Construcții fără autorizație: regularizare până în august 2027

În România sunt foarte multe case cu un etaj, o anexă sau un balcon închis care nu apar în nicio autorizație. Până de curând, singura cale de legalizare trecea printr-un proces lung și incert. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), în vigoare din 25 august 2026, schimbă situația. Introduce o autorizație de regularizare și deschide, pentru un an, o fereastră în care aproape orice construcție poate fi legalizată, dacă respectă regulile de urbanism și e sigură.

Fereastra se închide pe 25 august 2027. După această dată, primăriile au obligația să ceară în instanță demolarea construcțiilor rămase nelegalizate.

Ce se poate regulariza oricând

Art. 301 din Cod stabilește regimul permanent. Autorizația de regularizare se poate cere oricând pentru:

• locuințe unifamiliale cu parter sau parter și etaj, de cel mult 150 mp construiți desfășurați;
• anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau ale exploatațiilor agricole, de cel mult 150 mp;
• închiderile de balcoane, dacă nu ies pe domeniul public.

Excepție fac monumentele istorice și clădirile din zonele protejate sau din zonele de protecție ale monumentelor.

Ce se poate regulariza doar până la 25 august 2027

Pentru un an de la intrarea în vigoare a Codului, autorizația de regularizare se poate cere și pentru alte categorii de construcții: case mai mari, clădiri cu mai multe etaje, spații comerciale, extinderi. Condițiile sunt cumulative (art. 301 alin. 7):

• lucrările respectă reglementările de urbanism în vigoare la data emiterii autorizației de regularizare, adică PUG-ul sau PUZ-ul de azi;
• construcția îndeplinește cerințele fundamentale de calitate: rezistență și stabilitate, securitate la incendiu, igienă, siguranță în exploatare, protecție la zgomot, economie de energie;
• ai plătit obligațiile fiscale și amenzile aplicate.

Cerințele de calitate se dovedesc prin expertize tehnice făcute de experți atestați, câte una pentru fiecare domeniu (art. 301 alin. 9). Pentru o casă obișnuită, asta înseamnă cel puțin o expertiză de rezistență. Primăria poate cere și lucrări de aducere la conformitate înainte să emită autorizația.

Cât costă: de 10 ori taxele normale

Aici e partea care doare. În fereastra de un an, cotele pentru controlul statului în urbanism și construcții se plătesc de zece ori mai mult decât dacă ai fi construit legal. La fel și taxele pentru certificatul de urbanism și pentru autorizație (art. 301 alin. 8).

Un exemplu: taxa pentru autorizația de construire a unei clădiri rezidențiale este de 0,5% din valoarea lucrărilor (art. 474 alin. 5 din Codul fiscal). Pentru o casă cu lucrări de 400.000 de lei, taxa normală ar fi de 2.000 de lei. În regularizare devine 20.000 de lei. La ea se adaugă cotele pentru controlul statului, tot înmulțite cu zece, plus expertizele tehnice. Suma e mare, dar de regulă rămâne sub costul unei demolări sau sub pierderea de valoare a unei case pe care n-o poți vinde ori ipoteca normal.

Ce se întâmplă dacă nu faci nimic

• Impozitul se dublează. Pentru construcțiile neautorizate și neregularizate, impozitul pe clădiri crește cu 100%, de la data la care primăria constată situația până la regularizare sau demolare (art. 301 alin. 11). Plata impozitului nu legalizează construcția.
• După 25 august 2027 urmează instanța. Primăriile pot demola construcțiile nelegalizate, cu recuperarea cheltuielilor, sau trebuie să ceară demolarea în instanță. Primarul are la dispoziție 30 de zile de la expirarea termenului ca să depună acțiunea (art. 301 alin. 12–13).
• Amenzile. Construirea fără autorizație sau fără notificare rămâne contravenție, iar organul de control poate dispune regularizarea sau desființarea lucrărilor (art. 358).

Dacă vrei să cumperi o casă cu „extindere nedeclarată”

Situația e frecventă în anunțuri: „casă P+1, etajul nu e intabulat” sau „anexă construită ulterior”. Ce trebuie să știi:

• notarul vinde ce scrie în cartea funciară. Partea neintabulată nu există juridic, deci nu o cumperi oficial;
• banca evaluează și finanțează tot ce e intabulat, nu ce vezi;
• riscul regularizării, cu taxele de 10 ori mai mari și cu eventuala demolare, trece la tine.

Cere vânzătorului să regularizeze înainte de vânzare sau negociază prețul ținând cont de cost. Nu te baza pe promisiunea „se rezolvă ușor după”.

Ce lucrări nu au nevoie de autorizație sau se fac doar cu notificare vezi pe pagina Ce poți construi fără autorizație?. Pașii pentru o autorizație obișnuită sunt pe pagina Autorizația de construire, pas cu pas.

Întrebări frecvente

De unde încep?

De la primăria care ar fi emis autorizația de construire. Ceri lista documentelor pentru autorizația de regularizare. În orice caz vei avea nevoie de expertizele tehnice care dovedesc cerințele de calitate (art. 301 alin. 9) și de verificarea încadrării în urbanismul de azi, pe care o face primăria sau un specialist în urbanism angajat de tine.

Pot regulariza o construcție pe un teren unde PUG-ul nu permite construcții?

Nu. Una dintre condiții este încadrarea în reglementările urbanistice în vigoare. Dacă regulile zonei nu permit construcția, primăria aplică procedura de desființare.

Închiderea balconului la bloc intră aici?

Da. Închiderile de balcoane fără extindere pe domeniul public pot primi autorizație de regularizare oricând, nu doar în fereastra de un an.

Textul este bazat pe art. 301 și 358 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), în forma de pe legislatie.just.ro la octombrie 2026.