Apartament cu 3 sau 4 camere: cât costă camera în plus la cumpărare și în fiecare lună
Pe scurt: pentru o locuință nouă, Legea locuinței cere cel puțin 66 mp utili la 3 camere și 3 persoane, 74 mp la 3 camere și 4 persoane și 87 mp la 4 camere și 5 persoane (Legea nr. 114/1996, anexa nr. 1). În vânzările din Sectorul 2 din 2024–2025, apartamentele de 60–75 mp s-au vândut cu o mediană de 521.755 de lei, iar cele de 75–100 mp cu 662.616 lei. Diferența e de circa 140.000 de lei. Apoi vin costurile lunare. La termoficare, în București, consumul mediu normat pentru 4 camere înseamnă circa 1.000 de lei în plus pe sezon de încălzire față de 3 camere. Merită dacă a patra cameră rezolvă o problemă reală, nu „pentru orice eventualitate”.
Cristina și Paul au doi copii, de 4 și 8 ani, și un apartament de două camere care a devenit strâmt. Banca le aprobă un credit care ajunge pentru 3 camere în cartierul lor sau pentru 4 camere într-un cartier mai îndepărtat. Paul vrea 4 camere: „o cameră pentru fiecare copil și un birou”. Cristina vrea 3 camere aproape de școală: „copiii pot sta împreună încă vreo cinci ani”. Amândoi au dreptate. Diferența e ce sunt dispuși să plătească, la cumpărare și apoi lunar.
Ce cere legea pentru locuințele noi
| Persoane | Camere | Camera de zi | Dormitoare | Bucătărie | Sanitare | Suprafața utilă minimă |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 3 | 18 mp | 22 mp | 5,5 mp | 6,5 mp | 66 mp |
| 4 | 3 | 19 mp | 24 mp | 5,5 mp | 6,5 mp | 74 mp |
| 5 | 4 | 20 mp | 34 mp | 6 mp | 7,5 mp | 87 mp |
| 6 | 4 | 21 mp | 36 mp | 6 mp | 7,5 mp | 93 mp |
Legea nr. 114/1996, anexa nr. 1, lit. B. La 3 camere, legea cere o baie și un WC separat. La 4 camere, o baie și un duș (lit. C). „Dormitoare” e suprafața tuturor dormitoarelor la un loc.
Tabelul arată ceva util pentru o familie de patru: legea consideră suficiente 3 camere, cu 74 mp. A patra cameră apare în tabel de la 5 persoane. Asta nu e o regulă pentru tine, ci un reper: o familie de patru în 3 camere bine gândite stă la standardul legal pentru locuințele noi.
Cât costă în plus la cumpărare
| Suprafața utilă | Vânzări | Mediana lei/mp | Prețul median |
|---|---|---|---|
| 60–75 mp (de regulă 3 camere) | 1.523 | 7.807 | 521.755 lei |
| 75–100 mp (de regulă 4 camere sau 3 camere mari) | 832 | 8.071 | 662.616 lei |
Calcul anuntat.ro din listele tranzacțiilor Sectorului 2, 2024–2025, data.gov.ro (CC-BY 4.0). Listele nu conțin numărul de camere, de aceea comparăm pe suprafață.
Pe metru pătrat, prețul aproape nu diferă. Diferența vine din metri: 15–25 de metri în plus înseamnă, la prețurile din Sectorul 2, între 120.000 și 200.000 de lei. Cu un credit pe 30 de ani la o dobândă de 6,8%, fiecare 100.000 de lei împrumutați înseamnă o rată de circa 650 de lei pe lună. Cât te poți îndatora după venit afli cu cât credit pot lua.
Cât costă în plus în fiecare lună
Legea nr. 226/2021 stabilește un consum mediu lunar de energie termică pe numărul de camere și pe zonă climatică. Îl folosim ca reper pentru apartamentele la termoficare:
| Zona | 3 camere, noiembrie–martie | 4 camere și peste, noiembrie–martie | Diferența pe sezon |
|---|---|---|---|
| Caldă (București; 330 lei/Gcal fără TVA) | 7,19 Gcal ≈ 2.634 lei | 9,95 Gcal ≈ 3.645 lei | ≈ 1.011 lei |
| Temperată (de exemplu 327 lei/Gcal) | 8,00 Gcal ≈ 2.907 lei | 11,04 Gcal ≈ 4.011 lei | ≈ 1.105 lei |
| Rece (de exemplu 376 lei/Gcal) | 8,80 Gcal ≈ 3.675 lei | 12,15 Gcal ≈ 5.073 lei | ≈ 1.399 lei |
Consumurile din Legea nr. 226/2021, anexa nr. 1. Costul include TVA de 11%. Calcul anuntat.ro. Consumul real depinde de izolație, etaj și obiceiuri.
