Ieșirea din indiviziune: casa moștenită și frații nu vor să vândă
Pe scurt: nimeni nu poate fi obligat să rămână coproprietar, iar partajul se poate cere oricând (art. 669 din Codul civil). Dacă toți sunteți de acord, îl faceți la notar. Dacă nu, îl cere oricare dintre voi la judecătorie. Judecătorul împarte în natură când se poate; o casă sau un apartament de obicei nu se poate, așa că îl atribuie unuia dintre voi, care îi plătește pe ceilalți (sulta), sau dispune vânzarea și împarte banii. Taxa de timbru e de 3% din valoarea bunurilor pentru fiecare cerere, sau 5% din masa partajabilă când le ceri pe toate în același proces.
Casa părinților rămâne adesea așa ani de zile: unul dintre frați locuiește în ea, altul vrea să vândă, al treilea e plecat și nu răspunde. Între timp, casa se degradează, impozitul se plătește cum se plătește, iar fiecare an în plus face înțelegerea mai grea. Legea are o ieșire, iar drumul e mai clar dacă îl iei pe rând.
Unde ești acum? Urmează ramura ta
1. Aveți certificat de moștenitor?
- Nu. Primul pas e succesiunea la notar, fiindcă fără ea nu e clar cine moștenește și în ce cote. Dacă ați depășit un an de la deces, citește întâi articolul despre acceptarea și renunțarea la moștenire. Dacă nu vă înțelegeți nici la succesiune, judecătoria poate face într-un singur proces și dezbaterea moștenirii, și partajul.
- Da. Mergi la întrebarea 2.
2. Sunteți toți de acord asupra felului în care împărțiți?
- Da. Faceți partajul voluntar la notar (art. 670). Toți coproprietarii semnează actul, personal sau prin procură. Notarul vă cere extrasul de carte funciară și certificatele fiscale. E cea mai rapidă cale.
- Nu, dar măcar vorbim. Trimiteți o propunere scrisă (modelul e mai jos) și dați-vă un termen. Un evaluator autorizat ales de comun acord rezolvă de multe ori cearta despre preț.
- Nu, și unul refuză orice discuție. Mergi la întrebarea 3.
3. Partajul la judecătorie. Oricare coproprietar poate cere partajul, oricând (art. 669). Nu ai nevoie de acordul celorlalți. Singurele piedici: o convenție semnată de voi care suspendă partajul (cel mult 5 ani, art. 672) sau o hotărâre a instanței care îl amână cel mult un an, ca să nu se producă prejudicii grave celorlalți (art. 673).
Ce poate decide judecătorul
| Soluția | Când se folosește | Ce înseamnă pentru tine |
|---|---|---|
| Împărțirea în natură | Când bunul se poate împărți comod, proporțional cu cotele (art. 676 alin. 1) | Un teren mare împărțit în loturi, două apartamente la doi frați. O casă, de regulă, nu. |
| Atribuirea cu sultă | Bunul nu se poate împărți și unul sau mai mulți îl cer (art. 676 alin. 2 lit. a) | Unul primește casa și îi plătește pe ceilalți în bani, pentru cotele lor. |
| Vânzarea | Nimeni nu cere atribuirea sau nu poate plăti (art. 676 alin. 2 lit. b) | Bunul se vinde cum stabiliți voi ori, dacă nu vă înțelegeți, la licitație publică; prețul se împarte după cote. |
Atribuirea cu sultă e soluția la care ajung multe familii: cel care locuiește deja în casă o primește, dacă are bani să-i plătească pe ceilalți. Fără bani, varianta realistă e vânzarea. O vânzare la licitație aduce de regulă mai puțin decât o vânzare făcută de comun acord, ceea ce e un argument bun pentru înțelegere.
Cât costă partajul în instanță
Taxa de timbru se calculează pe tipuri de cereri (art. 5 din OUG 80/2013):
- stabilirea bunurilor de împărțit: 3% din valoarea lor;
- stabilirea calității de coproprietar și a cotelor: 50 de lei pentru fiecare coproprietar;
- partajul propriu-zis: 3% din valoarea masei partajabile;
- dacă le ceri pe toate în aceeași acțiune: o singură taxă de 5% din valoarea masei partajabile.
