Noua Casă sau credit ipotecar obișnuit: care iese mai ieftin în 2026
Pe scurt: Noua Casă e mai bună când ai avans mic. Pentru locuințele de până la 70.000 de euro îți ajung 5%, iar dobânda e plafonată la IRCC plus 2% (HG nr. 717/2009). Creditul ipotecar obișnuit cere în lei cel puțin 15% avans dacă nu deții o locuință și 25% dacă deții (Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 18), dar te lasă să cumperi orice locuință și s-o vinzi oricând. Noua Casă se poate folosi o singură dată, doar pentru o locuință finalizată, intabulată, de clasă energetică A, B sau C. Nu o poți vinde 5 ani. Plafonul de garanții pe 2026 e de 500 de milioane de lei, până la 31 decembrie sau până se epuizează.
Alex și Diana au 25.000 de lei economisiți și vor un apartament de două camere de 65.000 de euro, la marginea Bucureștiului. La un credit obișnuit, avansul minim de 15% înseamnă 9.750 de euro, peste 52.000 de lei. Prin Noua Casă, la 5%, avansul e de 3.250 de euro, cam 17.400 de lei. Pentru ei, programul nu e o optimizare, e singura cale de a cumpăra anul acesta. Pentru alții, cu avans strâns, alegerea e mai puțin evidentă.
Diferențele, pe rând
| Noua Casă | Credit ipotecar obișnuit | |
|---|---|---|
| Avans minim | 5% pentru locuințe de până la 70.000 €; 15% pentru locuințe noi sau consolidate de până la 140.000 € | În lei, 15% dacă nu deții o locuință (finanțare de cel mult 85%) și 25% dacă deții deja una (Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 18) |
| Moneda | Doar lei | Lei (în valută, condiții mai stricte) |
| Dobânda | IRCC + cel mult 2% pe an | Cât oferă banca: fixă câțiva ani sau IRCC + marja băncii |
| Garanția statului | 50% sau 60% din credit, prin FNGCIMM | Nu există |
| Ce locuință poți cumpăra | Finalizată, intabulată, clasa energetică A, B sau C | Orice locuință acceptată de bancă la evaluare |
| Cine poate intra | Cine nu deține locuință sau deține una sub 50 mp utili; o singură dată în viață | Oricine îndeplinește condițiile băncii |
| Vânzarea locuinței | Interzisă 5 ani | Oricând, cu acordul băncii pentru ipotecă |
| Costuri în plus | Comisionul de gestiune FNGCIMM, depozit colateral de 3 rate de dobândă, asigurare cesionată statului și băncii | Asigurările cerute de bancă, comisioanele băncii |
| Rata maximă față de venit | 40% din venitul net, 45% pentru prima locuință (Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 19) | |
Cât costă fiecare, pe un exemplu
Luăm același apartament de 65.000 de euro, adică circa 347.400 de lei la cursul BNR din 29 octombrie 2026 (5,3449), pe 30 de ani. Dobânda variabilă pornește de la IRCC-ul aplicat în octombrie–decembrie 2026, de 5,57%. La Noua Casă, adăugăm marja maximă de 2%, deci 7,57%. La creditul obișnuit, folosim pentru exemplu o marjă de 2,5%, deci 8,07%. Banca ta poate oferi altceva, iar o dobândă fixă pe primii ani schimbă calculul.
| Noua Casă, avans 5% | Credit obișnuit, avans 15% | |
|---|---|---|
| Avansul | ~17.370 lei | ~52.110 lei |
| Creditul | ~330.050 lei | ~295.300 lei |
| Rata lunară, cu dobânda din exemplu | ~2.323 lei | ~2.181 lei |
| Depozit colateral (3 rate de dobândă) | ~6.250 lei, blocați | – |
Rata la Noua Casă iese mai mare cu circa 140 de lei, pentru că împrumuți mai mult. Dar ai nevoie de aproape 35.000 de lei mai puțin la început, chiar și cu depozitul colateral. Pentru Alex și Diana, diferența de avans e banii pe care nu îi au. Pentru o familie cu 55.000 de lei strânși, creditul obișnuit poate fi mai flexibil, mai ales dacă banca oferă o dobândă fixă bună pe primii ani.
