Teren agricol: vânzare cu preempțiune sau vânzare liberă? Cine are prioritate și cât durează
Pe scurt: terenul agricol din extravilan nu se vinde direct cui vrei. Mai întâi oferta se afișează la primărie 45 de zile lucrătoare (Legea nr. 17/2014, art. 6). În acest timp, preemptorii o pot accepta, în ordinea rangurilor din lege: coproprietarii și rudele, arendașii, vecinii, tinerii fermieri și alții (art. 4). Abia dacă niciunul nu cumpără, terenul se poate vinde altora, la același preț. Vânzare liberă, fără preempțiune, se poate doar între coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea. Vânzarea fără respectarea procedurii e nulă absolut, iar faptele se amendează cu 100.000–200.000 de lei. Dacă revinzi terenul în 8 ani de la cumpărare, plătești un impozit de 80% pe câștig (art. 4^2).
Domnul Petre are 3 hectare de arabil în Teleorman, moștenite, și un cumpărător din București care îi oferă un preț bun. Notarul îi spune că nu poate semna direct: oferta trebuie afișată la primărie. Petre se teme că „îi ia terenul vecinul”. Așa poate fi: dacă vecinul acceptă oferta la același preț, are prioritate față de cumpărătorul din București. Arendașul cu care lucrează Petre de zece ani are însă prioritate și față de vecin. Ordinea e scrisă în lege, nu decide vânzătorul.
Cele două situații
| Vânzare cu preempțiune | Vânzare fără preempțiune | |
|---|---|---|
| Când | Terenul agricol din extravilan vândut unei persoane din afara familiei | Între coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea, dacă nu s-a cerut afișarea unei oferte |
| Procedura | Cerere și ofertă la primărie, afișare 45 de zile lucrătoare, aviz final de la direcția agricolă | Direct la notar |
| Durata | De regulă cel puțin 3–4 luni, din termenele legale | Cât durează actele |
| Prețul | Cel din ofertă; nu poate scădea după afișare (art. 7 alin. 8) | Liber |
| Ce riști dacă nu respecți | Nulitatea absolută a vânzării și amendă de la 100.000 la 200.000 de lei (art. 14–16) | |
Ordinea preemptorilor
| Rangul | Cine |
|---|---|
| I | Coproprietarii, soții, rudele și afinii până la gradul al III-lea |
| II | Proprietarii investițiilor agricole și arendașii, în condițiile legii |
| III | Proprietarii și arendașii terenurilor agricole vecine |
| IV | Tinerii fermieri |
| V | Cercetarea și învățământul agricol |
| VI | Persoanele fizice cu domiciliul în localitate sau într-o localitate vecină |
| VII | Statul român, prin Agenția Domeniilor Statului |
Legea nr. 17/2014, art. 4 alin. (1). Fiecare rang are condiții proprii. De exemplu, arendașul trebuie să aibă contractul de arendă înregistrat cu cel puțin un an înainte.
Rangul superior are prioritate, la același preț și în aceleași condiții. Între preemptori de același rang alege vânzătorul (art. 7 alin. 3–4). Dacă un preemptor de rang inferior oferă un preț mai mare, vânzătorul poate relua procedura o singură dată, la noul preț.
Pașii, cu termenele
- Cererea și oferta la primărie, cu actele cerute de norme (art. 6 alin. 1).
- Afișarea: în 5 zile lucrătoare, primăria afișează oferta la sediu și, după caz, pe site, timp de 45 de zile lucrătoare (art. 6 alin. 2).
- Acceptările: preemptorii își manifestă în scris intenția și înregistrează acceptarea la primărie în cele 45 de zile (art. 7 alin. 1).
- Dacă niciun preemptor nu cumpără, timp de 30 de zile pot depune oferte alți cumpărători. Persoanele fizice trebuie să aibă domiciliul în România, activitate agricolă și înregistrare fiscală de cel puțin 5 ani. Dacă niciunul nu îndeplinește condițiile, terenul se poate vinde oricui (art. 4^1).
- Avizul final de la direcția pentru agricultură, pentru terenuri de până la 30 ha, sau de la structura centrală, peste 30 ha (art. 9 alin. 1). Verificarea se face în 10 zile lucrătoare, iar avizul se emite în alte 5 zile lucrătoare (art. 10 alin. 1).
- Contractul la notar, în 6 luni de la comunicarea avizului. Altfel avizul expiră, cu excepția cazului în care ați semnat o promisiune bilaterală sau un pact de opțiune în acest termen (art. 9 alin. 3–4).
Calendarul pentru terenul tău. Ghidul vânzarea terenului agricol calculează datele procedurii pornind de la ziua în care depui cererea și listează actele pentru fiecare pas, pentru vânzător și pentru preemptori.
Ce mai trebuie știut
- Avize speciale. Terenurile aflate la cel mult 30 km de frontieră sau de țărmul Mării Negre ori la cel mult 2.400 m de obiective speciale au nevoie de avizul Ministerului Apărării (art. 3 alin. 1). Cele cu situri arheologice au nevoie de avizul Ministerului Culturii.
- Nu poți schimba oferta în timpul afișării fără să reiei procedura (art. 7 alin. 9).
- Impozitul pe revânzare rapidă. Dacă vinzi terenul înainte de 8 ani de la cumpărare, plătești 80% din diferența pozitivă dintre valoarea de vânzare și cea de cumpărare, stabilite pe baza studiilor de piață ale notarilor (art. 4^2). Pe lângă acesta, la orice vânzare se plătește impozitul obișnuit de 1% sau 3% (Codul fiscal, art. 111).
- Terenul din intravilan nu trece prin această procedură, chiar dacă e arabil. Vezi intravilan arabil sau curți-construcții.
Înainte de vânzare, terenul trebuie să aibă carte funciară. Dacă ai doar titlu de proprietate de la fondul funciar, începe cu titlu de proprietate sau intabulare. Diferențele dintre intravilan și extravilan, inclusiv ce poți construi, sunt în teren intravilan sau extravilan.
Întrebări frecvente
Ce este dreptul de preempțiune la terenul agricol?
Dreptul anumitor persoane de a cumpăra cu prioritate un teren agricol din extravilan, la prețul și în condițiile din oferta vânzătorului, în ordinea rangurilor din Legea nr. 17/2014, art. 4.
Cât durează vânzarea unui teren agricol cu preempțiune?
Din termenele legale rezultă de regulă cel puțin 3–4 luni: 45 de zile lucrătoare de afișare, eventual 30 de zile pentru alți cumpărători, apoi 10 + 5 zile lucrătoare pentru verificare și aviz.
Pot vinde terenul agricol unei rude fără preempțiune?
Da. Vânzările între coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea nu trec prin preempțiune, dacă proprietarul nu a cerut afișarea unei oferte la primărie.
Ce se întâmplă dacă vând fără să respect preempțiunea?
Vânzarea e lovită de nulitate absolută, iar faptele se sancționează cu amendă de la 100.000 la 200.000 de lei (Legea nr. 17/2014, art. 14–16).
Arendașul are drept de preempțiune?
Da, pe rangul al doilea, dacă îndeplinește condițiile din lege, inclusiv un contract de arendă înregistrat cu cel puțin un an înainte. Are prioritate față de vecini.
Surse
- Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan, forma consolidată: art. 3, 4, 4^1, 4^2, 6, 7, 9, 10, 14–16.
- Codul fiscal, art. 111.
