Cum se stinge servitutea de trecere: neuz, răscumpărare, drum nou
Pe scurt: o servitute de trecere se stinge prin radierea din cartea funciară, pentru una dintre cauzele din Codul civil, art. 770. Printre ele sunt renunțarea, neuzul timp de 10 ani, răscumpărarea și situația în care ambele terenuri ajung la același proprietar. Dreptul legal de trecere al unui teren înfundat se stinge când terenul capătă alt acces la drum (art. 617 alin. 3). Vecinul îți restituie atunci despăgubirea, minus paguba pentru perioada în care s-a trecut (art. 620). Radierea costă 75 de lei la cartea funciară.
Mulți proprietari au pe teren un drum de servitute pe care nu-l mai folosește nimeni. Vecinul și-a cumpărat între timp o ieșire la stradă, terenul lui a fost alipit cu altul sau pur și simplu nu mai trece pe acolo de ani de zile. În cartea funciară, servitutea apare însă în continuare și îți încurcă vânzarea, creditul sau planurile de construcție. Codul civil spune clar când se stinge o servitute și cum ajungi s-o scoți din acte.
Cele șapte cauze din Codul civil
Servituțile se sting „pe cale principală prin radierea lor din cartea funciară” pentru una dintre cauzele de mai jos (art. 770 alin. 1):
| Cauza | Ce înseamnă concret |
|---|---|
| Consolidarea | Ambele terenuri ajung la același proprietar, de exemplu cumperi terenul vecinului. |
| Renunțarea | Cel care beneficiază de trecere renunță la ea. |
| Ajungerea la termen | Servitutea a fost pusă pe un termen, iar termenul s-a împlinit. |
| Răscumpărarea | Proprietarul terenului aservit plătește ca să scape de trecere. |
| Imposibilitatea definitivă | Trecerea nu mai poate fi exercitată deloc, definitiv. |
| Neuzul 10 ani | Nimeni nu a trecut timp de 10 ani. |
| Dispariția utilității | Trecerea nu mai folosește la nimic terenului care beneficia de ea. |
Servitutea se stinge și prin exproprierea terenului aservit, dacă trecerea e contrară utilității publice pentru care se face exproprierea (art. 770 alin. 2).
Neuzul: cum se socotesc cei 10 ani
Pentru servituțile necontinue, cum e trecerea, termenul de 10 ani curge de la data ultimei treceri (art. 771 alin. 1). Dacă terenul care beneficiază de trecere are mai mulți coproprietari, trecerea unuia dintre ei îi apără și pe ceilalți (art. 771 alin. 2).
Neuzul nu se constată singur. Ai nevoie de acordul celui care beneficiază de trecere, dat la notar, sau de o hotărâre judecătorească. Ca dovezi, strânge fotografii datate, martori și imagini din satelit din anii trecuți, care arată că drumul e acoperit de vegetație sau îngrădit. Vezi și terenul din satelit, în timp.
Atenție la diferență. Neuzul de 10 ani stinge servitutea. Dreptul legal de trecere al unui teren înfundat e imprescriptibil (art. 617 alin. 3): nu se pierde pentru că nu l-ai folosit, câtă vreme terenul rămâne fără ieșire la drum.
Răscumpărarea: când trecerea te costă prea mult
Proprietarul terenului aservit poate răscumpăra servitutea de trecere dacă există „o disproporție vădită” între folosul pe care îl aduce trecerea și inconvenientele sau deprecierea pe care le produce terenului lui (art. 772 alin. 1). Situația tipică e o alee care taie un teren mare în două, pentru un vecin care are de ani de zile și o ieșire la stradă.
Dacă nu vă înțelegeți, instanța poate suplini acordul celui care beneficiază de trecere. La stabilirea prețului, instanța ține cont de vechimea servituții și de schimbarea valorii celor două terenuri (art. 772 alin. 2). Taxa de timbru la cererile privind servituțile se calculează la 20% din valoarea terenului aservit (OUG 80/2013, art. 4 alin. 2).
Terenul înfundat a primit un drum nou
Dreptul de trecere pe care legea îl dă unui teren fără acces se stinge în momentul în care terenul dobândește alt acces la calea publică (art. 617 alin. 3). Se întâmplă când primăria deschide o stradă nouă în spate sau când proprietarul cumpără o fâșie spre drum.
