Bloc vechi sau bloc nou: ce verifici la fiecare înainte să dai avansul

Pe scurt: la un bloc vechi, riscurile țin de clădire: structura și clasa de risc seismic (RsI–RsIV, Legea nr. 212/2022), instalațiile, izolația, modificările făcute de proprietari de-a lungul anilor. La un bloc nou, riscurile țin de acte și de execuție: autorizația, recepția, intabularea, cartea tehnică, cine răspunde pentru defecte. Constructorul răspunde 10 ani pentru viciile ascunse și pe toată durata clădirii pentru structura de rezistență (Codul urbanismului, art. 451 alin. 3). În Sectorul 2, în 2024–2025, unitățile mici din blocurile de după 2010 s-au vândut cu circa o treime mai scump pe metru pătrat decât cele din blocurile de dinainte de 1977. Lista de mai jos te ajută să nu uiți nimic.

Elena și Mihai au găsit două apartamente cu două camere în Cluj-Napoca, la prețuri apropiate. Unul e într-un bloc din 1982 din Mănăștur, renovat recent pe interior, cu fațada reabilitată. Celălalt e într-un ansamblu nou de la marginea orașului, cu recepția făcută anul trecut. La primul, agentul vorbește despre „bucătăria nouă”. La al doilea, despre „finisaje premium”. Niciunul nu pomenește ce contează cel mai mult: la primul, coloanele de apă și structura. La al doilea, actele și cine repară fisurile apărute în primii ani.

Instrument gratuit

Lista de verificat: bloc vechi sau bloc nou

Bifezi pe măsură ce afli. Lista rămâne în browserul tău, ca s-o ai la vizionarea următoare.

Calculul e orientativ și rămâne în browserul tău: nu trimitem nicăieri ce scrii.

Diferențele care contează

	Bloc vechi	Bloc nou
Riscul principal	Starea clădirii: structură, instalații, izolație	Actele și calitatea execuției
Prețul pe mp (Sectorul 2, unități până la 35 mp, 2024–2025)	7.663 lei (blocuri de dinainte de 1977), 8.698 lei (1977–1989)	10.517 lei (blocuri de după 2010)
TVA la cumpărare	Nu, de la persoane fizice	21% dacă e locuință nouă vândută de dezvoltator
Încălzirea	Termoficare sau centrală montată ulterior	Centrală proprie sau sistem al ansamblului
Cine răspunde pentru defecte	Vânzătorul, pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, potrivit Codului civil	În plus, constructorul și proiectantul, 10 ani de la recepție, iar pentru structură pe toată durata (Codul urbanismului, art. 424 și 451)
Asociația	Existentă, cu istoric, datorii și fonduri cunoscute	De multe ori încă neînființată; dezvoltatorul trebuie să te informeze (Legea nr. 196/2018, art. 14)
Zona	De obicei în oraș, cu transport, școli și magazine	Des la margine, cu infrastructură încă în lucru

La blocul vechi: întâi structura

Legea nr. 212/2022 împarte clădirile în patru clase de risc seismic. RsI sunt clădirile „cu susceptibilitate de prăbușire, totală sau parțială” la cutremurul de proiectare. RsII sunt cele susceptibile de avariere majoră, la care prăbușirea e puțin probabilă. RsIII sunt cele cu avariere moderată. RsIV sunt cele cu răspuns similar clădirilor proiectate după normele actuale (art. 1 alin. 2). Încadrarea se face doar printr-o expertiză tehnică. Faptul că un bloc nu apare pe nicio listă nu înseamnă că e în RsIV. Poate înseamnă doar că nu a fost expertizat.

În București, lista Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic avea, la 6 octombrie 2026, 2.798 de clădiri expertizate și încadrate. Le poți căuta după adresă în harta riscului seismic, care include și listele din Constanța și Brașov. Anul construcției blocului îl afli din anul construcției blocului. Ce înseamnă concret fiecare clasă la cumpărare și la credit e în risc seismic clasa 1 sau clasa 2.

Modificările vecinilor contează și pentru tine. Pereți scoși, goluri tăiate în pereți de rezistență, balcoane extinse sau spații comerciale la parter cu pereții desființați pot slăbi întreaga clădire. Întreabă la asociație dacă au existat astfel de lucrări și dacă au autorizație. Legea cere pentru modificările constructive acordul a două treimi din proprietari, al celor direct afectați și autorizație de construire (Legea nr. 196/2018, art. 39).

La blocul vechi: apoi instalațiile și izolația

Coloanele de apă, canalizare și gaz. Întreabă când au fost schimbate. Înlocuirea lor se plătește din fondul de reparații sau prin cote votate.
Reabilitarea termică. A fost făcută? Mai sunt rate de plată la asociație? Fațada se modifică doar unitar (Legea nr. 196/2018, art. 32).
Acoperișul sau terasa. La ultimul etaj, infiltrațiile sunt o problemă frecventă. Vezi parter, etajul 1 sau ultimul etaj.
Liftul, dacă există: vechime, revizii, costul în întreținere.

