Impozit la vânzarea unui apartament moștenit: 1% sau 3% în 2026

Pe scurt: când vinzi un imobil moștenit plătești 1% din preț dacă au trecut mai mult de 3 ani de la data decesului celui de la care ai moștenit și 3% dacă au trecut cel mult 3 ani (Codul fiscal, art. 111). Data de la care se numără e data decesului, nu data certificatului de moștenitor. Impozitul îl plătește vânzătorul, prin notar, înainte de semnare. Se aplică la prețul din contract, dar nu la mai puțin decât valoarea din grila notarială. Dacă ai cumpărat ulterior partea unui frate, pentru partea aceea anii se numără de la data cumpărării.

Mulți moștenitori află abia la notar, cu o zi înainte de semnare, că vânzarea îi costă de trei ori mai mult decât credeau, sau, din contră, că au plătit degeaba o lună de chirie așteptând să „treacă trei ani” de la certificatul de moștenitor. Ambele greșeli pornesc de la aceeași întrebare: de când se numără anii? Mai jos ai regula exactă, cazurile care încurcă (frați, cote cumpărate, succesiuni întârziate) și calcule pe sume reale.

Regula de bază: 1% sau 3%

Codul fiscal impozitează transferul imobilelor din patrimoniul personal cu o cotă aplicată la valoarea tranzacției (art. 111 alin. 1):

De cât timp e imobilul al tău	Cota	La 400.000 de lei
Cel mult 3 ani, inclusiv	3%	12.000 de lei
Mai mult de 3 ani	1%	4.000 de lei

Nu există vreo sumă scutită și nici vreo deducere pentru renovări sau pentru cât a costat succesiunea. Diferența dintre cele două cote, la un apartament obișnuit, e de câteva mii de lei, deci merită să-ți calculezi corect data.

De când se numără cei 3 ani la o moștenire

Normele metodologice ale Codului fiscal, modificate prin HG 1.336/2023, spun clar: „în cazul imobilelor dobândite prin moștenire, data dobândirii este considerată data decesului autorului succesiunii, indiferent de data la care s-a eliberat certificatul de moștenitor” sau a rămas definitivă hotărârea judecătorească.

Asta are o consecință bună pentru cei mai mulți moștenitori: dacă ai făcut succesiunea târziu, anii au curs deja de la deces. Iar dacă bunica a murit acum zece ani și abia acum faci actele, la vânzare plătești 1%.

Exemplu. Tatăl a murit pe 15 martie 2024. Succesiunea s-a încheiat în ianuarie 2025. Vinzi în noiembrie 2026, cu 450.000 de lei.

De la deces au trecut 2 ani și 8 luni, deci cota e 3%: 13.500 de lei.
Dacă semnezi după 15 martie 2027, au trecut peste 3 ani: 1%: 4.500 de lei.

Patru luni de așteptare valorează 9.000 de lei. Socotește dacă ce pierzi între timp (întreținere, impozit pe clădire, o ofertă bună care pleacă) e mai puțin decât atât.

Cei 3 ani se calculează „în condițiile dreptului comun”, adică pe calendar, de la dată la dată. Ca să nu ai surprize, cere-i notarului să-ți confirme cota înainte să stabilești data semnării.

Calculează pentru cazul tău

În calculatorul de mai jos, la „Data dobândirii” scrie data decesului, nu data certificatului de moștenitor.

Instrument gratuit

Calculează impozitul la vânzare: 1% sau 3%?

Scrii prețul din contract și data la care ai devenit proprietar. Vezi cota care se aplică și suma.

Calculul e orientativ și rămâne în browserul tău: nu trimitem nicăieri ce scrii.

Cazul fraților: cote moștenite și cote cumpărate

Situația cea mai des întâlnită: doi frați moștenesc apartamentul părinților în părți egale, iar unul îi cumpără celuilalt partea, ca apoi să vândă tot. Normele spun că, atunci când ai dobândit cotele la date diferite, „data dobândirii este cea corespunzătoare dobândirii fiecărei cote-părți”. Fiecare jumătate are deci propria cotă de impozit.

Exemplu. Mama a murit în 2018. Andrei și Ioana moștenesc câte 1/2. În mai 2025, Andrei cumpără jumătatea Ioanei. În noiembrie 2026, Andrei vinde tot apartamentul cu 500.000 de lei.

Jumătatea moștenită (dobândită la data decesului, 2018, deci peste 3 ani): 1% din 250.000 = 2.500 de lei.
Jumătatea cumpărată (dobândită în mai 2025, sub 3 ani): 3% din 250.000 = 7.500 de lei.
Total: 10.000 de lei, nu 5.000, cât ar fi fost cu 1% pe tot.

Când Ioana i-a vândut jumătatea lui Andrei, în 2025, a plătit și ea 1% din valoarea jumătății ei, pentru că o deținea din 2018.

Dacă frații vând împreună, direct cumpărătorului final, fiecare plătește impozitul pe partea lui, cu cota lui. Normele spun că, la un imobil în coproprietate, impozitul îl datorează fiecare coproprietar „corespunzător cotei-părți de deținere”; dacă actele nu arată cotele, se presupune că sunt egale. Așa evitați impozitul de 3% de pe partea cumpărată de la frate. Când nu vă înțelegeți asupra vânzării, opțiunile sunt explicate în ieșirea din indiviziune cu frații și în vânzarea unei cote fără acordul celorlalți.

Pe ce valoare se calculează: prețul sau grila?

