Garsonieră sau studio: același număr de camere, alt mod de a locui
Pe scurt: amândouă sunt locuințe cu o cameră, iar „studio” nu e un termen legal. În practică, garsoniera e unitatea mică din blocurile vechi, cu bucătărie separată sau nișă. Studioul e varianta din blocurile noi, cu bucătăria deschisă în cameră, de regulă puțin mai mare. În Sectorul 2, în vânzările din 2024–2025, unitățile de până la 35 mp din blocurile de după 2010 s-au vândut cu o mediană de 10.517 lei/mp. Cele din blocurile de dinainte de 1977, cu 7.663 lei/mp. Plătești în plus pentru clădire, izolație și instalații noi, nu pentru cuvântul „studio”.
Vlad lucrează în Pipera și se uită la două variante cu același buget. O garsonieră de 28 mp într-un bloc din 1975 din Colentina, renovată, cu bucătărie mică separată și baie cu cadă. Sau un studio de 31 mp într-un bloc terminat în 2022 lângă Barbu Văcărescu, cu bucătărie în linie în cameră, baie cu duș și loc de parcare de cumpărat separat. Pe hârtie diferă cu 3 metri. În viața de zi cu zi, diferența e alta: mirosul de mâncare în pat, zgomotul hotei, factura de încălzire și liniștea scării.
Diferența, pe puncte
| Garsonieră (bloc vechi) | Studio (bloc nou) | |
|---|---|---|
| Bucătăria | Separată sau nișă în hol | Deschisă, în camera de zi |
| Suprafața utilă tipică | 20–30 mp | 28–40 mp |
| Încălzirea | Termoficare sau centrală montată ulterior | Centrală proprie sau sistem centralizat al ansamblului |
| Izolația și ferestrele | Depind de reabilitarea blocului | De regulă izolat termic de la construcție |
| Prețul de cumpărare | Fără TVA, de la persoane fizice | TVA de 21% dacă îl cumperi de la dezvoltator, ca locuință nouă |
| Întreținerea | Mai mică, de obicei | Poate include pază, curățenie, spații verzi, lift nou |
| Parcarea | În curtea blocului, fără garanții | Loc în subsol sau exterior, des vândut separat |
Ce spune legea despre o locuință cu o cameră
Legea locuinței nu cunoaște nici „garsoniera”, nici „studioul”. Pentru o locuință nouă cu o cameră, cere minimum 37 mp utili, cu o cameră de zi de 18 mp, bucătărie de 5 mp, încăperi sanitare de 4,5 mp și 2 mp de depozitare (Legea nr. 114/1996, anexa nr. 1). Locul de luat masa „poate fi înglobat în bucătărie sau în camera de zi”, iar suprafața camerei de zi „include spațiul pentru dormit”. Autorizația pentru locuințele noi se dă doar cu respectarea acestor exigențe (art. 3).
De aceea, un studio într-un bloc nou merită comparat cu acest reper. Dacă anunțul spune „studio 30 mp”, cere planul și suprafața utilă din acte. Uneori cei 30 mp sunt suprafață construită, nu utilă, sau includ balconul. Balcoanele și logiile nu intră în suprafața utilă.
Prețul: ce plătești, de fapt
| Unități de până la 35 mp, Sectorul 2 | Vânzări | Suprafața mediană | Mediana lei/mp | Prețul median |
|---|---|---|---|---|
| Bloc construit înainte de 1977 | 651 | 27,1 mp | 7.663 | 198.800 lei |
| Bloc din 1977–1989 | 497 | 28,6 mp | 8.698 | 250.000 lei |
| Bloc din 1990–2009 | 74 | 28,3 mp | 7.764 | 217.484 lei |
| Bloc din 2010 sau mai nou | 97 | 30,0 mp | 10.517 | 305.587 lei |
Calcul anuntat.ro din listele tranzacțiilor Sectorului 2 pentru 2024–2025, data.gov.ro (CC-BY 4.0). Doar apartamente cu suprafață utilă declarată și preț plauzibil. Prețul din act, în lei.