La blocul nou: întâi actele

Codul urbanismului spune că o construcție fără autorizație de construire sau care nu respectă autorizația nu poate fi recepționată, iar construcția fără recepție la terminarea lucrărilor „nu se consideră finalizată” (art. 280 alin. 8). Concret, ceri și verifici:

Autorizația de construire și dacă blocul are înălțimea din autorizație. Etajele în plus, construite peste autorizație, nu se pot recepționa legal.
Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Fără el, apartamentul nu se poate intabula ca locuință terminată, iar Noua Casă și multe credite nu sunt posibile.
Extrasul de carte funciară pentru apartament și pentru teren: pe cine sunt intabulate și ce ipoteci au. Ipoteca băncii dezvoltatorului trebuie radiată la vânzare. Vezi extras CF pentru informare sau pentru autentificare.
Cartea tehnică a construcției. La recepție, dirigintele de șantier o predă proprietarului, cu manualul de utilizare și mentenanță (art. 528 alin. 2). La bloc, o păstrează administratorul asociației (art. 530 alin. 6), iar la vânzare se predă noului proprietar (alin. 8).
Locul de parcare și boxa: în proprietate, cu carte funciară, sau doar drept de folosință?

Dacă apartamentul e încă în construcție, contractul tău va fi înscris provizoriu în cartea funciară până la finalizare. Ce înseamnă asta e explicat în intabulare sau înscriere provizorie.

La blocul nou: garanțiile

Executanții răspund pentru viciile ascunse ale construcției ivite în 10 ani de la recepția la terminarea lucrării. După acest termen, pe toată durata de existență a construcției, răspund pentru viciile structurii de rezistență care vin din nerespectarea proiectului sau a normelor de execuție (Codul urbanismului, art. 451 alin. 3). Proiectanții răspund tot 10 ani pentru viciile ascunse din partea de proiect elaborată de ei (art. 424 alin. 5). Contractele nu pot stabili răspunderi mai mici decât cele legale (art. 424 alin. 4 și art. 451 alin. 2).

Practic: păstrează contractul, procesul-verbal de predare și orice sesizare scrisă. O fisură, o infiltrație sau o instalație care nu funcționează se reclamă în scris, cu fotografii și dată.

Prețul: ce plătești în plus la nou

La 30 mp în Sectorul 2, diferența dintre medianele pe metru pătrat ale unui bloc de după 2010 și ale unuia de dinainte de 1977 înseamnă circa 85.000 de lei (2024–2025). Primești o clădire nouă, izolație, instalații noi și, de regulă, o clasă energetică bună. Plătești TVA, uneori o locație mai departe și un risc de execuție. Comparația pe metru pătrat pentru cazul tău o faci în garsonieră sau apartament cu o cameră, iar prețurile reale pe stradă în prețul real pe strada ta.

Întrebări frecvente

E mai sigur un bloc nou decât unul vechi la cutremur?

Un bloc nou, proiectat și executat după normele actuale, ar trebui să se comporte ca o clădire din clasa RsIV. Blocurile vechi au comportări foarte diferite: multe sunt în RsIII sau RsIV, altele în RsI sau RsII. Doar o expertiză tehnică spune clasa (Legea nr. 212/2022, art. 1).

Cât timp răspunde constructorul pentru defecte la un bloc nou?

10 ani de la recepția la terminarea lucrărilor, pentru viciile ascunse. Pentru viciile structurii de rezistență din nerespectarea proiectului sau a normelor, pe toată durata de existență a construcției (Codul urbanismului, art. 451 alin. 3).

Ce acte cer la un apartament într-un bloc nou?

Autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, extrasul de carte funciară pentru apartament și teren, certificatul energetic și cartea tehnică a construcției. Ultima se predă la recepție și se păstrează de administrator.

Pot lua credit pentru un apartament fără recepție?

Programul Noua Casă cere o locuință finalizată și intabulată. Multe bănci cer același lucru pentru creditele ipotecare obișnuite. Fără recepție, construcția nu se consideră finalizată (Codul urbanismului, art. 280 alin. 8).

De unde aflu dacă un bloc vechi are risc seismic?

Din listele publicate de primării, pentru clădirile expertizate. În București, Constanța și Brașov le găsești pe hartă, după adresă. Dacă blocul nu e pe listă, nu înseamnă că e sigur, ci doar că nu a fost expertizat sau încadrat public.

Surse

Legea nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor, art. 1 alin. (2).
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), forma rectificată la 14 octombrie 2026: art. 280, 424, 451, 528, 530.
Legea nr. 196/2018: art. 14, 32, 39.
Primăria Sectorului 2, listele tranzacțiilor imobiliare pe data.gov.ro (CC-BY 4.0): 2024 și 2025.
AMCCRS, lista imobilelor expertizate tehnic și încadrate în clase de risc seismic, actualizată la 6 octombrie 2026.