Cum vinzi apartamentul fără agenție: ghidul pas cu pas

Cei 8 pași, în ordine

1. 1

   Verifică actele înainte de anunț

   Un cumpărător serios îți cere actele la prima discuție. Dacă lipsește ceva, află acum, nu cu o săptămână înainte de notar.

   • Actul de proprietate Contractul, certificatul de moștenitor sau hotărârea prin care ai devenit proprietar. Dacă ai moștenit, succesiunea trebuie terminată și trecută în cartea funciară.
   • Extrasul de carte funciară pentru informare Vezi dacă apari corect ca proprietar și dacă există ipoteci, sechestre sau litigii notate. Costă 20 de lei online (ANCPI, tariful 2.7.2).
   • Certificatul de performanță energetică Îți trebuie pentru anunț și pentru notar. Cumpărătorul primește o copie înainte de semnare și originalul la semnare (Legea 372/2005, art. 21–23). Îl face un auditor energetic atestat.
   • Acordul soțului sau al soției Bunul comun se vinde cu acordul amândurora, iar pentru locuința familiei e nevoie de acordul scris al celuilalt soț chiar dacă e bunul tău propriu (Codul civil, art. 322, 346–347).
   • Creditul, dacă locuința are ipotecă Cere băncii o adresă cu suma de închidere și condițiile pentru ridicarea ipotecii. De obicei, o parte din preț merge direct la bancă.
   Lista completă de acte, pentru situația ta
2. 2

   Stabilește prețul pe date, nu după alte anunțuri

   Anunțurile arată prețuri cerute. Pentru un preț realist te uiți și la cât s-a plătit de fapt și la cât s-a vândut în zonă.

   • Prețurile plătite în zona ta Unde există date publice, vezi prețul pe metru pătrat din actele de vânzare de pe strada sau din cartierul tău.
   • Valoarea din grila notarilor Impozitul se calculează la prețul din contract, dar cel puțin la valoarea din studiul de piață al camerei notarilor (Codul fiscal, art. 111). Bine de știut înainte să negociezi. Notarul îți spune valoarea pentru adresa ta.
   • Anunțurile asemănătoare de acum Caută locuințe cu același număr de camere în zona ta. Ele sunt concurența ta pentru aceiași cumpărători.
   • Marja de negociere Hotărăște dinainte prețul sub care nu vinzi. Vei negocia mai liniștit.

   Pentru București, Sectorul 2, ai și prețurile plătite pe cartiere. Pe Anuntat.ro, grila notarială e deocamdată pentru București, Constanța, Brăila, Bacău și Bragadiru.

   Prețul real pe strada ta Grila notarială 2026 Piața pe județe (ANCPI)
3. 3

   Pregătește locuința și fă pozele

   Cumpărătorul decide din poze dacă vine la vizionare. Merită o zi de pregătire.

   • Fă ordine și scoate lucrurile personale Mai puține obiecte pe blaturi și pe mobilă fac camerele să pară mai mari în poze.
   • Pozează ziua, cu luminile aprinse Telefonul ținut orizontal, la nivelul pieptului, din colțul camerei. Câte o poză bună pentru fiecare cameră, baie, bucătărie și balcon.
   • Repară ce se vede ușor Un robinet care picură sau o priză lipsă ridică întrebări la vizionare. Defectele pe care le știi spune-le deschis (vezi pasul 6).
4. 4

   Scrie și publică anunțul

   Un anunț complet primește întrebări mai bune și mai puține telefoane inutile.

   • Datele de bază, corecte Suprafața utilă, etajul din câte etaje, anul construcției, numărul de camere, întreținerea medie lunară și ce rămâne în locuință.
   • Clasa energetică din certificat E obligatorie în anunțurile de vânzare (Legea 372/2005, art. 24). Lipsa ei se amendează cu 5.000–7.500 lei, inclusiv pentru proprietar (art. 36).
   • Cât arăți din adresă Poți arăta pe hartă doar zona, nu blocul. Adresa exactă o dai celor care vin la vizionare.
   • Distribuie anunțul Pe Facebook, pe WhatsApp, în grupurile cartierului. După publicare, Trusa anunțului din Contul meu îți face textele gata de postat și un afiș cu cod QR pentru geam sau poartă.
   Publică anunțul gratuit
5. 5

   Organizează vizionările

   Vizionările programate te scutesc de vizite la orice oră și de oameni care doar se uită.

   • Grupează vizionările Două-trei intervale pe săptămână sunt mai ușor de ținut decât vizite la cerere. Pe Anuntat.ro, cumpărătorii îți cer o oră direct din anunț, iar tu confirmi din Contul meu. Adresa exactă o primesc doar după confirmare.
   • Ține actele la îndemână Copia extrasului de carte funciară, certificatul energetic și o factură de întreținere răspund la majoritatea întrebărilor.
   • Nu fi singur la vizionări Mai ales la primele vizite cu oameni pe care nu-i cunoști.
   • Notează ce întreabă oamenii Dacă aceeași întrebare apare de trei ori, răspunsul trebuie pus în anunț.
6. 6

   Negociază și ia avansul corect

   Când v-ați înțeles pe preț, puneți totul pe hârtie: suma, avansul și data semnării.

