Balcon închis fără autorizație: când se dublează impozitul și cum îl legalizezi

Dacă ai închis balconul cu termopane acum zece sau douăzeci de ani și n-ai depus niciun act la primărie, nu ești singur. La blocurile din România, balconul închis „pe persoană fizică” e mai degrabă regula decât excepția. De la sfârșitul lui august, însă, situația asta are un preț pus negru pe alb în lege: impozitul pe apartament se poate dubla.

Titlurile din ultimele săptămâni au făcut din asta o sperietoare, așa că am citit textul legii, articol cu articol. Vestea bună e că dublarea nu vine automat și că balconul se poate legaliza. Vestea mai puțin bună e că există un termen, iar după el lucrurile se complică.

Ce scrie, de fapt, în lege

Din 25 august 2026 se aplică Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), care a înlocuit vechea lege a autorizării construcțiilor. Regula despre impozit e la art. 301 alin. (11). Pe scurt, spune așa: pentru clădirile la care s-au făcut lucrări fără autorizație și care nu erau regularizate când a intrat în vigoare Codul, impozitul pe clădiri se majorează cu 100%.

Contează și ce vine imediat după. Majorarea curge de la data la care primăria constată lucrarea neautorizată și durează până obții autorizația de regularizare sau până desființezi lucrarea. Legea mai adaugă o frază pe care merită s-o ții minte: plata impozitului nu legalizează construcția și nu te scapă de amenzi.

Iar balconul apare explicit în același articol. La alin. (2), printre lucrările care se pot regulariza, sunt trecute „lucrări de închidere a balcoanelor fără extinderea pe domeniul public”.

Impozitul nu se dublează de mâine pentru toată lumea

Asta e partea pe care o sar multe articole. Majorarea nu pornește la 1 ianuarie și nici nu se aplică singură, pe baza unei liste. Pornește din ziua în care cineva de la primărie constată că balconul tău e închis fără acte. Până atunci plătești impozitul obișnuit.

Asta nu înseamnă că poți sta liniștit. Constatarea poate veni la un control, la o sesizare a unui vecin sau când primăria face inventarul clădirilor. Iar odată pornită, majorarea nu se oprește decât cu autorizația în mână.

Pe cine privește

Din ce scrie în Cod, sunt trei situații diferite:

Ai închis balconul înainte de 25 august 2026, fără acte. Ești exact în situația din art. 301 alin. (11): poți cere regularizarea, iar până atunci riști impozitul majorat, dacă primăria constată lucrarea.
L-ai închis după 25 august 2026, fără acte. Aici textul despre impozit nu se potrivește, pentru că vorbește de lucrările neregularizate la intrarea în vigoare a Codului. Rămân însă amenzile, care nu sunt mici (le găsești mai jos).
Vrei să-l închizi de acum încolo. Dacă îl faci la fel ca restul blocului, îți ajunge o notificare la primărie, fără autorizație de construire.

Ca să nu te încurci în articole de lege, am făcut un verificator care îți spune direct ce e valabil pentru balconul tău și, dacă e cazul, cât te-ar costa impozitul majorat.

Un exemplu cu cifre

Să zicem că ai un apartament de 2 camere, cu 50 de metri pătrați utili, într-un bloc de beton din București, în zona A, cu blocul mai nou de 50 de ani. După regulile din 2026 și cota de 0,1% a Capitalei, impozitul anual iese în jur de 487 de lei. Cu majorarea de 100%, ar ajunge la 974 de lei pe an, adică aproape 500 de lei în plus, în fiecare an, până la regularizare.

Pentru același apartament în Iași, unde cota e 0,08%, impozitul e de vreo 375 de lei, deci majorarea ar duce la circa 750 de lei. Cifrele exacte pentru orașul și apartamentul tău le scoți din verificatorul de mai sus sau din calculatorul de impozit pe locuință.

Spus direct: impozitul dublu doare, dar nu e cea mai mare problemă. Amenzile și riscul de desființare sunt mult mai scumpe decât câteva sute de lei pe an.

Cum îți legalizezi balconul închis

Instrumentul din lege se numește autorizație de regularizare. Pașii, după art. 301:

Depui cererea la primărie, la aceeași instituție care dă și autorizațiile de construire (de regulă, serviciul de urbanism al orașului sau al sectorului).
Faci o expertiză tehnică. Un expert atestat verifică dacă închiderea respectă cerințele de calitate în construcții: rezistență, siguranță la foc și celelalte. Primăria verifică, separat, dacă lucrarea se încadrează în regulile de urbanism ale zonei.
Faci modificările cerute, dacă ți se cer. Primăria poate condiționa autorizația de lucrări de aducere la conformitate.
Plătești taxa de autorizare. Aici e o confuzie frecventă: Codul are o regulă cu taxe „de zece ori mai mari” la regularizare, dar ea privește alte construcții, cele regularizate în primul an pe excepția de la alin. (7). Închiderea balconului e trecută separat, la alin. (2), deci plătești taxa obișnuită.

Prețul expertizei nu e reglementat. Cere oferte de la doi-trei experți atestați înainte să alegi. Dacă blocul a avut la un moment dat o autorizație comună pentru închiderea balcoanelor, întreabă la asociație și la arhiva primăriei: s-ar putea să nu ai nimic de legalizat.

