Chiriașul nu plătește chiria: ce faci, pas cu pas, până la evacuare
Pe scurt: începi cu o notificare scrisă, cu suma și un termen. Ce urmează depinde de contract. Dacă e înregistrat la ANAF (sau autentificat la notar), contractul e deja titlu executoriu pentru chirie: mergi direct la executor, iar evacuarea pentru neplată se judecă rapid. Fără contract înregistrat, ceri banii prin ordonanța de plată sau cererea cu valoare redusă, iar evacuarea prin procedura specială de la judecătorie. Nu schimba yala și nu tăia curentul: evacuarea se face doar cu hotărâre.
Prima lună neplătită pare o întârziere. A doua e deja o problemă, iar la a treia mulți proprietari fac greșeala de a „rezolva” singuri: schimbă yala, opresc gazul, scot lucrurile pe hol. Legea are căi destul de rapide pentru asta, dar care pornesc de la un singur lucru: ce fel de contract ai.
Întâi, uită-te la contract
Răspunde la trei întrebări, în ordine. Răspunsurile îți arată drumul.
- Contractul e scris și a fost înregistrat la ANAF (sau e autentificat la notar)? Atunci e titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1.798 din Codul civil). Nu mai ai nevoie de proces pentru bani.
- Contractul e pe durată determinată, iar termenul a expirat? Atunci, dacă e înregistrat la ANAF sau autentic, e titlu executoriu și pentru predarea locuinței (art. 1.809 alin. 2 și 3).
- Contractul e doar scris, neînregistrat, sau e verbal? Atunci ai nevoie de o hotărâre judecătorească, atât pentru bani, cât și pentru evacuare. Durează mai mult, dar procedurile sunt simplificate.
Merită știut înainte de următoarea închiriere: înregistrarea contractului la ANAF e oricum obligatorie pentru cine închiriază ca persoană fizică. Pe lângă impozit, îți dă un avantaj mare în situația de față. Vezi cum se calculează impozitul pe chirie și generatorul de contract de închiriere.
Pasul 1: notificarea (în prima săptămână de întârziere)
Trimite chiriașului o notificare scrisă: ce luni datorează, suma totală, contul și un termen (de obicei 10–15 zile). Notificarea îl pune în întârziere (art. 1.522 din Codul civil) și îți servește mai departe ca dovadă că i-ai dat o șansă. O completezi în pagină, mai jos.
Trimite-o prin poștă cu confirmare de primire și conținut declarat. Un mesaj pe WhatsApp ajută la discuție, dar nu ține loc de notificare.
Pasul 2a: ai contract înregistrat la ANAF
Pentru bani: depui contractul la un executor judecătoresc, care cere încuviințarea executării de la instanță. Taxa de timbru pentru încuviințare e de 20 de lei pentru fiecare titlu executoriu (art. 10 din OUG 80/2013). Executorul poate popri salariul sau contul chiriașului.
Pentru locuință: dacă ai reziliat contractul pentru neplată, ceri evacuarea la judecătorie prin procedura specială. Avantajul: când evacuarea pentru neplata chiriei se cere în baza unui contract care e titlu executoriu pentru chirie, cererea se judecă fără citarea părților (art. 1.042 alin. 1 din Codul de procedură civilă). Hotărârea de evacuare e executorie, iar apelul se face în 5 zile (art. 1.042 alin. 5).
Pasul 2b: n-ai contract înregistrat
| Ce vrei | Calea | Cât costă taxa | Ce trebuie știut |
|---|---|---|---|
| Banii, dacă chiriașul nu contestă | Ordonanța de plată (art. 1.014–1.025 CPC) | 200 lei | Întâi o somație cu 15 zile de plată (art. 1.015). Fără contestație, ordonanța se dă în cel mult 45 de zile (art. 1.023). |
| Banii, până la 50.000 de lei | Cererea cu valoare redusă (art. 1.026–1.033 CPC) | 50 lei până la 2.000 lei; 200 lei peste | Se completează un formular, procedura e scrisă. Hotărârea e executorie (art. 1.031). |
| Locuința | Evacuarea din imobilele folosite fără drept (art. 1.034–1.045 CPC) | 100 lei | Notificare de eliberare prin executor, cu termen de cel mult 30 de zile (art. 1.038). Judecata e urgentă. |
| Banii și locuința deodată | Aceeași cerere de evacuare, cu cererea de plată a chiriei | după valoare | Instanța poate obliga chiriașul și la chiria datorată, inclusiv cea scadentă în timpul procesului (art. 1.042 alin. 4). |
Taxele sunt cele din art. 6 al OUG 80/2013. Chiria se datorează până la eliberarea efectivă a locuinței, nu doar până la reziliere (art. 1.831 alin. 2 din Codul civil).
Pasul 3: rezilierea
Neplata chiriei e un motiv de reziliere (art. 1.817 și art. 1.830 alin. 1 din Codul civil). Dacă ai în contract o clauză care spune exact că neplata a două chirii duce la reziliere de drept (un pact comisoriu), rezilierea operează după punerea în întârziere, în condițiile din clauză (art. 1.553). Altfel, o declari printr-o notificare sau o ceri instanței.
