Antecontract sau promisiune de vânzare: e același act sau nu?
Pe scurt: antecontractul, precontractul, compromisul și promisiunea bilaterală de vânzare sunt nume diferite pentru același contract. Codul civil îl numește „promisiune de a contracta” (art. 1.279) și „promisiune de vânzare” (art. 1.669). Alegerea reală nu e între nume, ci între un act semnat de mână între voi și unul autentificat la notar și notat în cartea funciară.
Mihai a găsit un apartament în Drumul Taberei. Vânzătorul i-a trimis pe WhatsApp un model de „antecontract”, iar banca i-a cerut, pentru credit, o „promisiune de vânzare-cumpărare”. Mihai a crezut că are nevoie de două documente și a sunat la notar să întrebe cât costă amândouă. Răspunsul l-a liniștit: e unul singur. Doar că, odată lămurit numele, au apărut întrebările care contează cu adevărat: îl semnează la notar sau acasă, îl trece în cartea funciară și ce se întâmplă dacă vânzătorul se răzgândește.
Ce spune legea, fără ocolișuri
Codul civil nu folosește cuvântul „antecontract”. Folosește „promisiunea de a contracta”: un contract prin care părțile se obligă să încheie mai târziu alt contract. Art. 1.279 alin. (1) cere ca promisiunea să conțină toate clauzele fără de care contractul promis nu ar putea fi executat. La o casă, asta înseamnă cel puțin: cine vinde, cine cumpără, ce imobil (cu numărul cadastral și de carte funciară), prețul și termenul până la care se semnează actul final.
Art. 1.669 tratează separat promisiunea de vânzare și de cumpărare. Când e bilaterală (amândoi vă obligați: el să vândă, tu să cumperi), avem exact ce numește toată lumea „antecontract”. Când e unilaterală, doar unul se obligă, iar celălalt rămâne liber. Varianta unilaterală e rară la locuințe și seamănă mult cu pactul de opțiune, despre care am scris separat în pact de opțiune sau promisiune de vânzare.
| Cum îi spune lumea | Ce e de fapt | Unde îl găsești în lege |
|---|---|---|
| Antecontract, precontract | Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare | Codul civil, art. 1.279 și 1.669 |
| Promisiune de vânzare-cumpărare | Același act; numele preferat de bănci și notari | Art. 1.669 alin. (1) |
| Compromis | Termen vechi, preluat din practica franceză; tot promisiune | Nu apare în Codul civil actual |
| Promisiune unilaterală | Se obligă doar vânzătorul (sau doar cumpărătorul) | Art. 1.669 alin. (3)–(4) |
| Pact de opțiune | Alt mecanism: o ofertă irevocabilă pe care o accepți sau nu | Art. 1.278 |
Diferența care contează: semnat între voi sau la notar
Legea nu cere o formă anume pentru promisiunea de vânzare. Poți să o semnezi la masa din bucătărie și e valabilă. Contractul final, în schimb, trebuie să fie autentic: Codul civil, art. 1.244, cere act notarial pentru contractele care strămută drepturi ce se înscriu în cartea funciară, sub sancțiunea nulității absolute. De aici vin toate diferențele practice.
| Semnat între voi | Autentificat la notar | |
|---|---|---|
| E valabil? | Da | Da |
| Cine verifică actele vânzătorului | Tu, dacă te pricepi | Notarul: identitatea, extrasul de carte funciară, situația din registre |
| Notarea în cartea funciară | Cererea o depui tu la OCPI; condițiile din Codul civil sunt aceleași | De obicei o depune notarul, odată cu autentificarea |
| E acceptat de bancă pentru credit | Depinde de bancă | Da; multe bănci îl cer chiar în această formă |
| Costă | Nimic | Onorariul notarului: minimum 1% din avans, cel puțin 230 de lei, plus TVA; separat de cel pentru vânzare |
| Dacă vânzătorul vinde altcuiva între timp | Rămâi cu o cerere de despăgubiri | Cumpărătorul următor vede notarea și știe de tine |
De ce contează notarea în cartea funciară
Art. 902 alin. (2) pct. 12 din Codul civil trece „antecontractul și pactul de opțiune” printre actele care se notează în cartea funciară, iar art. 906 spune în ce condiții. Sunt două, și merită verificate înainte de semnare: vânzătorul trebuie să fie înscris în cartea funciară ca proprietar, iar antecontractul trebuie să prevadă termenul până la care se încheie vânzarea. Fără termen scris, cererea de notare se respinge. Notarea se poate cere oricând până la acel termen și cel mult 6 luni după el.
