Arvună sau avans: ce pierzi dacă te răzgândești înainte de notar
Pe scurt: arvuna e o garanție. Dacă tu, cel care ai dat-o, renunți fără motiv, o pierzi. Dacă renunță vânzătorul, îți dă dublul (Codul civil, art. 1.544–1.545). Avansul e doar o parte din preț plătită mai devreme. Dacă vânzarea nu se mai face, se dă înapoi, iar partea vinovată plătește doar paguba dovedită. Ce cuvânt e scris în antecontract schimbă tot.
Ana și Radu au dat 5.000 de euro „arvună” pentru un apartament în Berceni, cu semnarea la notar peste două luni. După trei săptămâni, vânzătorul a primit o ofertă mai bună și le-a spus că le dă banii înapoi, „că nu s-a semnat nimic la notar”. Ana a citit antecontractul de două ori: scria „arvună”, fără nicio clauză de retragere. Diferența dintre a primi 5.000 și a primi 10.000 de euro era exact acel cuvânt.
Mai jos e logica din Codul civil, explicată pe cazuri. La final, un instrument mic îți spune ce se întâmplă cu banii tăi, după ce scrie în contractul tău.
Trei feluri de bani dați înainte de notar
În practică se folosesc trei formulări. Fiecare are alt regim juridic, chiar dacă suma și momentul plății sunt aceleași.
| Arvună confirmatorie | Arvună penalizatoare (cu drept de dezicere) | Avans | |
|---|---|---|---|
| Unde e în lege | Codul civil, art. 1.544 | Art. 1.545 | Nu are regim special: e plata anticipată a unei părți din preț |
| Cum arată în contract | „Cu titlu de arvună”, fără dreptul de a renunța | „Arvună”, plus o clauză care dă dreptul uneia sau ambelor părți să se retragă | „Avans”, „parte din preț”, „în contul prețului” |
| Dacă renunță cumpărătorul | Vânzătorul poate păstra arvuna sau cere executarea ori despăgubiri | Cumpărătorul pierde arvuna; atât | Banii se întorc; vânzătorul poate cere doar paguba dovedită |
| Dacă renunță vânzătorul | Cumpărătorul poate cere dublul sau executarea ori despăgubiri | Vânzătorul dă dublul; atât | Banii se întorc, plus paguba dovedită |
| Fără vina nimănui | Arvuna se restituie (art. 1.546) | Banii se restituie | |
Arvuna confirmatorie: varianta obișnuită
Când în contract scrie simplu că suma se dă „cu titlu de arvună”, avem arvuna confirmatorie. Art. 1.544 spune trei lucruri. Dacă vânzarea se face, arvuna se scade din preț. Dacă cel care a dat-o nu-și respectă obligația fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului și păstra arvuna. Dacă cel care a primit-o se retrage, cel care a dat-o poate cere dublul.
Alineatul al treilea e partea pe care o uită mulți: cel păgubit nu e obligat să se mulțumească cu arvuna. Poate cere în schimb executarea contractului, adică vânzarea propriu-zisă printr-o hotărâre judecătorească, sau despăgubiri după regulile generale. Acestea pot fi mai mari decât arvuna, dar trebuie dovedite. Pentru Ana și Radu, varianta practică era simplă: cereau 10.000 de euro sau mergeau în instanță pentru apartament. Pentru a doua au la dispoziție 6 luni de la data la care trebuia semnat contractul (art. 1.669 alin. 2). Am explicat termenul în antecontract sau promisiune de vânzare.
Arvuna penalizatoare: prețul retragerii, stabilit dinainte
Dacă în contract scrie expres că o parte (sau amândouă) are dreptul să se retragă, arvuna devine prețul acestei retrageri. Art. 1.545 e scurt: cine se retrage pierde arvuna dată sau restituie dublul celei primite. Nu mai există drum spre instanță pentru executare și nici despăgubiri suplimentare. E o variantă cinstită când amândoi știți că s-ar putea să nu meargă, de exemplu când cumpărătorul încă așteaptă aprobarea creditului.
Exemplu cu cifre: arvună de 20.000 de lei, cu drept de dezicere pentru amândoi. Dacă Ioana renunță la cumpărare, vânzătorul păstrează 20.000 de lei și nimic mai mult. Dacă vânzătorul renunță, îi dă Ioanei 40.000 de lei: cei 20.000 ai ei, plus încă 20.000. Nimeni nu mai poate cere apartamentul în instanță.
Avansul: bani care se întorc
Avansul nu e o garanție, ci o parte din preț plătită mai devreme. Dacă vânzarea nu se mai face, nu există un temei pentru care cel care a primit banii să-i păstreze. Restituirea vine din regulile generale. Contractul desființat se consideră că n-a existat, iar fiecare parte dă înapoi ce a primit (art. 1.554). Restituirea prestațiilor e reglementată la art. 1.635.
