Extrasul de carte funciară explicat: partea I, II și III, rând cu rând
Pe scurt: un extras de carte funciară are un titlu și trei părți, stabilite de Legea 7/1996 (art. 23). Partea I descrie imobilul: numărul cadastral, suprafața măsurată, adresa, construcțiile. Partea a II-a arată cine e proprietarul și pe ce act, dar și interdicțiile de vânzare, procesele privind proprietatea și calitatea de bun comun. Partea a III-a arată sarcinile: ipoteca băncii, uzufructul, servituțile, sechestrul, închirierea. Înainte de o arvună te uiți la trei lucruri: numele din partea a II-a să fie al vânzătorului, partea a III-a să nu aibă sarcini nesoluționate și să nu apară nicăieri „notare” de litigiu, de sechestru sau de interdicție.
Extrasul de carte funciară e primul document pe care îl ceri când cumperi o casă sau un teren și ultimul pe care îl verifică notarul înainte de semnătură. Cei mai mulți oameni îl primesc, văd că numele vânzătorului apare undeva și trec mai departe. E o greșeală: informațiile care contează cel mai mult sunt în rubrici pe care nu le citește aproape nimeni. Mai jos iei extrasul pe bucăți, în ordinea în care apare pe hârtie, cu ce înseamnă fiecare rubrică și la ce să fii atent.
Cum arată un extras, pe scurt
Legea cadastrului spune că o carte funciară „este alcătuită din titlu, indicând numărul ei și numele localității în care este situat imobilul, precum și din 3 părți” (Legea 7/1996, art. 23). Pe un extras tipărit le recunoști după literele A, B și C din fața rubricilor:
Un caz frecvent la loturile din spate e servitutea de trecere. Ce cauți în acte când cumperi un asemenea teren afli din vânzarea unui teren cu drum de servitute.
| Partea | Ce arată | Întrebarea la care răspunde |
|---|---|---|
| Titlul (antetul) | Numărul cărții funciare, localitatea (UAT), oficiul care a eliberat extrasul, numărul și data cererii | Despre ce imobil vorbim și la ce dată e valabilă informația? |
| Partea I (A) – descrierea imobilului | Numărul cadastral, suprafața din măsurători, adresa, categoria de folosință, construcțiile; în anexă, planul și coordonatele | Ce anume cumpăr și cât de mare e? |
| Partea a II-a (B) – proprietatea | Proprietarii, cota fiecăruia, actul prin care au dobândit, plus notările legate de proprietate | Cine are dreptul să vândă și există ceva care îl împiedică? |
| Partea a III-a (C) – sarcinile | Ipoteci, privilegii, uzufruct, uz, abitație, servituți, închirieri, sechestre, urmăriri | Ce drepturi au alții asupra imobilului? |
Antetul: data e mai importantă decât pare
În partea de sus vezi oficiul de cadastru (OCPI) și biroul teritorial (BCPI), numărul cererii și data. Extrasul arată situația din ziua emiterii, nu de azi. Dacă vânzătorul îți dă un extras de acum trei luni, între timp s-ar fi putut înscrie o ipotecă sau un sechestru. Cere unul proaspăt.
Tot în antet scrie ce fel de extras ai în mână:
- Extras pentru informare: îl poate cere oricine, inclusiv tu, înainte de cumpărare. Arată situația la data emiterii.
- Extras pentru autentificare: îl cere notarul înainte să autentifice actul. E valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii (Legea 7/1996, art. 35).
Diferențele dintre cele două, inclusiv cine le poate cere și ce costă, sunt detaliate în extras pentru informare sau pentru autentificare.
Partea I: descrierea imobilului
După lege, partea I cuprinde numărul de ordine și numărul cadastral, „suprafața imobilului, reieșită din măsurători cadastrale, destinația, adresa administrativă, categoriile de folosință și, după caz, construcțiile”; planul imobilului este anexa la această parte (art. 23 lit. A).
Pe extras, de obicei vezi:
- Nr. cadastral (sau, la cărțile vechi, „nr. topografic”). E „CNP-ul” imobilului. Se poate verifica pe planul cadastral.
- Adresa. La terenurile din extravilan apare adesea doar tarlaua și parcela, fără stradă.
- Suprafața măsurată și, uneori, suprafața din acte. Dacă diferă mult, întreabă de ce. Toleranțele și ce faci când măsurătoarea iese altfel decât în acte sunt explicate în articolul despre suprafața din măsurători diferită de acte.
- Categoria de folosință: curți-construcții, arabil, pășune, vie, livadă și altele. La un teren pe care vrei să construiești, „arabil” în extravilan e un semnal de alarmă; intravilan arabil sau curți-construcții îți spune de ce.