Impozitul se calculează la valoarea declarată în contract (art. 111 alin. 4). Dacă prețul declarat e mai mic decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor, adică grila notarială, se aplică valoarea din grilă (art. 111 alin. 4^1 lit. a). Nu poți reduce impozitul trecând în contract un preț mai mic decât grila. Iar dacă vinzi chiar sub grilă, cu bună-credință, impozitul se socotește tot la grilă. Valorile din grila pentru zona ta le găsești în grila notarială 2026, iar diferența dintre grilă și o evaluare ANEVAR e explicată în evaluare ANEVAR sau grila notarială.

Cine plătește și când

Vânzătorul datorează impozitul. Poți negocia altfel cu cumpărătorul, dar față de stat contribuabilul e cel care vinde.
Notarul îl calculează și îl încasează înainte de autentificarea actului, apoi îl virează la buget (art. 111 alin. 6). Nu depui tu nicio declarație și nu mergi la ANAF.
Nu datorezi CASS pe banii din vânzare: venitul din transferul imobilelor nu e printre veniturile pe care se plătește contribuția la sănătate (Codul fiscal, art. 155).

Succesiunea făcută târziu: un al doilea impozit

Pe lângă impozitul de la vânzare, există unul la succesiune, pe care mulți îl confundă cu primul. Dacă succesiunea e dezbătută și finalizată în 2 ani de la deces, moștenitorii nu plătesc nimic. Dacă se termină mai târziu, plătesc 1% din valoarea masei succesorale (art. 111 alin. 3), încasat tot de notar, la încheierea succesiunii.

Pentru 2026 există o excepție temporară: Legea nr. 170/2026 a scutit de acest impozit succesiunile finalizate până la 30 septembrie 2026 inclusiv, pentru care termenul de 2 ani se împlinea între 14 iulie și 30 septembrie 2026. Pentru restul, regula de 2 ani se aplică normal.

Concret, dacă tatăl a murit în 2020 și faci succesiunea abia acum, plătești 1% la succesiune și apoi încă 1% la vânzare. Detaliile despre termene și cost sunt în succesiunea la notar sau în instanță, iar pentru casele vechi, fără acte complete, în ghidul casei moștenite de la bunici.

Nu poți vinde fără succesiune. Înainte de vânzare îți trebuie certificatul de moștenitor și intabularea pe numele tău. Dacă vrei să vinzi repede, începe cu succesiunea: dacă e făcută în 2 ani de la deces, scapi de impozitul de 1% la succesiune, iar dacă au trecut deja peste 3 ani de la deces, la vânzare plătești tot 1%.

Calcul complet: câți bani îți rămân

Apartament de 2 camere moștenit de la mama, decedată în 2017, vândut în 2026 cu 85.000 de euro (aproximativ 425.000 de lei la un curs de 5 lei; folosește cursul BNR din ziua semnării):

impozit la vânzare, 1% (peste 3 ani de la deces): 4.250 de lei, plătit de tine prin notar;
certificatul energetic, obligatoriu la vânzare: îl plătești tu, la un auditor energetic;
extrasele de carte funciară, certificatul de atestare fiscală de la primărie, adeverința de la asociație: costuri mici sau zero;
onorariul notarului, intabularea și extrasul pentru autentificare le plătește de obicei cumpărătorul, dacă nu vă înțelegeți altfel (Codul civil, art. 1.666).

Rămân aproximativ 420.000 de lei, minus certificatul energetic și eventualul comision de agenție. Pentru cifrele exacte, inclusiv partea cumpărătorului, folosește calculatorul de taxe notariale.

Dacă vrei să vinzi fără agenție, ghidul vânzării fără agenție are pașii, iar anunțul îl poți publica gratuit pe pagina anunțurilor de la proprietari.

Întrebări frecvente

De când se calculează cei 3 ani la un apartament moștenit?

De la data decesului celui de la care ai moștenit, indiferent când s-a eliberat certificatul de moștenitor (Normele metodologice ale Codului fiscal, în forma modificată prin HG 1.336/2023).

Cât impozit plătesc dacă vând casa moștenită după 3 ani?

1% din prețul din contract, dar cel puțin din valoarea din grila notarială (Codul fiscal, art. 111 alin. 1 lit. b și alin. 4^1). Dacă au trecut cel mult 3 ani de la deces, cota e 3%.

Am cumpărat partea fratelui meu acum un an. Cât plătesc la vânzare?

Pentru partea moștenită, cota se stabilește după data decesului; pentru partea cumpărată, după data cumpărării. Dacă partea cumpărată o ai de cel mult 3 ani, pe ea plătești 3%. Fiecare cotă are data ei de dobândire.

Dacă vindem împreună, frații, cine plătește impozitul?

Fiecare coproprietar, pe partea lui din preț, cu cota lui. Dacă actele nu arată cotele, se consideră egale.

Plătesc impozit și la succesiune, și la vânzare?

La succesiune plătești 1% doar dacă aceasta s-a finalizat după mai mult de 2 ani de la deces (art. 111 alin. 3). La vânzare plătești separat 1% sau 3%. Sunt două impozite diferite.

Trebuie să declar la ANAF banii din vânzarea apartamentului moștenit?

Nu. Impozitul îl calculează și îl încasează notarul înainte de semnare (art. 111 alin. 6), iar pentru acest venit nu se datorează CASS.

Surse

Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), forma consolidată: art. 111 alin. (1), (3), (4), (4^1), (6) (cotele, succesiunea după 2 ani, baza de calcul, plata prin notar); art. 155 (veniturile supuse CASS). Nota la art. 111 alin. (3) privind derogarea din Legea nr. 170/2026, art. III.
Hotărârea Guvernului nr. 1.336/2023 pentru modificarea Normelor metodologice ale Codului fiscal (data dobândirii la moștenire, cote dobândite la date diferite, impozitul pe cote în coproprietate).
Codul civil: art. 1.666 (cheltuielile vânzării).