Dacă abia acum vrei să-l închizi

Aici Codul chiar a simplificat lucrurile. Închiderea „în mod unitar” a logiilor și balcoanelor la blocuri a intrat în procedura simplificată a notificării (art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iv)). Concret, depui la primărie un formular de notificare și un proiect simplificat, făcut de arhitect și ingineri, plus taxele. Dacă în 15 zile lucrătoare primăria nu îți cere clarificări sau autorizație, notificarea e aprobată tacit.

„Unitar” înseamnă că balconul tău arată la fel ca celelalte de pe fațadă: același tip de tâmplărie, aceeași împărțire. Dacă vrei alt model decât restul blocului, dacă vrei să-l mărești spre exterior sau dacă blocul e monument ori într-o zonă construită protejată, notificarea nu mai ajunge și îți trebuie autorizație de construire.

Un detaliu practic: schimbarea simplă a geamurilor vechi cu termopan, păstrând forma și dimensiunile golurilor, nu e închidere de balcon și nu cere nici notificare. Despre asta și despre alte lucrări mici am scris în ghidul lucrărilor fără autorizație.

Amenzile

Pe lângă impozit, Codul are amenzi pentru lucrările făcute fără actele cerute (art. 357 alin. (4)):

Situația	Amenda
Lucrare care se putea face pe notificare, făcută fără ea	5.000 – 50.000 lei
Lucrare făcută fără autorizație de construire sau de regularizare, când îți trebuia	50.000 – 1.000.000 lei, după gravitate
Lucrare fără autorizație la un monument sau într-o zonă construită protejată	infracțiune: închisoare de la 3 luni la un an sau amendă (art. 356)

Amenzile le dau Inspectoratul de Stat în Construcții și controlorii primăriei. Pe lângă amendă, cel care constată decide ce se întâmplă cu lucrarea: o aduci la conformitate, o regularizezi sau o desființezi (art. 358).

Termenul care contează: 25 august 2027

Codul dă un an de la intrarea în vigoare pentru regularizările pe excepție (art. 301 alin. (7)). La alin. (12), legea spune că după acest termen primăria poate desființa lucrările neautorizate, pe cheltuiala proprietarului, sau trebuie să ceară instanței desființarea construcțiilor care nu au obținut autorizația de regularizare. Primăria are 30 de zile de la expirarea termenului ca să dea în judecată (alin. (13)).

Textul nu spune dacă termenul se aplică și închiderilor de balcoane, care au propria trimitere la alin. (2). Până apar normele sau primele practici ale primăriilor, varianta sigură e să depui cererea de regularizare înainte de 25 august 2027.

Ce nu lămurește încă legea

Cât se dublează, de fapt. Legea vorbește de „valoarea impozitului pe clădiri”. Nu spune dacă la un apartament se majorează tot impozitul sau doar partea corespunzătoare balconului. Verificatorul nostru arată cazul în care se dublează tot impozitul apartamentului, adică varianta cea mai scumpă.
Cum constată primăria. Codul nu descrie procedura: dacă se face pe teren, din imagini sau pe sesizări. Ne așteptăm la norme sau la hotărâri locale.
Formularul de notificare. Se aprobă prin ordin al ministerului (art. 295 alin. (10)). Întreabă la primărie ce formular folosesc acum.

Vom actualiza articolul și verificatorul când apar noutăți.

Întrebări pe care ni le pun oamenii

Vecinul mi-a zis că trebuie să-mi scot termopanele. E adevărat?

Nu dacă le legalizezi. Legea permite expres regularizarea închiderii balcoanelor fără extindere pe domeniul public. Desființarea e varianta pentru lucrările care nu pot fi regularizate sau pentru cei care nu cer regularizarea.

Am cumpărat apartamentul cu balconul deja închis. Eu răspund?

Impozitul îl plătește proprietarul, deci majorarea, dacă e constatată, te privește pe tine. Legea pune obligația de a cere regularizarea pe „titularul lucrării” (art. 301 alin. (1)), fără să spună ce se întâmplă când apartamentul a fost vândut între timp, așa că întreabă la serviciul de urbanism cum depui cererea ca proprietar de acum. Dacă abia cumperi, cere vânzătorului actele închiderii și pune-le la dosar, ca pe orice alt act al apartamentului.

Am balconul închis de 30 de ani. Mai contează?

Codul nu face diferență după vechimea lucrării când vorbește de impozitul majorat: textul privește toate lucrările neregularizate până la 25 august 2026. Ce se întâmplă cu amenzile la lucrările foarte vechi e o discuție juridică separată, de lămurit cu primăria sau cu un avocat.

Dacă tot blocul are balcoanele închise, putem face ceva împreună?

Da. Asociația poate comanda un proiect unitar pentru fațadă, iar pentru închiderile noi după acel model ajunge notificarea. Pentru cele vechi, fiecare proprietar cere regularizarea, dar o expertiză comandată la nivel de bloc poate ieși mai ieftin. Merită discutat în adunarea generală.

Dacă vrei doar verificatorul, fără explicațiile din articol, îl găsești și separat, la Verifică dacă balconul închis e legal, cu amenzile și pașii pe o singură pagină.

Surse: Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), forma rectificată la 14.10.2026, art. 294–296, 301, 356–359; Codul fiscal, art. 457. Informațiile au caracter informativ; pentru balconul tău decid primăria și expertul tehnic. Verificat pe 27 octombrie 2026.