la proprietar?
Da. Codul civil reglementează vânzarea cu plata prețului în rate (art. 1.755–1.757). Pentru o locuință, contractul se face la notar, în formă autentică (art. 1.244), și se trece în cartea funciară.
Când devin proprietar?
Depinde de varianta aleasă. Cu rezerva proprietății, la plata ultimei rate (art. 1.755). Cu ipotecă pentru restul prețului, de la semnarea contractului. Cu promisiune de vânzare, la semnarea contractului final, după ultima rată.
Cine plătește dacă se strică ceva în casă înainte de ultima rată?
La vânzarea cu rezerva proprietății, riscul trece la cumpărător de la predarea casei, chiar dacă proprietatea trece abia la final (art. 1.755). La celelalte variante, scrieți în contract cine răspunde și cine asigură casa.
Ce se întâmplă dacă întârzii o rată?
O singură rată neplătită, de cel mult o optime din preț, nu permite desființarea contractului, dacă nu ați convenit altfel (art. 1.756). Pentru întârzieri mai mari, vânzătorul poate cere plata sau rezoluțiunea (art. 1.724), iar la rezoluțiune îți întoarce ratele, minus o compensație pentru folosință (art. 1.757).
Pot cere dobândă pentru rate?
Da, dacă o treceți în contract. Separat, pentru o rată plătită cu întârziere, vânzătorul are oricum dreptul la daune moratorii de la scadență până la plată: cât ați convenit sau, dacă nu ați convenit nimic, cât prevede legea (art. 1.535 Cod civil). E mai clar să le scrieți în contract.
Cine plătește notarul și impozitul?
Cheltuielile contractului sunt ale cumpărătorului, dacă nu ați convenit altfel (art. 1.666 Cod civil). Impozitul din vânzare (3% sau 1% din preț, după cât timp a avut vânzătorul locuința) îl datorează vânzătorul și îl încasează notarul înainte de semnarea contractului de vânzare (Codul fiscal, art. 111).
Ultima verificare a surselor: 23 octombrie 2026. Ghidul are caracter informativ și nu ține loc de consultanță juridică. Varianta potrivită și clauzele contractului le stabiliți cu notarul (și, dacă vreți, cu un avocat) înainte să plătiți ceva.
Cauți o casă pe care s-o plătești în rate?
Vezi anunțurile în care proprietarul acceptă plata în rate, direct, fără bancă.