TVA de 21% la locuințele noi din 1 octombrie 2026: cât plătești în plus
De la 1 octombrie 2026, un apartament nou cumpărat de la dezvoltator are TVA de 21%. Cota redusă de 9%, pe care mulți cumpărători o mai invocau în discuțiile cu agenții, s-a terminat pe 30 septembrie. Nu a venit nicio prelungire, așa că orice locuință nouă livrată de acum înainte se facturează cu cota standard.
Pe hârtie e o schimbare de 12 puncte procentuale. În buzunar înseamnă zeci de mii de lei pe un apartament obișnuit. Mai jos e calculul, cine a mai putut folosi cota de 9% până la final și ce să urmărești dacă semnezi acum un antecontract.
Cât plătești în plus cu TVA de 21%
Am luat două prețuri fără TVA des întâlnite la apartamentele noi de două camere din orașele mari:
- 400.000 lei fără TVA: cu 9% ar fi costat 436.000 lei, cu 21% costă 484.000 lei. Diferența: 48.000 lei.
- 500.000 lei fără TVA: cu 9% ar fi costat 545.000 lei, cu 21% costă 605.000 lei. Diferența: 60.000 lei.
Calculul pleacă de la ideea că dezvoltatorul păstrează prețul fără TVA și trece toată diferența în prețul final. Nu e obligatoriu să se întâmple așa: un dezvoltator care vinde greu poate absorbi o parte din creștere, ca să nu piardă clienți. De aceea, cere mereu în scris prețul fără TVA și cota aplicată. Altfel nu poți compara două oferte.
Cine a mai prins cota de 9% până la 30 septembrie
Cota de 9% nu mai era, de fapt, deschisă oricui din august 2025, când TVA-ul standard a urcat la 21%. A rămas doar un regim de tranziție, prelungit ultima dată prin Legea nr. 161/2026 (Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026). Potrivit art. I din această lege, o persoană fizică putea cumpăra cu 9% o singură locuință, dacă erau îndeplinite toate condițiile de mai jos:
- locuința avea cel mult 120 mp utili, fără anexe, și o valoare de cel mult 600.000 lei fără TVA, inclusiv terenul;
- era livrată, gata de locuit, cel târziu pe 30 septembrie 2026;
- cumpărătorul nu mai luase o altă locuință cu TVA redus din 1 ianuarie 2023;
- exista un act de plată în avans semnat până la 1 august 2025.
Pentru avansurile semnate între 3 și 31 iulie 2025, legea mai cerea ca minimum 20% din valoarea locuinței să fi fost plătit până la 31 iulie 2025. Practic, cota de 9% a rămas pentru cei care se angajaseră deja în 2025 și au primit cheile până la sfârșitul lui septembrie 2026.
Am avans din 2025, dar blocul se termină în noiembrie. Ce se întâmplă?
Aici e cea mai neplăcută situație. Legea cerea ca livrarea să aibă loc până la 30 septembrie 2026 inclusiv. Dacă locuința se predă după această dată, factura finală se face cu 21%, chiar dacă avansul a fost plătit la timp.
Ce poți face: recitește contractul și vezi cine suportă riscul unei schimbări de TVA. Multe antecontracte spun că prețul este „plus TVA la cota legală în vigoare la data facturării”. Altele stabilesc un preț final, cu TVA inclus. În al doilea caz ai argumente să ceri dezvoltatorului să păstreze prețul. Dacă întârzierea vine din vina lui, verifică și clauza de penalități pentru predare. Merită o discuție cu un avocat înainte să semnezi actul final.
Semnezi acum un antecontract? Trei lucruri de verificat
- Cum e scris prețul. „X euro + TVA” și „X euro cu TVA inclus” sunt două oferte foarte diferite. Cere să apară explicit cota (21%) și suma TVA.
- Moneda și cursul. Prețul e de obicei în euro, dar factura se face în lei. Vezi la ce curs se face conversia și la ce dată.
- Termenul de predare și penalitățile. Nu mai e o miză fiscală, dar rămâne una de buget: fiecare lună de întârziere e o lună de chirie în plus.
Și locuințele vechi?
Când cumperi de la o persoană fizică un apartament sau o casă în care s-a locuit, în preț nu există TVA. Plătești taxele obișnuite: onorariul notarului și intabularea, de regulă în sarcina cumpărătorului. Vânzătorul plătește impozitul de 3% sau 1% pe venitul din vânzare. Scumpirea locuințelor noi face ca o parte din cumpărători să se uite din nou spre blocurile construite după 2000. Acolo, însă, trebuie verificate starea clădirii și clasa energetică.
Dacă vrei să vezi cât te costă tot pachetul, inclusiv notarul și cartea funciară, folosește calculatorul de taxe notariale. Pentru un credit prin Noua Casă, plafonul de 140.000 de euro pentru locuințele noi rămâne, dar o parte mai mare din el se duce acum pe TVA. Condițiile sunt explicate pe pagina Ce bani poți primi de la stat pentru casă.
Întrebări frecvente
S-a prelungit cota de 9% după 30 septembrie 2026?
Nu. La sfârșitul lui octombrie 2026, Codul fiscal consolidat nu conținea nicio prelungire. Cota standard pentru livrarea de locuințe noi este de 21%, potrivit art. 291 din Codul fiscal.
Se aplică TVA și la o casă veche cumpărată de la o persoană fizică?
Nu. Persoanele fizice care își vând locuința nu facturează TVA. Plătești doar costurile de notar și de intabulare, iar vânzătorul plătește impozitul pe venit.
Pot recupera diferența dacă dezvoltatorul a întârziat predarea?
Depinde de contract. TVA-ul se datorează statului la cota legală din momentul livrării. Dacă întârzierea e din vina dezvoltatorului, poți cere despăgubiri sau penalități pe baza contractului. Un avocat îți poate spune dacă diferența de TVA intră în prejudiciu.
Informațiile sunt valabile la 25 octombrie 2026. Sursa principală: art. 291 din Codul fiscal și art. I din Legea nr. 161/2026, pe legislatie.just.ro.
