Înalta Curte: PUZ-ul revocat rămâne valabil pentru autorizația cerută

Înalta Curte de Casație și Justiție a lămurit o situație care îi atinge direct pe cei care construiesc pe baza unui PUZ: ce se întâmplă dacă planul urbanistic este revocat după ce ai pornit procedura de autorizare, dar înainte să primești autorizația de construire. Decizia nr. 91 din 21 septembrie 2026, dată de Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 922 din 3 noiembrie 2026. Potrivit Codului de procedură civilă, este obligatorie.

Ce a decis Înalta Curte

Legea nr. 350/2001 spunea, la art. 56 alin. (5), că valabilitatea documentațiilor de urbanism se extinde de drept, până la finalizare, pentru investițiile la care procedura de autorizare a început în perioada de valabilitate. Iar procedura de autorizare începe, după Legea nr. 50/1991, odată cu depunerea cererii pentru certificatul de urbanism în vederea autorizației de construire.

Întrebarea era dacă regula se aplică și atunci când PUZ-ul nu expiră, ci este revocat de autoritatea locală pentru că a fost aprobat nelegal. Răspunsul instanței supreme este da: valabilitatea documentației de urbanism în vigoare la începutul procedurii de autorizare se extinde de drept și dacă, ulterior, dar înainte de emiterea autorizației, autoritatea publică locală a revocat actul de aprobare pe motiv de nelegalitate.

Cazul de la Constanța

Sesizarea a venit de la Curtea de Apel Constanța. Un reclamant din Constanța a primit în octombrie 2020 un certificat de urbanism pentru un bloc cu două subsoluri, parter și șase etaje, cu locuințe și spații comerciale. Certificatul se baza pe un PUZ aprobat de consiliul local în septembrie 2020. În septembrie 2021 a cerut autorizația de construire.

După emiterea certificatului, PUZ-ul a fost revocat de consiliul local, în urma plângerii prealabilă a unor persoane vătămate, iar instanțele au confirmat definitiv revocarea: planul stabilea indicatori urbanistici mai mari decât cei din PUG. Primăria a refuzat autorizația, iar tribunalul i-a dat dreptate de două ori. Curtea de Apel, care judecă recursul, trebuie acum să aplice dezlegarea dată de Înalta Curte.

Ce se întâmplă cu legea nouă

Legea nr. 350/2001 și Legea nr. 50/1991 au fost abrogate de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, aprobat prin Legea nr. 169/2026. Decizia interpretează textul din legea veche. Codul are însă o regulă asemănătoare, la art. 76 alin. (10): valabilitatea PUZ se extinde de drept până la finalizarea implementării proiectelor pentru care procedura de autorizare a început în timpul perioadei de valabilitate. Cum vor citi instanțele noul text în cazul unei revocări rămâne de văzut.

Pentru cine cumpără, decizia mai spune ceva: un PUZ aprobat nu e o garanție definitivă. Poate fi revocat sau anulat, iar efectele depind de momentul în care a început procedura de autorizare pentru construcția ta.