Se adaugă cotele la asociație care se împart după suprafață, impozitul pe clădire, care crește cu suprafața, mobila și curățenia. Pune toate costurile pentru cele două variante în calculatorul de mai jos:
Pune cifrele lângă cifre: cât te costă lunar fiecare variantă?
Completezi ce știi pentru cele două variante. Totalul și diferența pe an apar imediat.
Calculul e orientativ și rămâne în browserul tău: nu trimitem nicăieri ce scrii.
Pentru 11 orașe mari, costurile reale de întreținere, utilități și transport, cu tarifele locale, le găsești în cât costă lunar să locuiești.
Ce rezolvă a patra cameră
- Doi copii de sexe sau vârste diferite, mai ales după 10–12 ani.
- Un birou pentru cine lucrează de acasă cu apeluri video zilnic.
- Bunici care stau des sau un membru al familiei care are nevoie de îngrijire.
- Revânzarea, în zonele unde 4 camere sunt rare, iar familiile mari le caută.
Ce poate face a treia cameră, bine folosită
- Un dormitor mare pentru doi copii mici, cu paturi suprapuse și un birou comun.
- Un living cu un colț de lucru, cu ușă glisantă sau bibliotecă despărțitoare.
- Un apartament decomandat în locul unuia semidecomandat. Uneori asta schimbă mai mult decât o cameră în plus. Vezi decomandat sau semidecomandat.
Contează și unde, nu doar cât. 3 camere lângă școală și lângă serviciu pot valora, ca timp, mai mult decât 4 camere la 40 de minute în plus pe zi. Școala de care ține adresa o afli din școala de la adresa ta, iar dacă sunteți doi cu servicii diferite, zonele echilibrate le vezi în unde să locuim.
Dacă te gândești și la o casă
În multe orașe, banii pentru 4 camere la bloc ajung pentru o casă cu 4 camere la marginea orașului. Costurile lunare sunt însă altele, iar reparațiile mari le duci singur. Comparația completă e în casă sau apartament.
Întrebări frecvente
Câți metri pătrați are un apartament cu 3 camere?
Pentru locuințele noi, Legea locuinței cere minimum 66 mp utili pentru 3 persoane și 74 mp pentru 4 persoane (Legea nr. 114/1996, anexa nr. 1). Apartamentele vechi au adesea între 55 și 75 mp.
Câți metri pătrați are un apartament cu 4 camere?
Pentru locuințele noi, minimum 87 mp utili pentru 5 persoane și 93 mp pentru 6 persoane, potrivit aceleiași anexe.
Cu cât e mai scumpă încălzirea la 4 camere?
Potrivit consumului mediu din Legea nr. 226/2021, în București, cu circa 2,8 Gcal mai mult pe sezon. La 330 de lei/Gcal plus TVA, asta înseamnă cam 1.000 de lei pe an. Diferența reală depinde de izolație și de etaj.
Merită 4 camere pentru o familie cu doi copii?
Depinde de vârsta copiilor și de cine lucrează de acasă. Legea consideră 3 camere și 74 mp suficiente pentru 4 persoane într-o locuință nouă. A patra cameră e utilă mai ales pentru copii mari sau pentru un birou folosit zilnic.
Prețul pe metru pătrat e mai mic la apartamentele mari?
În Sectorul 2, în 2024–2025, nu semnificativ: 7.807 lei/mp la 60–75 mp și 8.071 lei/mp la 75–100 mp, ca mediane.
Surse
- Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, anexa nr. 1.
- Legea nr. 226/2021 privind protecția consumatorului vulnerabil de energie, anexele nr. 1 și 2.
- Primăria Sectorului 2, listele tranzacțiilor imobiliare pe data.gov.ro (CC-BY 4.0): 2024 și 2025.
- Prețul energiei termice pentru populație în București, 330 lei/Gcal fără TVA (Termoenergetica), preluat din cât costă lunar să locuiești.
