Executarea silită a locuinței: termenele în care te mai poți apăra
Pe scurt: din ziua în care primești de la executor încheierea de încuviințare și somația curg două termene de câte 15 zile: unul pentru contestația la executare (art. 715 din Codul de procedură civilă), altul după care executorul poate începe vânzarea locuinței (art. 835). Contestația costă cel mult 1.000 de lei taxă de timbru. Pentru datorii de până la 10.000 de lei, locuința se poate vinde doar dacă nu ai alte bunuri care pot fi valorificate (art. 813 alin. 5). Cel mai important lucru e să nu ignori plicul: fiecare zi contează.
O somație de executare pe casă sperie, și pe bună dreptate. Dar între somație și licitație e un drum cu pași ficși, stabiliți de lege, iar pe fiecare dintre ei ai ceva de făcut. Calendarul de mai jos pornește de la ziua în care ai primit plicul.
Calendarul executării unei locuințe
| Când | Ce se întâmplă | Ce poți face tu |
|---|---|---|
| Înainte | Creditorul a depus titlul executoriu la executor; executorul a cerut încuviințarea executării, iar instanța a dat-o, fără să te citeze (art. 666) | De obicei nu știi încă nimic. |
| Ziua 0 | Primești încheierea de încuviințare, copia titlului executoriu și o somație (art. 667, 668). Executorul cere notarea urmăririi în cartea funciară (art. 822) | Notează data primirii. Cere executorului situația sumelor (modelul e mai jos). |
| Zilele 1–15 | Termenul de contestație la executare (art. 715 alin. 1 pct. 3) | Depui contestația la instanța de executare, dacă ai motive. Poți cere și suspendarea executării (art. 719). |
| După ziua 15 | Dacă nu ai plătit, executorul începe procedura de vânzare (art. 835 alin. 1) | Negociază cu creditorul; o plată sau o înțelegere oprește totul. |
| În continuare | Executorul face un proces-verbal de situație al imobilului (art. 829) și stabilește valoarea de circulație, după prețul mediu de piață din localitate, eventual cu un expert (art. 836) | Contestă evaluarea dacă e mult sub piață; propune un expert. Poți arăta locuința, ca evaluarea să nu se facă doar din acte. |
| Prețul de pornire | Executorul fixează prețul de pornire al licitației (art. 837) | Verifică încheierea și calculul. |
| În 5 zile de la preț | Executorul fixează data vânzării și afișează publicația; licitația are loc la 20–40 de zile de la afișare (art. 838) | Ultima fereastră realistă pentru o înțelegere sau o vânzare de bunăvoie, la un preț mai bun. |
Contestația la executare: când are sens
Contestația se face împotriva executării, a încheierilor executorului sau a oricărui act de executare (art. 712). Motive frecvente: suma e greșit calculată, datoria a fost plătită în parte, titlul executoriu nu ți-a fost comunicat corect, cheltuielile de executare sunt exagerate, locuința e evaluată mult sub piață.
Atenție la o regulă: dacă executarea se face pe baza unei hotărâri judecătorești, nu mai poți invoca în contestație motive pe care le puteai ridica în procesul de dinainte (art. 713 alin. 1). Dacă titlul e altceva (un contract de credit, un contract de închiriere înregistrat), poți ridica și apărări de fond, dacă legea nu îți dă altă cale pentru ele (art. 713 alin. 2).
Costul: taxa de timbru se calculează la valoarea bunurilor urmărite sau a datoriei, dacă e mai mică, dar nu poate depăși 1.000 de lei; cererea de suspendare costă 50 de lei (art. 10 din OUG 80/2013). Întâmpinarea creditorului e obligatorie (art. 716 alin. 3). Dacă pierzi și contestația a fost făcută cu rea-credință, riști o amendă judiciară de 1.000–7.000 de lei (art. 720 alin. 3), deci nu contesta doar ca să câștigi timp.