Două observații. Blocurile din 1977–1989 sunt mai scumpe pe metru decât cele mai vechi. Datele nu spun de ce. Explicațiile probabile sunt zonele în care au fost construite și preferința multor cumpărători pentru blocurile proiectate după cutremurul din 1977. Iar diferența dintre un studio nou și o garsonieră veche e de circa o treime pe metru pătrat. Pentru un studio de 30 mp, asta înseamnă zeci de mii de lei. Prețuri pe stradă găsești în prețul real pe strada ta, iar anul blocului îl afli din anul construcției blocului.
Bucătăria deschisă: ce nu se vede la vizionare
- Mirosul și grăsimea. Într-un studio, tot ce gătești ajunge în textile, în pat, în haine. Contează mult dacă hota evacuează aerul afară sau doar îl recirculă printr-un filtru. Întreabă și verifică dacă există o ieșire de ventilație.
- Zgomotul. Frigiderul, mașina de spălat vase și hota sunt în aceeași cameră în care dormi.
- Umiditatea. Fără aerisire bună, aburul de la gătit și de la baie se strânge pe geamuri iarna.
- Spațiul de depozitare. Studiourile au adesea dulapuri puține. Socotește unde ții aspiratorul, valiza și hainele de iarnă.
Garsoniera veche are problemele ei: instalații vechi, coloane pe care asociația poate să nu le fi schimbat, bucătării foarte mici, fără geam. Lista completă de verificat pentru fiecare tip de bloc e în bloc vechi sau bloc nou.
TVA, notar și credit
Dacă studioul e nou și îl cumperi de la dezvoltator, prețul are TVA de 21% de la 1 octombrie 2026. Cere mereu prețul cu TVA inclus. Detalii în TVA de 21% sau fără TVA. Garsoniera de la o persoană fizică nu are TVA. Vânzătorul plătește impozitul de 1% sau 3%. Costurile de la notar și intabularea le calculezi în calculatorul taxelor notariale.
La credit, banca se uită la evaluare, nu la nume. Un studio nou, cu clasă energetică bună, poate intra în Noua Casă dacă îndeplinește condițiile programului: e finalizat, intabulat și are clasa A, B sau C. O garsonieră veche neizolată de multe ori nu are clasa cerută. Cât credit poți lua după venit afli din cât credit pot lua.
Pentru chirie
Studiourile din ansamblurile noi se închiriază bine tinerilor care lucrează în zonele de birouri și, unde regulile asociației o permit, pe termen scurt. Garsonierele din cartierele vechi se închiriază bine studenților și celor care vor chirie mică. Socoteala pe un an, cu impozitul, e în Airbnb sau chirie pe termen lung. Comparația cu un apartament cu o cameră e în garsonieră sau apartament cu o cameră.
Întrebări frecvente
Ce e un apartament studio?
O locuință cu o cameră în care bucătăria e deschisă în camera de zi, întâlnită mai ales în blocurile noi. „Studio” e un termen de piață, nu unul legal. Legea vorbește de „locuință cu o cameră” (Legea nr. 114/1996, anexa nr. 1).
Studioul e mai scump decât garsoniera?
De regulă da, pentru că e în blocuri noi. În Sectorul 2, în 2024–2025, unitățile de până la 35 mp din blocurile de după 2010 au avut o mediană de 10.517 lei/mp, față de 7.663 lei/mp în blocurile de dinainte de 1977.
Ce suprafață trebuie să aibă un studio nou?
Pentru o locuință nouă cu o cameră, Legea locuinței cere 37 mp utili, cu o cameră de zi de 18 mp, bucătărie de 5 mp și încăperi sanitare de 4,5 mp. Locul de luat masa poate fi în camera de zi.
Plătesc TVA la un studio?
Dacă îl cumperi nou, de la dezvoltator, da: 21% de la 1 octombrie 2026. De la o persoană fizică, nu.
Bucătăria deschisă e o problemă?
Depinde de ventilație. O hotă care evacuează aerul afară și o fereastră care se deschide reduc mult mirosul și umezeala. Fără ele, mirosurile ajung în toată locuința.
Surse
- Legea locuinței nr. 114/1996, republicată: art. 3, anexa nr. 1.
- Primăria Sectorului 2, listele tranzacțiilor imobiliare pe data.gov.ro (CC-BY 4.0): 2024 și 2025.
- Codul fiscal, art. 291–292 (TVA).
