Impozit de 1% sau de 3% la vânzarea casei: cum se numără cei 3 ani
Pe scurt: la vânzarea unei locuințe sau a unui teren de către o persoană fizică, impozitul e 3% dacă l-ai deținut cel mult 3 ani inclusiv și 1% dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani (Codul fiscal, art. 111 alin. 1). Se calculează la prețul din contract, dar nu la mai puțin decât valoarea din grila notarială (alin. 4^1). Îl plătește vânzătorul, iar notarul îl încasează înainte de semnare (alin. 6). Diferența dintre 3% și 1%, la un apartament de 400.000 de lei, e de 8.000 de lei. Merită numărate exact zilele.
Raluca a cumpărat un apartament pe 15 mai 2023 și vrea să-l vândă în primăvara lui 2026, pentru că s-a mutat cu serviciul. Cumpărătorul e grăbit și vrea să semneze pe 20 aprilie 2026. Dacă semnează atunci, Raluca plătește 3%. Dacă amână cu o lună, până după 15 mai 2026, plătește 1%. La 420.000 de lei, diferența e de 8.400 de lei. Pentru asemenea sume merită negociat calendarul.
Regula, exact cum e scrisă
Art. 111 alin. (1) din Codul fiscal impozitează transferul dreptului de proprietate prin acte între vii, pentru construcțiile de orice fel cu terenul lor și pentru terenurile fără construcții:
- 3% pentru imobilele „deținute o perioadă de până la 3 ani inclusiv”;
- 1% pentru cele „deținute o perioadă mai mare de 3 ani”.
Nu există un prag de sumă neimpozabilă: impozitul se aplică de la primul leu. Baza e valoarea declarată în act. Dacă aceasta e sub valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor, adică grila notarială, baza devine valoarea din grilă (alin. 4^1).
Calculează impozitul la vânzare: 1% sau 3%?
Scrii prețul din contract și data la care ai devenit proprietar. Vezi cota care se aplică și suma.
Calculul e orientativ și rămâne în browserul tău: nu trimitem nicăieri ce scrii.
Cum se numără cei 3 ani
Perioada de deținere se socotește de la data la care ai dobândit proprietatea, adică data actului de cumpărare, a donației sau a altui act, până la data vânzării. „Până la 3 ani inclusiv” înseamnă că, dacă vinzi exact la 3 ani, ești încă la 3%. Calculatorul de mai sus arată data de la care treci la 1%. Pentru situațiile neobișnuite, cum ar fi cote dobândite la momente diferite, construcții ridicate de tine pe un teren cumpărat demult sau proprietăți moștenite, cere notarului calculul pe actele tale. El e cel care calculează și încasează impozitul.
Când contează data: dacă ești aproape de pragul de 3 ani, poți semna o promisiune de vânzare acum, cu termenul pentru contractul final după împlinirea celor 3 ani. Impozitul se datorează la transferul proprietății, adică la contractul autentic de vânzare. Arvuna se negociază. Detalii în antecontract sau promisiune de vânzare.
Apartamentul cumpărat pe plan
O capcană frecventă: ai semnat antecontractul cu dezvoltatorul în 2022, dar contractul de vânzare autentic s-a semnat abia la finalizarea blocului, în 2024. Proprietar ai devenit prin contractul autentic, nu prin antecontract, așa că de regulă de la el se socotesc cei 3 ani. Dacă vrei să vinzi în 2026, ai încă cota de 3%. Verifică data de pe contractul de vânzare și din extrasul de carte funciară, nu data primei plăți.
Cazurile în care nu se plătește impozit
Art. 111 alin. (2) enumeră cazurile scutite:
| Situația | Impozit |
|---|---|
| Donație între rude și afini până la gradul III inclusiv și între soți | 0 (lit. b) |
| Reconstituirea dreptului de proprietate prin legi speciale | 0 (lit. a) |
| Notarea posesiei în cadastrul sistematic sau sporadic și intabularea ulterioară | 0 (lit. d) |
| Darea în plată după Legea nr. 77/2016, o singură dată | 0 (lit. e) |
| Moștenire, dacă succesiunea e dezbătută și finalizată în 2 ani de la deces | 0 (alin. 3); altfel 1% din masa succesorală |
| Vânzare, schimb, donație către alte persoane decât cele de mai sus | 1% sau 3% |
Schimbul de locuințe se impozitează la fiecare parte, pentru imobilul dat. Detalii în schimb sau vânzare plus cumpărare. Diferența de impozit dintre donație și vânzare către copii e în donație sau vânzare-cumpărare.
Exemple, cu cifre
| Situația | Baza | Impozitul |
|---|---|---|
| Vinzi cu 420.000 lei, deținut 2 ani și 11 luni; grila 380.000 | 420.000 (prețul e peste grilă) | 3% = 12.600 lei |
| Același apartament, vândut după 3 ani și o lună | 420.000 | 1% = 4.200 lei |
| Treci în contract 300.000 lei, dar grila e 380.000; deținut 10 ani | 380.000 (grila) | 1% = 3.800 lei |
| Donezi apartamentul fiului | – | 0 |
Al treilea rând arată de ce „un preț mai mic în contract” nu reduce impozitul. Valoarea minimă din grilă se aplică oricum. Grila pentru locuința ta o găsești în grila notarială 2026, iar costul complet al vânzării, cu impozitul și ce îți rămâne, în calculatorul „cât costă la notar și cât îți rămâne”.
Ce mai trebuie știut
- Cine plătește. Impozitul e al vânzătorului. Se poate conveni altfel în contract, dar notarul îl reține oricum înainte de autentificare (alin. 6).
- Nu există CASS pe venitul din vânzarea unei locuințe din patrimoniul personal.
- Vânzarea prin instanță sau executare silită: impozitul îl stabilește organul fiscal, prin decizie de impunere (alin. 6).
- Dacă vinzi des, ca activitate, regulile pot fi altele, pentru că intri în activități economice. Discută cu un contabil.
Dacă te gândești să vinzi singur, fără agenție, ai și ghidul pas cu pas, cu calculatorul sumei care îți rămâne: vinde singur, fără agenție.
Întrebări frecvente
Plătesc 1% sau 3% dacă vând apartamentul la exact 3 ani?
3%. Legea spune „deținute o perioadă de până la 3 ani inclusiv”, deci pragul de 1% începe după împlinirea celor 3 ani (Codul fiscal, art. 111 alin. 1).
Impozitul se calculează la prețul din contract sau la grilă?
La prețul din contract, dacă e cel puțin egal cu valoarea din grila notarială. Dacă e mai mic, la valoarea din grilă (Codul fiscal, art. 111 alin. 4^1).
Există o sumă scutită de impozit la vânzare?
Nu. Impozitul de 1% sau 3% se aplică întregii valori, fără prag neimpozabil.
De la ce dată se socotesc cei 3 ani la un apartament nou?
De la data la care ai devenit proprietar, adică de la contractul autentic de vânzare, nu de la antecontract sau de la prima plată. Data o găsești în contract și în extrasul de carte funciară.
Cine plătește impozitul la vânzare?
Vânzătorul. Notarul îl calculează și îl încasează înainte de autentificarea contractului (Codul fiscal, art. 111 alin. 6).
Surse
- Codul fiscal, forma consolidată la 18 octombrie 2026: art. 111 alin. (1) (cotele de 3% și 1%), alin. (2) (scutirile), alin. (3) (moștenirea), alin. (4^1) (grila), alin. (6) (încasarea de către notar).