- Construcțiile, notate cu C1, C2 și așa mai departe, cu destinația (locuință, anexă), suprafața construită la sol și uneori numărul de niveluri. Dacă casa există în realitate, dar lipsește din extras, nu e intabulată. Vei cumpăra, juridic, doar terenul.
- Anexa nr. 1: planul imobilului cu coordonatele punctelor de contur și lungimile laturilor. Pe ea vezi forma exactă a terenului; compar-o cu ce vezi pe teren.
Particularitatea apartamentelor
Un apartament are o carte funciară individuală, legată de cartea funciară colectivă a blocului. În partea I a extrasului individual vezi numărul apartamentului, etajul, suprafața utilă și cota-parte din părțile comune și din teren (holuri, acoperiș, terenul de sub bloc). Cota e importantă dacă blocul se demolează sau se consolidează.
Partea a II-a: proprietarul și ce îi limitează dreptul
Aceasta e partea pe care o citesc toți, dar doar pe jumătate. Legea pune aici „numele sau denumirea proprietarului”, „actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate”, strămutările proprietății, dar și „obligații de a nu face; interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare” și „faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la proprietate” (art. 23 lit. B).
Un rând tipic arată așa:
B1 · 34562 / 12.03.2019 · Act notarial nr. 815/12.03.2019 emis de BNP X · Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Convenție, cota actuală 1/1 · 1) POPESCU ION, 2) POPESCU MARIA (bun comun)
Pe bucăți:
- B1: numărul înscrierii în partea a II-a. Înscrierile mai vechi, radiate, apar uneori tăiate sau marcate „radiat”.
- 34562 / 12.03.2019: numărul și data cererii prin care s-a făcut înscrierea. De la această dată curg efectele.
- Actul: contractul de vânzare, certificatul de moștenitor, hotărârea judecătorească sau titlul de proprietate pe care se sprijină dreptul.
- Felul înscrierii: în cartea funciară există trei feluri de înscrieri, intabularea, înscrierea provizorie și notarea (Codul civil, art. 881). „Intabulare” înseamnă drept definitiv. „Înscriere provizorie” înseamnă un drept încă neconsolidat, de exemplu dobândit sub condiție, și cere atenție. „Notare” înseamnă că se publică un fapt sau un raport juridic legat de imobil.
- Cota: 1/1 înseamnă un singur proprietar sau soți cu bun comun; 1/2, 1/3 și așa mai departe înseamnă coproprietari. Toți trebuie să semneze vânzarea.
- „Bun comun”: imobilul e al ambilor soți, deci vânzarea cere acordul amândurora (Codul civil, art. 902 alin. 2 pct. 3 prevede notarea acestei calități).
Notările din partea a II-a care trebuie să te oprească
Mulți cred că „problemele” sunt doar în partea a III-a. Nu e așa. Câteva dintre cele mai importante notări stau în partea a II-a:
- Interdicția de înstrăinare și de grevare, de obicei în favoarea băncii care a dat creditul. Cât timp e acolo, vânzarea se face doar cu acordul băncii, care de regulă cere stingerea creditului din prețul plătit.
- Acțiunea în justiție privind proprietatea: revendicare, partaj, anularea actului. Notarea unui litigiu înseamnă că oricine cumpără o face pe riscul lui, pentru că hotărârea i se va opune.
- Locuința familiei (Codul civil, art. 902 alin. 2 pct. 5): imobilul nu poate fi vândut de un soț fără acordul celuilalt, chiar dacă e bun propriu.
- Interdicția de construire sau de demolare: contează dacă vrei să renovezi sau să ridici o casă nouă.
Partea a III-a: sarcinile
După lege, partea a III-a cuprinde „dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitație, servituțile în sarcina fondului aservit, ipoteca și privilegiile imobiliare, precum și locațiunea și cesiunea de creanță”, acțiunile privitoare la aceste drepturi și „sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale” (art. 23 lit. C). Dacă imobilul nu are sarcini, scrie „NU SUNT” sau rubrica e goală.
| Ce poate apărea | Ce înseamnă pentru tine | Ce faci |
|---|---|---|
| Ipotecă în favoarea unei bănci | Imobilul garantează un credit. Ipoteca urmărește imobilul, la oricine ar ajunge. | Vânzarea se face cu acordul băncii, iar creditul se stinge din preț, la notar. Ipoteca se radiază după. |
| Uzufruct sau drept de abitație | Altcineva are dreptul să locuiască în casă sau să o folosească, adesea pe viață (de exemplu, părinții după o donație). | Cumperi „nuda proprietate”: nu te poți muta până nu se stinge dreptul. |
| Servitute de trecere | Vecinul are drept de trecere prin terenul tău, sau tu prin al lui (atunci apare în partea a II-a a imobilului tău). | Verifică traseul pe plan. O servitute în favoarea ta e un avantaj. |
| Sechestru sau urmărire silită | Imobilul e în executare silită pentru o datorie. | Nu da nicio arvună până nu vezi radierea. |
| Locațiune (închiriere) | Există un chiriaș cu contract notat. | Închirierea notată în cartea funciară îi este opozabilă și noului proprietar: chiriașul rămâne până la termen. |
| Privilegiu, superficie | Alte drepturi ale terților asupra imobilului sau asupra unei construcții de pe el. | Cere explicații notarului înainte de orice plată. |
Dacă vrei să știi doar dacă un apartament are ipotecă sau sechestru, întrebarea „Cum verific dacă un apartament are ipotecă sau sechestru?” din secțiunea de întrebări are un răspuns scurt.