La o casă evaluată la 400.000 de lei, 5% înseamnă 20.000 de lei taxă, la care se adaugă expertiza de evaluare și, dacă e cazul, avocatul. Taxele se împart la final între părți. De aici și interesul ca partajul să se facă la notar: costul de acolo se calculează după alte reguli, de obicei mai mici. Îl poți estima cu calculatorul taxelor notariale.
Între timp: ce poți face și ce nu cu casa
Până la partaj, fiecare dintre voi e titularul unei cote, nu al unei camere. Câteva reguli de bază din Codul civil:
- Cota ta o poți vinde fără acordul celorlalți (art. 634 alin. 1), dar puțini cumpără o cotă dintr-o casă cu certuri. Vezi articolul despre vânzarea cotei din apartament.
- Toată casa se vinde, se donează sau se închiriază pe mai mult de 3 ani doar cu acordul tuturor (art. 641 alin. 4).
- Închirierea pe termen scurt și alte acte de administrare cer acordul celor care au majoritatea cotelor (art. 641 alin. 1).
Propunerea de împărțire către ceilalți moștenitori
Prima încercare înainte de instanță: le propui fraților sau celorlalți moștenitori una dintre variantele din Codul civil.
Str. Exemplu nr. 1, ap. 5, București
Către: Ana Popa, Radu Popa, comoștenitori
București, data
Propunere
Subiect: ieșirea din indiviziune pentru casa părintească din comuna Exemplu, nr. 120, jud. Olt
Suntem proprietari în indiviziune ai casa părintească din comuna Exemplu, nr. 120, jud. Olt, potrivit certificatului de moștenitor nr. 45 din 03.03.2025, în cote de câte o treime fiecare.
Nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune, iar partajul se poate cere oricând (art. 669 din Codul civil). Aș vrea să îl facem prin bună învoială, la notar (art. 670), ca să evităm costurile și durata unui proces.
Propunerea mea este următoarea: să vindem casa și să împărțim prețul în trei părți egale; ca reper, o evaluare făcută de un evaluator autorizat ales de comun acord. Sunt deschis și la celelalte variante din lege: atribuirea întregului bun unuia dintre noi, cu plata unei sulte către ceilalți, sau vânzarea bunului și împărțirea prețului (art. 676 din Codul civil).
Vă rog să îmi răspundeți în scris în 30 zile. Dacă nu ajungem la o înțelegere, voi cere partajul pe cale judecătorească.
Anexe: copia certificatului de moștenitor; extrasul de carte funciară, dacă există.
Cu stimă,
Ion Popescu
Semnătura: ____________________
Textul gri e doar un exemplu; îl înlocuiești completând câmpurile. Nimic din ce scrii nu se trimite nicăieri.
Dacă unul dintre frați e plecat și nu răspunde
Lipsa lui nu blochează nimic. La notar nu se poate face partajul fără el sau fără o procură de la el, dar instanța judecă și dacă nu vine, după ce a fost citat legal. Dacă locuiește în străinătate, el poate da o procură la consulat; un ghid util îi poate fi cel despre vânzarea casei de la distanță.
Întrebări frecvente
Fratele meu locuiește singur în casă de ani de zile. A devenit a lui?
Nu, doar prin faptul că locuiește acolo. Ca regulă, folosința de către un singur coproprietar nu îi transferă proprietatea celorlalte cote. Situațiile speciale (cum ar fi o posesie îndelungată, sub nume de proprietar exclusiv) se analizează de la caz la caz.
Pot cere partajul doar pentru casă, nu și pentru terenul agricol?
Da, partajul poate fi și parțial, numai pentru unele bunuri. Instanța judecă ce i-ai cerut.
Ce se întâmplă dacă unul nu poate plăti sulta?
Instanța ține cont de posibilitatea fiecăruia de a plăti. Dacă cel care vrea casa nu poate plăti sulta, soluția ajunge de obicei la vânzare.
Cât durează un partaj în instanță?
Depinde de numărul bunurilor, de expertize și de câte termene se amână. Unul simplu, cu un singur imobil și părți care vin la termene, se termină mai repede decât unul cu multe bunuri și contestații la evaluare.
Surse
- Codul civil, art. 634, 641, 669–673, 676: legislatie.just.ro
- OUG nr. 80/2013, art. 5 (taxele în materia partajului): legislatie.just.ro