Asta nu înseamnă că cel care se răzgândește scapă fără consecințe. Partea păgubită poate cere despăgubiri (art. 1.279 alin. 2), dar trebuie să arate paguba reală. Un exemplu: o chirie plătită în plus două luni, un comision de evaluare pierdut la bancă, o diferență de preț la apartamentul cumpărat în loc. Fără dovezi, primești doar banii înapoi.
Și dacă scrie și „arvună”, și „avans”?
Se întâmplă des în modelele luate de pe internet: „suma de 5.000 de euro, reprezentând avans și arvună”. Formularea e confuză, iar în caz de conflict judecătorul va interpreta ce au vrut părțile. Până acolo, fiecare parte va citi contractul în favoarea ei. Scrie un singur cuvânt și, dacă vrei arvună cu drept de retragere, scrie clauza explicit.
Verifică: ce se întâmplă cu banii dați la antecontract?
Trei întrebări despre ce scrie în contract și cine s-a răzgândit. Primești răspunsul după Codul civil.
Calculul e orientativ și rămâne în browserul tău: nu trimitem nicăieri ce scrii.
Ce sumă să dai și cum s-o protejezi
Legea nu fixează un procent, așa că suma e o negociere. Gândește-te la ea ca la prețul unei retrageri: destul cât să conteze pentru amândoi, dar nu atât de mult încât să fie o pierdere uriașă dacă banca refuză creditul. Câteva lucruri te ajută mai mult decât procentul:
- Plătește prin bancă, cu mențiunea „arvună conform antecontract din data…”. Numerarul e greu de dovedit, iar între persoane fizice transferul e dovada cea mai simplă.
- Scrie ce se întâmplă dacă banca refuză creditul. Fără clauza asta, un refuz al băncii poate fi considerat neexecutare din partea ta. Cu ea, devine o cauză pentru care nu răspunde nimeni, iar arvuna se întoarce.
- Verifică vânzătorul înainte să plătești. Scoate un extras de carte funciară pentru informare. Dacă apartamentul are ipotecă, scrie în contract cum se stinge la vânzare.
- Notează promisiunea în cartea funciară când suma e mare. Legea 7/1996 (art. 37 alin. 12) îți permite să ceri și o ipotecă legală pentru suma plătită, pe baza originalului promisiunii.
Pentru restul actelor de care ai nevoie până la notar, folosește lista de acte pentru vânzare-cumpărare. Iar ca să știi cât costă ziua de la notar, ai calculatorul taxelor notariale.
Cum ar fi trebuit scris contractul Anei
Ana a avut noroc cu formularea. Mulți nu au. Dacă ai de semnat acum un antecontract, o frază de felul acesta lasă puțin loc de interpretare: „Promitentul-cumpărător plătește astăzi suma de 5.000 de euro, prin transfer bancar, cu titlu de arvună confirmatorie, care se va imputa asupra prețului la data autentificării contractului de vânzare. Dacă finanțarea bancară nu este aprobată până la data de…, din motive care nu țin de promitentul-cumpărător, arvuna se restituie integral în 5 zile.” Nu e un model universal. Arată însă ce trebuie să conțină: cuvântul exact, felul plății, legătura cu prețul și ieșirea în caz de credit refuzat.
Întrebări frecvente
Dacă nu iau creditul, pierd arvuna?
Depinde de contract. Dacă ai scris că arvuna se restituie la refuzul creditului, o primești înapoi. Fără o asemenea clauză, vânzătorul poate susține că nu ți-ai îndeplinit obligația și poate încerca să o păstreze. De aceea clauza de finanțare e cea mai importantă frază dintr-un antecontract cu credit.
Vânzătorul se răzgândește. Pot cere și dublul arvunei, și apartamentul?
Nu pe amândouă. La arvuna confirmatorie alegi: fie dublul arvunei, fie executarea contractului (o hotărâre care ține loc de vânzare) ori despăgubiri dovedite. La arvuna cu drept de dezicere primești doar dublul.
Arvuna se scade din preț la notar?
Da. Dacă vânzarea se face, arvuna se impută asupra prețului (Codul civil, art. 1.544 alin. 1). Notarul trece în contract suma deja plătită și restul de plată.
Am dat bani cash, fără chitanță. Mai am vreo șansă?
Fără dovadă, e greu. Încearcă să obții o confirmare scrisă de la cel care a primit banii, chiar și un mesaj în care recunoaște suma. Pe viitor, plătește prin transfer bancar, cu mențiunea contractului.
Cât de mare poate fi arvuna?
Legea nu pune o limită, iar suma se negociază. Cu cât arvuna e mai mare, cu atât pierderea e mai dureroasă pentru cel care se retrage, așa că o clauză clară despre credit și despre termene contează mai mult decât suma.
Surse
- Codul civil, forma consolidată: art. 1.544 (arvuna confirmatorie), art. 1.545 (arvuna penalizatoare), art. 1.546 (restituirea arvunei), art. 1.554 (efectele rezoluțiunii), art. 1.635 (restituirea prestațiilor), art. 1.279 și 1.669 (promisiunea de vânzare).
- Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, art. 37 alin. (12) (ipoteca legală pentru suma plătită în baza promisiunii).