Notarea nu te face proprietar, dar face ca promisiunea să fie opozabilă oricui. Un alt cumpărător sau o bancă care ar lua ipotecă pe apartament scoate extrasul de carte funciară, vede promisiunea ta și nu mai poate spune că nu a știut. Fără notare, dacă vânzătorul semnează între timp cu altcineva care nu știa de tine, cel mai probabil vei rămâne doar cu un proces pentru bani.
Mai există o protecție, aproape necunoscută, pentru banii dați în avans. Legea cadastrului (Legea 7/1996, art. 37 alin. 12) îi permite celui care a promis că va cumpăra să ceară, pe baza originalului promisiunii, înscrierea unei ipoteci legale pe apartament pentru restituirea sumei plătite. Dacă tranzacția cade și vânzătorul nu dă banii înapoi, ipoteca te pune înaintea altor creditori care vin după tine.
Gândește-te la o garsonieră de 60.000 de euro, cu un avans de 6.000 de euro și două luni de așteptat creditul. Onorariul minim al notarului pentru antecontract e 1% din avans, dar cel puțin 230 de lei, plus TVA (Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024). La 6.000 de euro avans, asta înseamnă circa 320 de lei plus TVA, ca să protejezi peste 32.000 de lei.
Termenul pe care aproape nimeni nu-l știe: dacă vânzătorul refuză să semneze, poți cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract (art. 1.669 alin. 1). Dar dreptul la această acțiune se prescrie în 6 luni de la data la care trebuia semnat contractul final (art. 1.669 alin. 2). Dacă lași să treacă jumătatea de an „ca să vedem, poate se răzgândește”, rămâi doar cu despăgubirile.
Ce se întâmplă când unul se răzgândește
Codul civil îți dă două drumuri. Primul e banal: ceri despăgubiri pentru paguba dovedită (art. 1.279 alin. 2). Al doilea e mai puternic: ceri instanței o hotărâre care să țină loc de contractul de vânzare (art. 1.279 alin. 3 și art. 1.669). Instanța o poate da doar dacă tu ți-ai îndeplinit obligațiile și dacă sunt îndeplinite și condițiile pentru vânzarea propriu-zisă. Concret, imobilul trebuie să aibă cadastru și carte funciară, iar prețul să fie plătit sau oferit.
Al treilea element, cel mai des folosit, e arvuna. Dacă în contract banii dați sunt numiți arvună, regulile sunt simple: cine se răzgândește fără motiv pierde arvuna sau o dă înapoi dublă. Dacă sunt numiți avans, se returnează. Detaliile, cu un mic calculator, sunt în arvună sau avans.
Ce să scrii în antecontract, ca să-l poți folosi
Un antecontract bun e plictisitor de precis. Am văzut promisiuni de o pagină în care lipsea numărul de carte funciară sau în care „prețul se va stabili la notar”. Asemenea texte sunt greu de dus în instanță, pentru că art. 1.279 cere toate clauzele esențiale. Lista de mai jos e minimul.
- Datele complete ale părților și, dacă vânzătorul e căsătorit, acordul soțului sau soției, când apartamentul e bun comun.
- Imobilul: adresa, suprafața utilă, numărul cadastral și numărul cărții funciare, plus eventualele dependințe (boxă, loc de parcare).