Cinci verificări înainte de arvună
- Numele și cota din partea a II-a corespund cu vânzătorii care vor semna? Lipsește vreun coproprietar sau soț?
- Construcția pe care o cumperi apare în partea I, cu suprafața care seamănă cu realitatea?
- Nicio notare de litigiu, de sechestru, de urmărire sau de interdicție, nici în partea a II-a, nici în partea a III-a.
- Ipoteca, dacă există, are o soluție scrisă: acordul băncii și stingerea creditului din preț, la notar.
- Data extrasului e de cel mult câteva zile. Imediat înainte de semnătură, notarul cere oricum extrasul pentru autentificare.
Pentru verificarea zonei, nu doar a actelor, Verifică locuința îți arată riscul seismic, inundațiile și ce e în jurul adresei. Iar dacă extrasul arată ceva ce nu înțelegi, termenii sunt explicați cu citat din lege în dicționarul imobiliar.
Unde și cum ceri extrasul
Extrasul pentru informare îl ceri la ghișeul biroului de cadastru (BCPI), unde termenul e de 2 zile lucrătoare (1 zi cu urgență), sau online, unde se eliberează imediat, dacă informația e disponibilă electronic (Ordinul ANCPI 1.764/2019, în forma din Ordinul 1.622/2025, codurile 2.7.2). Ai nevoie de numărul cărții funciare sau de numărul cadastral și de localitate. Dacă portalurile online sunt indisponibile, citește ce faci când MyEterra și ePay sunt oprite.
Proprietarul își poate scoate gratuit extrasul pentru propriul imobil; ceilalți plătesc tariful din Ordinul ANCPI nr. 16/2019. Nu ai nevoie de acordul proprietarului ca să ceri un extras pentru informare: cartea funciară e publică.
Întrebări frecvente
Ce înseamnă partea a III-a din extrasul de carte funciară?
Partea sarcinilor: ipoteci, privilegii, uzufruct, uz, abitație, servituți, închirieri, sechestre și urmăriri (Legea 7/1996, art. 23 lit. C). Dacă scrie „NU SUNT”, imobilul nu are astfel de sarcini înscrise.
Unde văd dacă un imobil are interdicție de vânzare?
În partea a II-a. Legea pune acolo „interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare” (art. 23 lit. B pct. h). Ipoteca băncii e în partea a III-a, iar interdicția care o însoțește e de obicei în partea a II-a.
Ce înseamnă „notare” în extrasul de carte funciară?
E unul dintre cele trei feluri de înscrieri (Codul civil, art. 881). Prin notare se fac publice fapte și raporturi juridice legate de imobil: un proces, un sechestru, un antecontract, calitatea de bun comun, o închiriere.
Cât timp e valabil un extras de carte funciară?
Extrasul pentru autentificare e valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii (Legea 7/1996, art. 35). Extrasul pentru informare nu are un termen legal, dar arată situația doar la data emiterii.
Casa nu apare în extras, doar terenul. E o problemă?
Da. Înseamnă că, juridic, construcția nu e înscrisă. Înainte de cumpărare, vânzătorul trebuie să o intabuleze, cu autorizația și procesul-verbal de recepție sau cu actele cerute pentru construcțiile vechi.
Pot scoate extras de carte funciară pentru un imobil care nu e al meu?
Da, extrasul pentru informare îl poate cere oricine: cartea funciară e publică. Ai nevoie de numărul cărții funciare sau de numărul cadastral.
Surse
- Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, forma consolidată la 13.07.2026: art. 23 (structura cărții funciare: titlul și cele trei părți), art. 35 (extrasul pentru autentificare, valabil 10 zile lucrătoare).
- Codul civil: art. 881 (felurile înscrierilor), art. 902 alin. (2) (actele supuse notării: bun comun, locuința familiei, antecontractul, sechestrul, acțiunile).
- Ordinul ANCPI nr. 1.622/2025 (termenele: extrasul la ghișeu în 2 zile lucrătoare, online de îndată).
- Ordinul ANCPI nr. 16/2019 privind tarifele, forma consolidată.
