Garanția la chirie: când se restituie și ce poate reține proprietarul
Pe scurt: garanția se întoarce la mutare, minus sumele pe care contractul și legea le permit: chirie sau utilități neplătite și stricăciuni care trec de uzura normală. Uzura nu se plătește: chiriașul restituie locuința în starea în care a primit-o, „în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii” (art. 1.821 din Codul civil). Dacă proprietarul nu-ți dă nici banii, nici o listă scrisă cu pagube, îi trimiți o cerere cu termen, iar apoi recuperezi suma prin cererea cu valoare redusă, cu o taxă de 50 sau 200 de lei.
Garanția e, în multe orașe, una sau două chirii. E o sumă mare, iar cearta pe ea începe de obicei în ultima zi, când proprietarul „găsește” o zgârietură în parchet sau o pată pe perete. Cine se pregătește din ziua în care intră în locuință pierde rar garanția.
Ce scrie legea despre garanție
Codul civil nu are un articol separat care să spună „garanția se restituie în X zile”. Garanția e o înțelegere din contract: o sumă dată ca să acopere obligațiile chiriașului. De aceea contează mult ce ați scris. Regulile din cod care se aplică sunt cele despre predare și răspundere:
- chiriașul restituie bunul în starea în care l-a primit, cu excepția uzurii din vechime (art. 1.821 alin. 1);
- până la proba contrară, se prezumă că a primit locuința în stare bună de folosință (art. 1.821 alin. 2);
- chiriașul răspunde pentru degradările din timpul folosinței, inclusiv cele făcute de familie sau de musafiri (art. 1.822);
- reparațiile mici, de întreținere curentă, sunt ale chiriașului, dacă nu s-a convenit altfel (art. 1.802); cele mari, ale proprietarului (art. 1.788).
Și o regulă care îi protejează pe chiriași: e nescrisă orice clauză prin care chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, ca reparații locative, sume stabilite doar pe estimările proprietarului (art. 1.826 lit. c).
Ce poate reține proprietarul și ce nu
| Situația | Se poate reține? | De ce |
|---|---|---|
| Ultima lună de chirie neplătită | Da | E o obligație din contract, exact ce acoperă garanția. |
| Facturi la utilități pentru perioada ta | Da, pe bază de factură | Ți se cuvine factura, nu o estimare. |
| Pereți decolorați după 3 ani, parchet tocit pe unde se calcă | Nu | Uzură normală (art. 1.821 alin. 1). |
| Găuri multe în pereți, ușă spartă, aragaz crăpat | Da, la cost dovedit | Degradare din folosință (art. 1.822). |
| Curățenie generală „ca să fie pentru următorul chiriaș” | Doar dacă scrie în contract și locuința e predată murdară | Depinde de înțelegere. |
| Zugrăveala completă, la orice predare | Doar dacă ai convenit asta și e rezonabil | Altfel e uzură. O sumă fixă estimată doar de proprietar poate fi clauză nescrisă (art. 1.826 lit. c). |
| Mașina de spălat s-a stricat singură, după 8 ani | Nu | Vechime, nu vina chiriașului. |
Ziua mutării: lista de verificat
- Proces-verbal de predare-primire, semnat de amândoi, cu indexul contoarelor și starea fiecărei camere. Dacă ai unul de la intrare, compară-le punct cu punct.
- Fotografii și filmare a fiecărei camere, cu data, inclusiv în dulapuri și la electrocasnice.
- Chei: câte ai primit, câte predai.
- Utilități: ultimele facturi plătite și indexurile citite împreună.
- Contul pentru garanție scris în procesul-verbal, cu termenul în care se restituie.
Dacă proprietarul nu vine la predare, trimite-i fotografiile și indexurile în aceeași zi, pe e-mail sau pe mesaj, și lasă cheile doar contra semnătură.
Cererea de restituire a garanției
Pentru chiriașul care s-a mutat și n-a primit garanția înapoi. Îi ceri proprietarului suma sau lista scrisă a pagubelor, cu un termen.