   • Promisiunea de vânzare, la notar Dacă una dintre părți refuză apoi să semneze fără motiv, cealaltă poate cere instanței o hotărâre care ține loc de contract, în 6 luni (Codul civil, art. 1.669). La notar, onorariul minim e 1% din avans, cel puțin 230 de lei.
   • Avansul ca arvună Dacă cumpărătorul renunță fără motiv, păstrezi arvuna. Dacă renunți tu, îi dai înapoi dublul (Codul civil, art. 1.544). Scrieți clar în promisiune că suma e arvună.
   • Spune în scris defectele pe care le știi Nu răspunzi pentru viciile pe care cumpărătorul le cunoștea la semnare (Codul civil, art. 1.707 alin. 4). O listă trecută în promisiune te protejează.
   • Banii, prin transfer bancar Între persoane fizice, plata în numerar e permisă doar până la 50.000 de lei pe tranzacție (Legea 70/2015).
7. Calculator gratuit · Codul fiscal, art. 111

   Înainte de notar: cât îți rămâne?

   Scrii prețul negociat și vezi impozitul, comisionul pe care nu-l mai plătești și suma care îți rămâne.

   Prețul de vânzare (€) Comisionul cerut de agenție (%) Scrie procentul din oferta agenției.

   1 De cât timp e a ta locuința?

   De mai mult de 3 ani De cel mult 3 ani

   2 Agenția adaugă TVA la comision?

   Da, plus 21% TVA Nu sau nu știu

   Scrie prețul și vezi rezultatul aici.

8. 7

   Semnează la notar

   Alegeți împreună notarul și o dată. Notarul cere singur extrasul de carte funciară pentru autentificare.

   • Certificatul fiscal de la primărie Arată că ai plătit impozitul pe locuință, inclusiv pe anul în curs. Fără el (sau fără verificarea electronică a notarului), contractul e nul (Codul de procedură fiscală, art. 159).
   • Adeverința de la asociația de proprietari Cu plata la zi a întreținerii sau cu datoriile existente. Fără ea, vânzarea e anulabilă (Legea 196/2018, art. 33).
   • Polița PAD Locuința nu se trece pe numele cumpărătorului fără PAD valabilă. Polița ta plătită trece la el până la expirare (Legea 260/2008, art. 9 și 10).
   • Impozitul pe vânzare Îl plătești tu: 1% dacă locuința e a ta de mai mult de 3 ani, 3% dacă e de cel mult 3 ani. Notarul îl încasează înainte de semnare (Codul fiscal, art. 111).
   • Cine plătește notarul Dacă nu vă înțelegeți altfel, cheltuielile contractului sunt ale cumpărătorului (Codul civil, art. 1.666).
   Cât plătești și cât îți rămâne la notar
9. 8

   Predă locuința

   Ultimul pas: cheile, contoarele și anunțul.

   • Proces-verbal de predare Cu indexurile contoarelor (apă, gaz, curent), cheile predate și starea locuinței. Semnat de amândoi.
   • Contractele de utilități Cumpărătorul preia sau încheie contractele noi; tu le închizi pe ale tale, cu facturile plătite.
   • Scoate anunțul Din Contul meu, ca să nu mai primești telefoane.

Ce faci tu în locul agentului

Întrebări despre vânzarea fără agenție

Mai departe

Pe larg, pe blog: Vânzarea apartamentului în 2026: acte, impozit și pași la notar · Taxele notariale în 2026: cât plătești la vânzarea unui apartament. Dacă vinzi o casă, verifică și asigurarea PAD; dacă vinzi un teren agricol, procedura e alta: vânzarea terenului agricol.

Surse

• Codul civil, art. 322, 346–347, 1.544–1.546, 1.666, 1.669, 1.707 – forma consolidată
• Codul fiscal, art. 111 (impozitul la vânzarea locuinței), forma consolidată la 18.10.2026
• Codul de procedură fiscală, art. 159 (certificatul de atestare fiscală), modificat prin OUG nr. 7/2026
• Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, art. 21–24 și 36, modificată prin Legea nr. 238/2024
• Legea nr. 196/2018 a asociațiilor de proprietari, art. 33
• Legea nr. 260/2008 privind asigurarea obligatorie a locuințelor (PAD), art. 9 și 10
• Legea nr. 70/2015 – plățile în numerar, forma consolidată
• Ordinul ANCPI nr. 16/2019 – tarifele (2.7.2 și 2.7.3, extrasele de carte funciară)
• Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024 – onorariile minimale ale notarilor

Ghidul rezumă legea pentru vânzarea unei locuințe între persoane fizice; nu ține loc de consultanță juridică. Notarul îți confirmă actele pentru situația ta. Ultima verificare: 27 octombrie 2026.