- Prețul total, moneda, cât se plătește acum, cum se numesc acești bani (arvună sau avans) și cum se plătește restul.
- Termenul până la care se semnează contractul de vânzare și ce se întâmplă dacă banca întârzie creditul.
- Cine scoate actele (certificat fiscal, adeverința de la asociație, certificatul energetic) și cine plătește notarul la final.
- Starea în care se predă locuința: liberă, cu ce mobilier, cu contoarele citite.
- Ce se întâmplă dacă apare o sarcină în cartea funciară (o ipotecă, un sechestru) înainte de semnare.
Pentru actele pe care le cere notarul la vânzare, în ordinea în care le obții, folosește lista de acte pentru vânzare-cumpărare. Iar pentru o privire mai largă asupra riscurilor, am scris și un articol mai lung despre antecontract.
Când ajunge varianta semnată între voi
Sunt și situații în care un act scurt, semnat între părți, e suficient. Cumperi cu bani gata în două-trei săptămâni, vânzătorul e o rudă sau un om pe care îl cunoști, iar suma dată acum e mică. Atunci notarul poate fi prea mult pentru un act care va trăi doar 20 de zile. Chiar și așa, scoate un extras de carte funciară pentru informare înainte să dai banii. E ieftin, îl primești repede și îți arată dacă vânzătorul e chiar proprietarul și dacă apartamentul are ipotecă.
Când suma e mare, când aștepți un credit sau când vânzătorul e un dezvoltator care vinde pe plan, mergi la notar. Un apartament nevândut încă poate primi între timp alte promisiuni, alte ipoteci sau chiar o executare silită. Notarea e singurul mod prin care rândul tău se vede în registru.
Întrebări frecvente
Antecontractul trebuie făcut obligatoriu la notar?
Nu. Codul civil nu impune o formă pentru promisiunea de vânzare, așa că e valabilă și semnată între părți. Autentificarea te ajută însă la notarea în cartea funciară, care se face de obicei prin notar, iar multe bănci o cer în această formă când iei credit ipotecar.
Ce condiții trebuie să îndeplinească antecontractul ca să poată fi notat?
Vânzătorul trebuie să fie înscris în cartea funciară ca proprietar, iar actul trebuie să prevadă termenul până la care se semnează vânzarea. Fără termen, cererea de notare se respinge (Codul civil, art. 906).
Ce diferență e între promisiunea bilaterală și cea unilaterală?
În promisiunea bilaterală se obligă amândoi: unul să vândă, celălalt să cumpere. În cea unilaterală se obligă doar unul, iar celălalt poate alege să nu încheie contractul. Antecontractul obișnuit de la apartamente e bilateral.
Cât timp am să dau în judecată un vânzător care nu mai vrea să vândă?
Pentru o hotărâre care să țină loc de contract ai 6 luni de la data la care trebuia semnat actul final (Codul civil, art. 1.669 alin. 2). După acest termen poți cere doar despăgubiri, pe care trebuie să le dovedești.
Antecontractul mă face proprietar?
Nu. Te face doar creditor al unei obligații de a vinde. Devii proprietar abia după contractul autentic de vânzare și intabularea lui în cartea funciară.
Ce înseamnă „compromis” în actele vechi?
Este numele vechi al aceluiași act, preluat din practica franceză. În Codul civil de azi îi corespunde promisiunea de vânzare-cumpărare.
Surse
- Codul civil (Legea nr. 287/2009), forma consolidată: art. 1.244 (forma autentică), art. 1.278 (pactul de opțiune), art. 1.279 (promisiunea de a contracta), art. 1.669 (promisiunea de vânzare și termenul de 6 luni), art. 902 alin. (2) pct. 12 și art. 906 (notarea antecontractului și condițiile ei).
- Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, forma consolidată: art. 37 alin. (12) (ipoteca legală a promitentului cumpărător pentru suma plătită).