Str. Exemplu nr. 1, ap. 5, București
Către: Elena Stan, proprietarul locuinței din Str. Avram Iancu nr. 2, ap. 4
București, data
Cerere
Subiect: restituirea garanției
Am locuit în calitate de chiriaș în locuința din Str. Avram Iancu nr. 2, ap. 4, în baza contractului din 15.03.2025. Am predat locuința și cheile în data de 01.10.2026, cu toate datoriile de utilități și chirie achitate.
La începutul închirierii am plătit o garanție de 3.000 lei, care nu mi-a fost restituită. Locuința a fost predată în starea în care am primit-o, cu excepția uzurii normale, pentru care chiriașul nu răspunde (art. 1.821 alin. 1 din Codul civil).
Vă rog să îmi restituiți garanția de 3.000 lei în termen de 10 zile, în contul RO00 BANK 0000 0000 0000 0000. Dacă considerați că ați suferit pagube care trebuie acoperite din garanție, vă rog să mi le comunicați în scris, în același termen, cu dovezile și costul fiecăreia.
Dacă nu primesc nici suma, nici un răspuns, voi recupera garanția pe calea cererii cu valoare redusă la judecătorie.
Anexe: copia contractului; procesul-verbal de predare sau fotografiile de la mutare; dovada plății garanției.
Cu stimă,
Ion Popescu
Semnătura: ____________________
Textul gri e doar un exemplu; îl înlocuiești completând câmpurile. Nimic din ce scrii nu se trimite nicăieri.
Dacă nu primești nici bani, nici răspuns
După termenul din cerere, ai la dispoziție cererea cu valoare redusă la judecătoria de care ține domiciliul proprietarului, pentru sume de până la 50.000 de lei (art. 1.026 din Codul de procedură civilă). Se completează un formular, se depun copiile actelor, procedura e scrisă. Taxa e de 50 de lei pentru sume de până la 2.000 de lei și de 200 de lei peste (art. 6 din OUG 80/2013). Hotărârea primei instanțe e executorie de drept (art. 1.031 alin. 3). Cine pierde suportă, la cerere, cheltuielile de judecată (art. 1.032).
O alternativă, dacă ți-a recunoscut datoria în scris (un mesaj în care spune „îți dau banii luna viitoare”), e ordonanța de plată, cu o somație prealabilă de 15 zile și o taxă de 200 de lei.
Pentru proprietari: cum să nu ajungi în judecată
Dacă reții ceva din garanție, trimite chiriașului o listă: fiecare stricăciune, fotografia și costul, cu oferte sau facturi. O reținere explicată e greu de contestat; una făcută „din ochi” se pierde ușor. Pentru pagube mai mari decât garanția, vezi ce faci când chiriașul a lăsat stricăciuni. Iar ca să nu existe discuții de la început, generatorul de contract de închiriere are clauza de garanție scrisă clar.
Întrebări frecvente
În cât timp trebuie să-mi dea garanția înapoi?
Legea nu fixează un termen; contează ce scrie în contract. Dacă nu scrie nimic, cere-o în scris cu un termen rezonabil (10–15 zile), ca să fie clar de când e în întârziere.
Pot să nu plătesc ultima lună și să-i spun să rețină garanția?
Doar dacă proprietarul e de acord, în scris. Altfel, încalci contractul, iar el poate reține garanția pentru chirie și să-ți ceară separat pagubele.
Proprietarul a vândut apartamentul cât am stat eu acolo. Cine îmi dă garanția?
Când locuința se vinde, noul proprietar preia drepturile din garanțiile date de chiriaș (art. 1.814 din Codul civil). Cere garanția noului proprietar și trimite-i și vechiului o copie.
Am plătit garanția cash, fără chitanță. Mai am vreo șansă?
Mai grea, dar nu nulă: contractul în care scrie că ai plătit garanția, mesajele în care proprietarul o pomenește sau martorii pot ține loc de chitanță.
Surse
- Codul civil, art. 1.788, 1.802, 1.814, 1.821, 1.822, 1.826: legislatie.just.ro
- Codul de procedură civilă, art. 1.014–1.032: legislatie.just.ro
- OUG nr. 80/2013, art. 6: legislatie.just.ro
