Impozitul pe chirie în 2026: calculator și pașii la ANAF
Cât impozit și cât CASS plătești pe chiria din 2026, cum înregistrezi contractul, cum depui declarația unică și până când. Pentru proprietarii care închiriază unei persoane, unei firme sau pe termen scurt.
Pe scurt
Cât impozit plătești pe chirie în 2026 și ce ai de făcut la ANAF?
Dacă închiriezi unei persoane fizice, plătești 10% din chiria anuală minus 20%, adică 8% din chirie, prin declarația unică depusă până la 25 mai 2027. Dacă plătește o firmă, ea reține impozitul din chirie. La camerele închiriate pe termen scurt deducerea e de 30%.
Contractul se înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile de la semnare. Dacă venitul net din chirii și alte venituri de acest fel ajunge la 24.300 de lei pe an, datorezi și CASS: 2.430, 4.860 sau 9.720 de lei. Calculatorul de mai jos face socoteala pentru tine.
Cât plătești pe chiria din 2026?
Alegi cui închiriezi și scrii chiria. Vezi impozitul, CASS, ce trebuie plătit de tine și până când.
Completează chiria și vezi rezultatul aici.
Pașii, în ordine, pentru o închiriere pe termen lung
- Semnezi contractul. Dacă locuința are mai mulți proprietari, contractul spune care dintre ei îl înregistrează (Codul fiscal, art. 83 alin. 5). N-ai un model? Fă contractul online, cu clauzele verificate pe Codul civil.
- În cel mult 30 de zile, îl înregistrezi la ANAF. La fel la orice act adițional, de exemplu când schimbi chiria, și la încetare (art. 83 alin. 5). Detaliile sunt mai jos.
- Încasezi chiria tot anul, fără plăți în avans. Dacă plătește o firmă, ea reține impozitul lunar și îl plătește până pe 25 ale lunii următoare (art. 84^1 alin. 6).
- Până la 25 mai 2027, depui declarația unică și plătești. Treci fiecare contract separat; tot atunci declari și CASS, dacă e cazul (art. 122 alin. 3–4, art. 174 alin. 15).
Cum înregistrezi contractul de închiriere la ANAF
Ce depui
Formularul „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune” (cunoscut ca formularul 168), cu o copie a contractului. Bifezi „Modificare” sau „Încetare” când e cazul. Dacă contractul se prelungește automat, nu completezi data de sfârșit. Atașezi și o copie a certificatului energetic (Ordinul ANAF nr. 114/2019, anexa 2; Legea 372/2005, art. 22 alin. 3).
Unde și cum
La administrația fiscală de care ții după domiciliu: electronic, din Spațiul Privat Virtual al ANAF, prin poștă cu scrisoare recomandată sau la registratură. Proprietarii nerezidenți depun la administrația din zona locuinței (Ordinul ANAF nr. 114/2019, anexa 2).
De ce merită
Contractul înregistrat la ANAF e titlu executoriu pentru plata chiriei. Dacă chiriașul nu plătește, mergi direct la executor, fără proces (Codul civil, art. 1.798).
Dacă uiți
Când declari venitul din chirie fără să fi înregistrat contractul, ANAF îți poate trimite o notificare prin care îți cere înregistrarea (Ordinul ANAF nr. 114/2019, anexa 3). Impozitul se datorează oricum, cu sau fără înregistrare.
Cine plătește impozitul, în funcție de cui închiriezi
| Cui închiriezi | Deducere | Cine plătește impozitul | Termen | Contract la ANAF |
|---|---|---|---|---|
| Chiriaș persoană fizică (art. 84 și 122) | 20% | Tu, prin declarația unică | până la 25 mai 2027 | Da, în 30 de zile |
| Chiriaș firmă sau altă entitate cu contabilitate (art. 84^1) | 20% | Firma îl reține din chirie (impozit final) | lunar, până pe 25 ale lunii următoare plății | Da, în 30 de zile |
| Camere pe termen scurt (1–7 camere, sejururi de cel mult 30 de zile) (art. 83 și 85) | 30% | Tu, prin declarația unică | până la 25 mai 2027 | Nu; ții registrul de venituri și fișa de ocupare |
În toate cazurile, impozitul e 10% din venitul net (art. 64). Cheltuielile reale, de exemplu renovarea, nu se scad: deducerea e doar cea forfetară. Regulile pentru firme și pentru închirierea pe termen scurt sunt cele noi, aplicabile veniturilor din 2026 (Legea nr. 239/2025).
