Rate egale sau descrescătoare la credit: ce plătești de fapt
Pe scurt: la rate egale (anuități) plătești aceeași sumă în fiecare lună, la aceeași dobândă. La început rata e mai ales dobândă, la final mai ales credit. La rate descrescătoare rambursezi lunar aceeași parte din credit, iar dobânda scade odată cu soldul, deci rata scade în timp. Descrescătoarele costă mai puțină dobândă în total, dar prima rată e mai mare. Pentru că banca îți limitează rata la 40% sau 45% din venitul net (Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 19), cu rate descrescătoare poți lua un credit mai mic.
Bianca a primit de la bancă un grafic de rambursare și a fost surprinsă: în primii ani, din cei 2.000 de lei de rată, aproape 1.700 erau dobândă. „Atunci când scade, de fapt, creditul?” Întrebarea ei e exact diferența dintre rate egale și rate descrescătoare. Merită înțeleasă înainte de semnare, pentru că se alege o dată pentru tot creditul.
Cum se calculează fiecare
Rata egală se calculează astfel încât, cu aceeași sumă lunară, să plătești și dobânda, și tot creditul în perioada aleasă. La început soldul e mare, deci dobânda e mare și din rată rămâne puțin pentru credit. Spre final, proporția se inversează.
Rata descrescătoare are două părți. Una e fixă, creditul împărțit la numărul de luni. Cealaltă e dobânda pe soldul rămas, care scade lunar. De aceea rata scade de la o lună la alta.
Calculează: rate egale sau descrescătoare?
Scrii suma, dobânda și durata. Vezi prima și ultima rată în ambele variante și cât plătești în plus ca dobândă.
Calculul e orientativ și rămâne în browserul tău: nu trimitem nicăieri ce scrii.
Ce arată calculatorul, pe exemplul de pornire
Pentru 300.000 de lei, cu 6,5% pe an, pe 30 de ani:
| Rate egale | Rate descrescătoare | |
|---|---|---|
| Prima rată | ~1.896 lei | ~2.458 lei |
| Ultima rată | ~1.896 lei | ~838 lei |
| Dobânda totală | ~382.600 lei | ~293.300 lei |
| Venit net minim, la 40% | ~4.740 lei | ~6.145 lei |
Diferența de dobândă e mare, aproape 90.000 de lei în 30 de ani. Dar prima rată descrescătoare e cu peste 550 de lei mai mare. Pentru mulți, asta înseamnă că banca le aprobă mai puțin, nu că plătesc mai puțin.
Unde se duc banii din rata egală, an de an
Bianca avea dreptate să se mire. Din aceeași rată de circa 1.896 de lei, partea care scade efectiv creditul crește foarte încet în primii ani:
| Luna | Din rată, dobândă | Din rată, credit | Sold rămas |
|---|---|---|---|
| 1 | 1.625 lei | 271 lei | 299.729 lei |
| 60 (anul 5) | 1.523 lei | 373 lei | 280.833 lei |
| 120 (anul 10) | 1.380 lei | 516 lei | 254.328 lei |
| 180 (anul 15) | 1.183 lei | 713 lei | 217.677 lei |
| 240 (anul 20) | 910 lei | 986 lei | 166.996 lei |
| 300 (anul 25) | 532 lei | 1.364 lei | 96.912 lei |
300.000 de lei, 6,5% pe an, 30 de ani, rate egale. Calcul anuntat.ro.
După 10 ani de plăți, Bianca ar mai datora 254.000 de lei din cei 300.000. Asta nu e o capcană a băncii. E matematica dobânzii calculate pe soldul rămas. Dar explică de ce o rambursare anticipată făcută devreme are efectul cel mai mare: fiecare leu dat înapoi în primii ani scutește dobânda pe toți anii rămași.
Cu rate descrescătoare, partea de credit e aceeași în fiecare lună, circa 833 de lei. Soldul scade liniar: după 10 ani ar mai fi 200.000 de lei. De aici vine economia de dobândă.
De ce rata egală e alegerea obișnuită
- Încape mai ușor în gradul de îndatorare. La același venit, prima rată mai mică îți permite un credit mai mare.
- E previzibilă. La dobândă fixă, rata nu se schimbă deloc. La variabilă, se schimbă doar cu dobânda.
- Diferența de cost se poate recupera altfel. Cu rate egale și rambursări anticipate periodice, fără penalizări (OUG nr. 52/2016, art. 41 alin. 3, pentru contractele încheiate de la 30 septembrie 2016), poți apropia costul total de cel al ratelor descrescătoare. Ritmul îl alegi tu.
Când merită ratele descrescătoare
- Ai venit confortabil, iar prima rată mai mare nu te apropie de limita de 40% sau 45%.
- Te aștepți ca veniturile să scadă în timp, de exemplu la pensie, și vrei ca rata să scadă și ea.
- Vrei să plătești cât mai puțină dobândă fără disciplina rambursărilor anticipate.
Nu toate băncile oferă rate descrescătoare la creditele ipotecare. Întreabă explicit și cere graficul de rambursare pentru ambele variante. Băncile sunt obligate să-ți dea informațiile dinaintea contractului. Compară costul total și dobânda anuală efectivă (DAE), nu doar prima rată.
Rambursarea anticipată: varianta de mijloc
Bianca a ales rate egale, ca să-i fie aprobat creditul de care avea nevoie, și o rambursare anticipată din fiecare primă anuală. La fiecare rambursare parțială, legea îi dă dreptul să aleagă: aceeași rată și perioadă mai scurtă, rată mai mică și aceeași perioadă sau o combinație (OUG nr. 52/2016, art. 41 alin. 2). Ce câștigi în fiecare variantă vezi în rambursare anticipată: reduci rata sau perioada. Pentru suma pe care ți-o poate da banca la venitul tău, folosește calculatorul „cât credit pot lua?”.
Întrebări frecvente
Ce e mai avantajos, rate egale sau descrescătoare?
Ratele descrescătoare costă mai puțină dobândă în total, dar încep mai sus, deci banca îți aprobă un credit mai mic la același venit. Ratele egale sunt mai ușor de încadrat în gradul de îndatorare și pot fi combinate cu rambursări anticipate fără penalizări.
De ce la rate egale plătesc la început mai mult dobândă?
Pentru că dobânda se calculează pe soldul rămas, care la început e aproape tot creditul. Pe măsură ce soldul scade, o parte tot mai mare din rată merge la credit.
Pot schimba tipul ratei după semnare?
Doar cu acordul băncii, prin act adițional, sau prin refinanțare. Rambursările anticipate parțiale îți permit însă să reduci rata sau perioada fără acordul băncii (OUG nr. 52/2016, art. 41).
După 10 ani de rate egale, cât mai am de plătit?
Mai mult decât crezi. La 300.000 de lei, cu 6,5% pe 30 de ani, după 10 ani soldul e încă de circa 254.000 de lei, pentru că în primii ani cea mai mare parte din rată e dobândă. Graficul de rambursare primit de la bancă îți arată soldul exact, lună de lună.
Banca se uită la prima rată când calculează cât pot lua?
Gradul de îndatorare se verifică pe ratele pe care le vei plăti, iar la rate descrescătoare prima e cea mai mare. Practic, ratele descrescătoare reduc suma maximă pe care o poți împrumuta la același venit.
Surse
- Regulamentul BNR nr. 17/2012: art. 19 (gradul maxim de îndatorare: 40%, 45% la prima locuință).
- OUG nr. 52/2016: art. 41 (rambursarea anticipată și opțiunile ei).