Cifrele pentru prețul tău le vezi în instrumentul de mai jos, care arată și varianta din proiectul de lege discutat acum în Parlament.
Calculează: cât avans îți trebuie?
Scrii prețul și vezi avansul de azi lângă cel din proiectul votat de Senat, plus rata lunară.
Scrie prețul locuinței.
Despre proiectul cu avans de 5% pentru tineri: Senatul a votat pe 26 octombrie 2026 un proiect care ar permite avans de 5% tinerilor sub 35 de ani și pentru locuințele de până la 140.000 de euro. Camera Deputaților decide. Până la adoptare și publicare, se aplică regulile de mai sus: 5% doar până la 70.000 de euro. Detaliile sunt în Noua Casă cu avans de 5%.
Când alegi Noua Casă
- Ai avans puțin și locuința costă până la 70.000 de euro.
- Locuința e nouă sau consolidată, de până la 140.000 de euro, ai 15% avans și vrei dobânda plafonată la IRCC plus 2%.
- Vrei să locuiești acolo cel puțin 5 ani. Interdicția de vânzare nu te deranjează.
- Locuința are certificat energetic de clasa A, B sau C. La multe blocuri vechi, nereabilitate, asta e problema.
Când alegi creditul obișnuit
- Ai deja o locuință de peste 50 mp sau ai mai folosit Prima Casă ori Noua Casă. Atenție: dacă deții o locuință, la creditul obișnuit avansul minim în lei urcă la 25%.
- Locuința dorită nu are clasa energetică cerută sau nu e încă intabulată (de exemplu, cumperi pe plan).
- Vrei o dobândă fixă pe mai mulți ani, pe care banca o oferă doar la creditul standard.
- Crezi că s-ar putea să vinzi sau să te muți în următorii 5 ani.
- Plafonul programului s-a epuizat la banca ta.
Oricare ar fi alegerea, începe cu întrebarea cât te poate împrumuta banca. Răspunsul îl ai în calculatorul „cât credit pot lua?”. Pentru rata exactă cu IRCC-ul de azi, folosește calculatorul ratei la credit, iar pentru costurile de la notar, calculatorul taxelor notariale.
Întrebări frecvente
Ce avans îmi trebuie la Noua Casă în 2026?
5% pentru locuințele de până la 70.000 de euro și 15% pentru locuințele noi sau consolidate de până la 140.000 de euro (HG nr. 717/2009). Proiectul cu 5% pentru tinerii sub 35 de ani nu era încă lege la data scrierii.
Ce dobândă are creditul Noua Casă?
Dobânda e variabilă: IRCC plus o marjă de cel mult 2% pe an. Creditul se acordă doar în lei.
Pot lua Noua Casă dacă am deja un apartament?
Doar dacă acel apartament are sub 50 mp utili și nu a fost cumpărat prin program. Altfel, nu. Accesul în program e o singură dată.
Pot vinde apartamentul cumpărat prin Noua Casă?
Nu în primii 5 ani. Locuința are o interdicție de înstrăinare pe această perioadă.
Cât poate fi rata față de salariu?
Toate ratele, la toate creditele, cel mult 40% din venitul net, sau 45% dacă e primul credit pentru prima locuință (Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 19). Banca poate aproba mai puțin.
Surse
- HG nr. 717/2009 privind normele programului Noua Casă: art. 2 și anexele 1–2 (limitele de preț, avansul, garanția, dobânda, depozitul colateral).
- OUG nr. 60/2009 privind programul Noua Casă: art. 1 alin. (5) (beneficiarii).
- Regulamentul BNR nr. 17/2012 privind unele condiții de creditare: art. 18 (finanțare de cel mult 85% în lei, cu 10 puncte mai puțin dacă deții o locuință; nu se aplică creditelor garantate de stat) și art. 19 (gradul de îndatorare).
- FNGCIMM: programul Noua Casă (plafonul de 500 de milioane de lei pentru 2026, HG nr. 371/2026).
- Banca Națională a României: IRCC trimestrial (5,57% pentru octombrie–decembrie 2026).