Contribuția la sănătate pe chirie
Pentru CASS, venitul net din chirii se adună cu celelalte venituri de acest fel: dividende, dobânzi, câștiguri din investiții, drepturi de autor, venituri agricole și din alte surse (art. 170 alin. 4). Salariul și pensia nu intră la socoteală, dar nici nu te scutesc. Pentru veniturile din 2026 se folosește salariul minim de la 1 ianuarie 2026, de 4.050 de lei (art. 135^1 alin. 3).
| Venitul net cumulat în 2026 | Baza CASS | CASS de plată |
|---|---|---|
| sub 24.300 lei | – | 0 lei |
| 24.300 lei – 48.599 lei | 6 salarii minime (24.300 lei) | 2.430 lei |
| 48.600 lei – 97.199 lei | 12 salarii minime (48.600 lei) | 4.860 lei |
| 97.200 lei sau mai mult | 24 salarii minime (97.200 lei) | 9.720 lei |
CASS e 10% din bază (art. 156, art. 170 alin. 3) și se plătește tot până la 25 mai 2027 (art. 174 alin. 15 și art. 174^1 alin. 12).
Cum depui declarația unică pentru chirii
- Când: până la 25 mai 2027 inclusiv, pentru veniturile din 2026 (art. 122 alin. 3). Tot atunci se plătesc impozitul și CASS.
- Ce treci: fiecare contract separat (art. 122 alin. 4), cu chiria din contract pe anul întreg, chiar dacă chiriașul a întârziat plata (art. 84 alin. 2). Contractele începute, modificate sau încheiate în cursul anului intră în aceeași declarație (art. 122 alin. 2).
- Cum: online, din Spațiul Privat Virtual al ANAF (formularul 212), sau pe hârtie, la registratura administrației fiscale ori prin poștă.
- Cine nu depune pentru impozit: proprietarul care primește chiria doar de la o firmă, pentru că firma reține impozitul final (art. 84^1). Depune totuși dacă datorează CASS.
Întrebări despre impozitul pe chirie
Cât impozit plătesc pe chirie în 2026?
Impozitul e 10% din venitul net (art. 64 din Codul fiscal). Dacă chiriașul e persoană fizică, venitul net e chiria din contract minus 20% cheltuieli forfetare (art. 84 alin. 3), deci practic plătești 8% din chirie. La 2.500 de lei pe lună, timp de 12 luni, impozitul e 2.400 de lei pe an.
Când se depune declarația unică pentru chiriile din 2026?
Până la 25 mai 2027 inclusiv, tot atunci plătești și impozitul (art. 122 alin. 3). În aceeași declarație treci și contractele începute, modificate sau încheiate în cursul anului (art. 122 alin. 2), câte un rând pentru fiecare contract (art. 122 alin. 4). Pentru chiria plătită de o firmă nu declari impozitul, îl reține firma.
Cum înregistrez contractul de închiriere la ANAF?
Completezi formularul „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune” (formularul 168) și îl depui, cu o copie a contractului, la administrația fiscală de care ții după domiciliu: online, prin Spațiul Privat Virtual, prin poștă cu scrisoare recomandată sau la registratură (Ordinul ANAF nr. 114/2019). Termenul e de cel mult 30 de zile de la semnare, la fel pentru orice modificare sau încetare (art. 83 alin. 5).
Plătesc CASS pe chirie dacă sunt salariat sau pensionar?
Da, dacă treci de prag. CASS pe chirii nu depinde de salariu sau pensie. Se datorează când venitul net din chirii, adunat cu dividendele, dobânzile și celelalte venituri de la art. 155 lit. c)–h), ajunge la cel puțin 6 salarii minime: 24.300 de lei pentru veniturile din 2026. Contribuția e de 10% din 6, 12 sau 24 de salarii minime, adică 2.430, 4.860, 9.720 de lei (art. 170).