Despăgubirea primită se întoarce parțial. Când dreptul de trecere încetează, proprietarul terenului aservit restituie despăgubirea încasată, cu deducerea pagubei suferite pentru durata efectivă a trecerii (art. 620 alin. 2). Dacă despăgubirea a fost plătită o singură dată, pentru o trecere gândită pe termen lung, diferența se poate negocia sau se poate cere în instanță.
Alte situații: mutarea, împărțirea, renunțarea la teren
- Mutarea traseului nu stinge servitutea. Proprietarul terenului aservit o poate muta doar dacă are un interes serios și legitim și dacă trecerea rămâne la fel de comodă (art. 767 alin. 2).
- Împărțirea terenurilor poate stinge servitutea pe unele părți. Dacă trecerea folosește doar uneia dintre părțile terenului dominant sau se poate face doar pe una dintre părțile terenului aservit, servitutea se stinge asupra celorlalte (art. 769 alin. 3).
- Renunțarea la fâșie. Dacă actul îi pune proprietarului terenului aservit obligația să facă lucrările pentru trecere, el se poate elibera renunțând la partea de teren necesară trecerii, în favoarea vecinului (art. 766).
Cum se face radierea din cartea funciară
- Actul de stingere. Drepturile reale se sting doar prin radiere, cu consimțământul titularului dat prin înscris autentic notarial (Codul civil, art. 885 alin. 2). Practic, cel care beneficiază de trecere semnează la notar o declarație de renunțare sau un act de răscumpărare. Fără acordul lui, ai nevoie de o hotărâre judecătorească definitivă. Excepție: dacă servitutea se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere, consimțământul nu mai e necesar (art. 885 alin. 2).
- Cererea la biroul de cadastru, depusă de notar sau de tine, cu actul de stingere.
- Tariful: radierea din cartea funciară costă 75 de lei pe operațiune (Ordinul ANCPI 16/2019, cod 2.4.2).
- Extrasul nou, ca să verifici că servitutea nu mai apare. Cum îl citești: extrasul de carte funciară explicat.
Dacă servitutea s-a stins, dar cel care beneficia de ea refuză să semneze, pașii prin instanță și calculul taxelor sunt în pagina Hotar și drum de acces. Cum se creează servitutea și ce drepturi au ambele părți cât timp e în vigoare găsești în ghidul complet despre terenul înfundat și servitutea de trecere.
Întrebări frecvente
Se stinge servitutea de trecere dacă nu e folosită?
Da, după 10 ani de neuz, socotiți de la ultima trecere (Codul civil, art. 770 lit. f și art. 771). Pentru radiere ai nevoie de acordul celui care beneficia de trecere, la notar, sau de o hotărâre judecătorească.
Pot scăpa de servitutea de trecere de pe terenul meu?
Da, dacă cel care beneficiază renunță, dacă vă înțelegeți pe un preț de răscumpărare sau dacă instanța constată o disproporție vădită între folosul trecerii și paguba ta (art. 772).
Cât costă radierea servituții din cartea funciară?
75 de lei la oficiul de cadastru (Ordinul ANCPI 16/2019, cod 2.4.2), plus onorariul notarului pentru actul de renunțare sau de răscumpărare.
Vecinul a primit drum de la primărie. Mai are drept de trecere prin curtea mea?
Dreptul legal de trecere se stinge când terenul lui capătă alt acces la calea publică (art. 617 alin. 3). Dacă există o servitute înscrisă, ea trebuie radiată, cu acordul lui sau prin instanță.
Trebuie să dau înapoi despăgubirea dacă trecerea încetează?
Da, partea care nu corespunde perioadei în care s-a trecut efectiv: restitui despăgubirea, cu deducerea pagubei suferite pe durata trecerii (art. 620 alin. 2).
Surse
- Codul civil: art. 617, 620, 766–772 (servituțile și stingerea lor), 885 (radierea).
- Ordinul ANCPI 16/2019, anexa cu tarifele, cod 2.4.2.
- OUG 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, art. 4.
