Evacuare fără contract: cine nu vrea să plece din casa ta
Pe scurt: întâi stabilești ce fel de om stă în casa ta. Dacă îți plătea chirie, chiar fără hârtie, e chiriaș cu contract verbal: contractul se denunță cu preaviz (60 de zile, de regulă), iar notificarea de evacuare se face prin executor, cu termen de cel mult 30 de zile. Dacă stătea gratuit, cu îngăduința ta, e „ocupant”: îl notifici în scris să plece în 5 zile. Dacă nu pleacă, ceri evacuarea la judecătorie, unde cererea se judecă de urgență, iar taxa e de 100 de lei. Între 1 decembrie și 1 martie, evacuarea unei locuințe se execută doar în cazuri speciale.
Cazurile acestea încep aproape mereu cu încredere: un văr găzduit „până își găsește ceva”, un chiriaș cunoscut cu care „nu era nevoie de contract”, un fost partener rămas în apartament după despărțire. Când omul nu mai vrea să plece, legea îți dă o procedură specială, mai rapidă decât un proces obișnuit. Dar o greșeală la primul pas te poate întoarce de unde ai plecat.
Pasul zero: chiriaș sau ocupant?
Codul de procedură civilă face diferența în art. 1.034:
- Locatarul (chiriașul) are o locațiune „scrisă sau verbală”. Dacă îți plătea lunar o sumă pentru locuință, chiar fără contract scris, ai de-a face cu o închiriere verbală.
- Ocupantul este orice persoană, alta decât proprietarul sau chiriașul, care ocupă în fapt imobilul, cu sau fără îngăduința proprietarului. Rudele găzduite gratuit, fostul partener care nu e coproprietar, cineva intrat fără drept.
Atenție la fostul soț. Dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei, e bun comun, chiar dacă e trecut doar pe numele tău (art. 339 din Codul civil). Fostul soț nu e „ocupant”, ci coproprietar. Drumul e partajul, nu evacuarea. Vezi divorțul cu apartament pe credit.
Calendarul, pentru un ocupant
| Când | Ce faci | Temeiul |
|---|---|---|
| Ziua 0 | Îi comunici în scris că dreptul de a sta în locuință a încetat și îi pui în vedere să o elibereze în 5 zile. Modelul e mai jos. | art. 1.039 CPC |
| Zilele 1–5 | Dacă pleacă și îți predă cheile, ai terminat: poți intra în posesie fără proces. | art. 1.040 CPC |
| Ziua 6 | Depui la judecătoria locului cererea de evacuare, cu dovada notificării și actul de proprietate. Taxa: 100 de lei. | art. 1.036, 1.041 CPC; art. 6 alin. 3 OUG 80/2013 |
| Primul termen | Cererea se judecă de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare. Pârâtul nu poate face cerere reconvențională; își apără doar dreptul de a sta. | art. 1.042, 1.043 CPC |
| După hotărâre | Hotărârea e executorie. Apelul se face în 5 zile și nu oprește executarea. | art. 1.042 alin. 5, art. 1.045 CPC |
| Executarea | Mergi cu hotărârea la executorul judecătoresc. | Codul de procedură civilă |
Dacă ușa e închisă și omul nu răspunde, notificările și citațiile se afișează la ușa locuinței (art. 1.037 alin. 2). Ocupantul are domiciliul procedural chiar la imobilul pe care îl ocupă.
Calendarul, pentru un chiriaș fără contract scris
- Încheie contractul. O închiriere verbală, fără durată, se denunță prin notificare cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, dacă chiria se plătea lunar (art. 1.824 alin. 2 din Codul civil). Dacă nu plătește chiria, poți rezilia contractul pentru neplată (art. 1.817).
- Notificarea de evacuare se face în scris, prin executor judecătoresc, cu un termen de cel mult 30 de zile (art. 1.038 alin. 1 CPC). La un contract fără durată, denunțarea poate ține loc și de notificare de evacuare (art. 1.038 alin. 2).
- Cererea la judecătorie urmează aceleași reguli ca la ocupant. Poți cere în același dosar și chiria restantă (art. 1.042 alin. 4).