Ce salariu minim se folosește la CASS pentru veniturile din 2026?
Cel în vigoare la 1 ianuarie 2026, adică 4.050 de lei, chiar dacă în cursul anului s-a schimbat (art. 135^1 alin. 3 din Codul fiscal). Creșterea la 4.325 de lei de la 1 iulie 2026 nu modifică pragurile pentru 2026: 24.300, 48.600, 97.200 de lei.
Dacă chiriașul e o firmă, mai am ceva de făcut?
Firma calculează la fiecare plată venitul net (chiria minus 20%), reține 10% și plătește impozitul până pe 25 ale lunii următoare; impozitul e final (art. 84^1). Tu înregistrezi totuși contractul la ANAF în 30 de zile (art. 83 alin. 5) și depui declarația unică doar pentru CASS, dacă treci de pragul de 6 salarii minime, sau dacă chiria se plătește numai în natură ori se reține din garanție (art. 84^1 alin. 8).
Cum se impozitează chiria în euro?
Dacă în contract chiria e în euro, venitul pe an se calculează cu cursul mediu anual al BNR din anul respectiv (art. 84 alin. 3^1). Când plătește o firmă, se folosește cursul din ziua dinaintea plății (art. 84^1 alin. 2). Calculatorul folosește cursul BNR de azi, ca estimare.
Apartamentul e al meu și al soțului: cine plătește?
Venitul se împarte după cotele din actul de proprietate sau în mod egal, dacă ele nu se cunosc (art. 124), iar fiecare îl declară pe al lui. Contractul se înregistrează o singură dată, de proprietarul desemnat în contract (art. 83 alin. 5).
Cum se impozitează închirierea în regim Airbnb sau Booking?
Din 2026, închirierea pe termen scurt a 1–7 camere în locuințe proprietate personală (o cameră aceleiași persoane cel mult 30 de zile) are o deducere forfetară de 30%, se calculează pe sumele încasate, fără comisionul platformei, iar impozitul de 10% e final, cu declarația unică până la 25 mai 2027 (art. 83 și 85). De la 8 camere în sus devine activitate independentă (art. 83 alin. 4).
Ai o locuință de închiriat?
Publică anunțul gratuit, fără comision, și fă-ți contractul online, gata de înregistrat la ANAF.
Mai departe
Pe larg, cu exemple și greșelile frecvente: Impozitul pe chirie în 2026: 10%, contractul la ANAF și CASS. Dacă te gândești să vinzi în loc să închiriezi: chirie sau cumpărare? și ce plătești la vânzare. Locuința închiriată trebuie să aibă și asigurarea obligatorie PAD, făcută de proprietar.
Surse
- Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), forma consolidată la 18.10.2026 – art. 64, 83, 84, 84^1, 85, 122, 124 (impozitul) și art. 135^1, 154, 155, 156, 170, 174, 174^1 (CASS)
- Legea nr. 239/2025 (Monitorul Oficial nr. 1160 din 15.12.2025) – noile reguli pentru chiriile plătite de firme și pentru închirierea pe termen scurt, aplicabile veniturilor din 2026
- Ordinul președintelui ANAF nr. 114/2019 privind înregistrarea contractelor de locațiune, modificat prin Ordinele nr. 2.031/2022 și nr. 161/2025
- HG nr. 1506/2024 – salariul minim brut de 4.050 de lei, în vigoare la 1 ianuarie 2026 (avocatnet.ro)
- Codul civil, art. 1.798 – contractul înregistrat la organul fiscal e titlu executoriu pentru plata chiriei
- Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, art. 22 alin. (3) – copia certificatului energetic, la înregistrarea contractului
Calculul și explicațiile rezumă Codul fiscal pentru veniturile din 2026; nu țin loc de consultanță fiscală. Situațiile speciale (nerezidenți, arendă, chirie în natură, peste 7 camere pe termen scurt) au reguli proprii. Ultima verificare: 27 octombrie 2026.