Ce nu ai voie să faci, chiar dacă e casa ta
- Să schimbi yala sau să intri peste chiriaș. Evacuarea se face pe baza unei hotărâri judecătorești, dacă legea nu prevede altfel (art. 1.831 alin. 1). Pătrunderea fără drept într-o locuință, fără acordul celui care o folosește, e infracțiunea de violare de domiciliu (art. 224 din Codul penal), chiar dacă tu ești proprietarul.
- Să tai curentul, apa sau gazul. Ești obligat să-i asiguri chiriașului folosința liniștită a locuinței cât timp contractul e în vigoare (art. 1.789 din Codul civil). Riști să ajungi tu cel dator cu despăgubiri.
- Să-i reții actele sau bunurile. Pentru datorie ai executorul.
Notificarea către chiriașul care nu plătește
Îi pui în vedere chiriașului suma și un termen. Notificarea îl pune în întârziere și o folosești mai departe la executor sau în instanță.
Str. Exemplu nr. 1, ap. 5, București
Către: Andrei Marin, chiriaș în locuința din Str. Lalelelor nr. 3, ap. 12
București, data
Notificare de plată
Subiect: plata chiriei restante
În baza contractului de închiriere nr. 4 din 01.02.2026, înregistrat la ANAF, datorați chiria pentru august, septembrie și octombrie 2026, în total 7.500 lei, sumă pe care nu ați achitat-o până la data acestei notificări.
Vă pun în întârziere, potrivit art. 1.522 din Codul civil, și vă cer să plătiți suma de 7.500 lei în termen de 10 zile de la primirea notificării, în contul RO00 BANK 0000 0000 0000 0000.
Vă atrag atenția că, dacă plata nu se face în termen, voi cere rezilierea contractului (art. 1.817 și art. 1.830 din Codul civil), recuperarea sumelor datorate și eliberarea locuinței. Contractul înregistrat la organul fiscal este titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1.798 din Codul civil), iar chiria se datorează până la data eliberării efective a locuinței (art. 1.831 alin. 2).
Sunt deschis la o înțelegere de plată eșalonată, dacă mi-o propuneți în scris în același termen.
Anexe: copia contractului de închiriere; dovada înregistrării la ANAF, dacă o ai.
Cu stimă,
Ion Popescu
Semnătura: ____________________
Textul gri e doar un exemplu; îl înlocuiești completând câmpurile. Nimic din ce scrii nu se trimite nicăieri.
Cât durează, realist
Cu un contract înregistrat la ANAF, de la notificare la executor pot trece câteva săptămâni. Fără contract înregistrat, cu evacuarea pe procedura specială, socotește câteva luni, în funcție de încărcarea judecătoriei. Între timp, chiria continuă să curgă în sarcina chiriașului, iar dacă el face apel și cere suspendarea evacuării pentru neplată, trebuie să consemneze chiria datorată (art. 1.045 alin. 1).
Uneori cel mai rapid drum rămâne o înțelegere scrisă: chiriașul pleacă până la o dată fixă, tu renunți la o parte din datorie. Dacă alegi asta, scrie înțelegerea și semnați-o amândoi, cu data predării cheilor.
Întrebări frecvente
Pot reține garanția pentru chiria neplătită?
Garanția e o sumă dată tocmai pentru obligațiile din contract, deci o poți folosi pentru chiria datorată, dacă așa scrie în contract. Notează în scris pentru ce luni ai folosit-o.
Chiriașul a plecat fără să plătească și fără să predea cheile. Pot intra?
Dacă locuința e părăsită, poți intra în posesie fără proces (art. 1.040 din Codul de procedură civilă). Se prezumă părăsită când chiriașul a returnat cheile sau și-a ridicat bunurile. Dacă lucrurile lui sunt încă acolo, documentează totul, cu martori, înainte să faci ceva.
Contractul nu e înregistrat la ANAF. Îl pot înregistra acum?
Înregistrarea e o obligație fiscală a proprietarului și o poți face și acum. Dacă din acel moment contractul devine titlu executoriu pentru chiriile următoare, cu o întârziere la ANAF, e o întrebare la care e bine să întrebi un avocat sau executorul înainte să te bazezi pe ea.
Se poate face evacuarea iarna?
Hotărârea se poate obține oricând, dar executarea ei are o pauză: nicio evacuare dintr-o locuință nu se face între 1 decembrie și 1 martie, decât dacă proprietarul dovedește că el și familia lui nu au o locuință corespunzătoare ori că chiriașul are unde să se mute de îndată (art. 896 din Codul de procedură civilă). Pauza nu se aplică celor care ocupă abuziv o locuință fără niciun titlu și nici celor evacuați pentru că tulbură grav conviețuirea. Dacă problema apare toamna, nu amâna notificarea.
Surse
- Codul civil, art. 1.522, 1.553, 1.789, 1.798, 1.809, 1.817, 1.830, 1.831: legislatie.just.ro
- Codul de procedură civilă, art. 1.014–1.045: legislatie.just.ro
- OUG nr. 80/2013, art. 6 și 10: legislatie.just.ro
- Codul penal, art. 224: legislatie.just.ro