Pentru chiriașii cu contract înregistrat la ANAF, drumul e mai scurt; e descris în articolul despre chiriașul care nu plătește.
Notificarea de eliberare a locuinței
Pentru cine stă în locuința ta fără contract (sau după ce i-a încetat dreptul). Îi dai termenul din lege și abia apoi mergi la judecătorie.
Str. Exemplu nr. 1, ap. 5, București
Către: Vasile Dinu, care folosește locuința din Str. Morii nr. 7, ap. 2
București, data
Notificare de evacuare
Subiect: eliberarea locuinței
Sunt proprietarul locuinței din Str. Morii nr. 7, ap. 2, conform contractul de vânzare autentificat sub nr. 1234/2019. v-am îngăduit să locuiți aici până la 30.09.2026, fără contract scris. De la acea dată nu mai aveți dreptul să folosiți locuința.
În temeiul art. 1.039 din Codul de procedură civilă, vă pun în vedere să eliberați locuința și să predați cheile în termen de 5 zile de la comunicarea acestei notificări.
Dacă nu eliberați locuința în acest termen, voi cere judecătoriei să dispună evacuarea, potrivit art. 1.041 din Codul de procedură civilă, precum și plata folosinței și a cheltuielilor de judecată.
Pentru predarea cheilor și citirea contoarelor mă puteți contacta la datele de mai sus.
Anexe: copia actului de proprietate.
Cu stimă,
Ion Popescu
Semnătura: ____________________
Textul gri e doar un exemplu; îl înlocuiești completând câmpurile. Nimic din ce scrii nu se trimite nicăieri.
Pauza de iarnă
Nicio evacuare dintr-o locuință nu se poate executa între 1 decembrie și 1 martie, decât dacă proprietarul dovedește că el și familia lui nu au o locuință corespunzătoare sau că cel evacuat are unde să se mute de îndată (art. 896 alin. 1 CPC). Pauza nu se aplică celor care ocupă abuziv, pe căi de fapt, o locuință fără niciun titlu, și nici celor evacuați pentru că tulbură grav conviețuirea (art. 896 alin. 2). Cine a stat la tine cu acordul tău nu intră neapărat în prima excepție, așa că, dacă e octombrie, nu amâna.
Ce nu ai voie să faci
Să-i scoți lucrurile pe hol, să schimbi yala cât e înăuntru sau să tai utilitățile pare mai rapid, dar te expune. Pătrunderea fără drept într-o locuință, fără consimțământul celui care o folosește, e violare de domiciliu (art. 224 din Codul penal), chiar dacă locuința e a ta. Iar o plângere penală împotriva ta amână tot.
După ce omul pleacă, verifică starea locuinței și citește contoarele cu martori. Dacă ai de gând să închiriezi din nou, începe cu un contract scris, înregistrat la ANAF.
Întrebări frecvente
Ocupantul are buletinul cu adresa mea. Contează?
Domiciliul din buletin nu îi dă un drept asupra locuinței. După evacuare, el trebuie să-și schimbe domiciliul. Ca proprietar, poți cere informații la serviciul de evidență a persoanelor despre pașii pentru radierea lui de la adresă.
Pot face evacuarea și pe procesul obișnuit?
Da, ai de ales între procedura specială și dreptul comun (art. 1.035 CPC). Procedura specială e, de regulă, mai rapidă.
Ce fac cu lucrurile pe care le lasă în urmă?
Locuința se prezumă părăsită când omul a returnat cheile sau și-a ridicat bunurile (art. 1.040 alin. 2 CPC). Dacă lucrurile lui sunt încă acolo, fă un inventar cu martori sau cu executorul și nu le arunca.
Mă costă ceva executorul?
Da, executorul are onorariu și cheltuieli, pe care le avansezi și le recuperezi de la cel evacuat. Cere-i o estimare înainte.
Surse
- Codul de procedură civilă, art. 896 și 1.034–1.045: legislatie.just.ro
- Codul civil, art. 339, 1.817, 1.824: legislatie.just.ro
- OUG nr. 80/2013, art. 6 alin. (3): legislatie.just.ro
- Codul penal, art. 224: legislatie.just.ro