Datorie mică, casa ta. Când creanța din titlul executoriu nu trece de 10.000 de lei, vânzarea imobilelor debitorului se poate face numai dacă acesta nu are alte bunuri urmăribile sau dacă acestea nu pot fi valorificate (art. 813 alin. 5). Dacă ai un salariu sau un cont, executorul trebuie să încerce întâi acolo. Spune-i asta în scris și oferă-i datele.
Cererea către executorul judecătoresc
Ai primit somație de executare pe casă. Ceri imediat situația exactă a sumelor și actele dosarului, ca să știi ce contești și în ce termen.
Str. Exemplu nr. 1, ap. 5, București
Către: Biroul executorului judecătoresc BEJ Exemplu, Iași
București, data
Cerere
Subiect: dosarul de executare nr. 123/2026
Subsemnatul, debitor în dosarul de executare nr. 123/2026, cu creditor Banca Exemplu SA, am primit somația și încheierea de încuviințare, la 27.10.2026.
Vă rog să îmi comunicați: situația detaliată a sumelor urmărite (debit, dobânzi, penalități), cheltuielile de executare stabilite până acum, copia titlului executoriu și a actelor de executare efectuate.
Vă informez totodată că doresc să achit sau să ajung la o înțelegere cu creditorul, de aceea vă rog să îmi comunicați contul și suma exactă pentru stingerea datoriei la zi.
Anexe: copia actului de identitate.
Cu stimă,
Ion Popescu
Semnătura: ____________________
Textul gri e doar un exemplu; îl înlocuiești completând câmpurile. Nimic din ce scrii nu se trimite nicăieri.
Ce poți negocia
- O eșalonare cu creditorul. Băncile și asociațiile de proprietari preferă de multe ori banii în rate decât o licitație lungă. Orice înțelegere se face în scris și se comunică executorului.
- Vânzarea de bunăvoie. O vânzare normală, cu acordul creditorului, aduce aproape mereu mai mult decât licitația. După ce plătești datoria, rămâne diferența pentru tine.
- Locuitul până la vânzare. Dacă stai în locuința urmărită, instanța de executare poate dispune evacuarea ta, după împrejurări, de îndată sau într-un termen (art. 830). Și aici se aplică pauza de iarnă: nicio evacuare dintr-o locuință între 1 decembrie și 1 martie, cu excepțiile din art. 896.
Dacă datoria e la asociația de proprietari, citește și articolul despre somația de plată de la asociație. Dacă e un credit ipotecar și te gândești la variante, recalculează-ți rata actuală cu calculatorul IRCC înainte de discuția cu banca.
Întrebări frecvente
Am închiriat apartamentul. Ce se întâmplă cu chiriașul?
Închirierile făcute înainte de notarea urmăririi în cartea funciară rămân, în condițiile legii, opozabile și cumpărătorului de la licitație, cu excepția celor la un preț cu o treime sub piață (art. 828 alin. 2). Cele făcute după notare nu sunt opozabile (art. 828 alin. 1).
Pot vinde eu apartamentul cât e notată urmărirea?
Drepturile înscrise după notarea urmăririi nu pot fi opuse creditorului și adjudecatarului (art. 827). Practic, o vânzare se face doar cu acordul creditorului și cu plata datoriei din preț.
N-am primit nimic, dar am aflat de la vecini că s-a afișat publicația de vânzare. Mai pot contesta?
Termenul de 15 zile curge de la primirea încheierii sau a somației ori, dacă nu le-ai primit, de la data la care ai aflat de primul act de executare (art. 715 alin. 1 pct. 3). Mergi imediat la executor și cere dosarul.
Cine plătește cheltuielile executorului?
Debitorul, ca regulă. De aceea, cu cât executarea durează mai mult, cu atât datoria totală crește.
Surse
- Codul de procedură civilă, art. 666–668, 712–720, 813, 822, 827–830, 835–838, 896: legislatie.just.ro
- OUG nr. 80/2013, art. 10: legislatie.just.ro
