Locuință nouă cu TVA de 21% sau locuință veche fără TVA: ce plătești de fapt
Pe scurt: o locuință nouă, vândută de o firmă, are TVA de 21% de la 1 octombrie 2026 (Codul fiscal, art. 291). Cota redusă de 9% a fost tranzitorie și s-a încheiat pe 30 septembrie 2026. O locuință veche are o vânzare scutită de TVA (art. 292 alin. 2 lit. f), iar între persoane fizice nu se pune problema TVA. Fiscal, o construcție e „nouă” până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări. La 400.000 de lei fără TVA, diferența dintre 9% și 21% e de 48.000 de lei.
Bogdan compară două apartamente cu două camere în Cluj-Napoca. Unul nou, de la dezvoltator: 95.000 de euro „plus TVA”. Unul într-un bloc din 2008, de la o familie: 105.000 de euro. Pare că cel nou e mai ieftin. După TVA de 21%, apartamentul nou costă însă 114.950 de euro, cu aproape 10.000 de euro mai mult decât cel vechi. Prima regulă când compari: prețul cu TVA inclus.
Când există TVA la o locuință
| Cine vinde | Ce vinde | TVA |
|---|---|---|
| Dezvoltator sau altă firmă plătitoare de TVA | Locuință nouă (până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări) | 21%, de la 1 octombrie 2026 |
| Dezvoltator sau firmă | Locuință veche | Scutită (art. 292 alin. 2 lit. f), cu excepția cazurilor în care firma optează pentru taxare |
| Persoană fizică | Locuința proprie, nouă sau veche | Nu e cazul; vânzătorul plătește impozitul de 1% sau 3% |
| Oricine plătitor de TVA | Teren construibil | Taxabil, nu e scutit (art. 292 alin. 2 lit. f) |
Definiția din Codul fiscal: livrarea unei construcții noi înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări sau utilizări. O construcție transformată devine și ea „nouă” dacă transformarea costă cel puțin 50% din valoarea construcției de după transformare (art. 292 alin. 2 lit. f pct. 3–4).
Ce s-a întâmplat cu cota de 9%
Până în 2025, locuințele noi de până la o anumită valoare se puteau cumpăra cu TVA de 9%. Cota a fost menținută tranzitoriu până la 30 septembrie 2026, doar pentru cei care plătiseră un avans până la 1 august 2025 (Legea nr. 161/2026). Din 1 octombrie 2026 se aplică pentru toți cota standard de 21%.
| Preț fără TVA | Cu 9% | Cu 21% | Diferența |
|---|---|---|---|
| 400.000 lei | 436.000 lei | 484.000 lei | 48.000 lei |
| 500.000 lei | 545.000 lei | 605.000 lei | 60.000 lei |
Calculul presupune că dezvoltatorul păstrează prețul fără TVA. Unii au absorbit o parte din creștere ca să nu piardă clienți, așa că negocierea pe prețul fără TVA merită încercată. Detalii în TVA de 21% la locuințele noi din 1 octombrie 2026.
Ce mai diferă între nou și vechi, dincolo de TVA
- Impozitul plătit de vânzător. La vânzarea de la persoană fizică, vânzătorul plătește 1% sau 3%. Nu e problema ta ca cumpărător, dar poate influența prețul cerut.
- Costurile de la notar se calculează după valoarea din act. Onorariile sunt minime, iar valoarea luată în calcul nu include TVA (Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024, art. 13 alin. 8). Pentru suma exactă, folosește calculatorul taxelor notariale.
- Finisajele și dotările: „la alb”, „la gri”, „la cheie”. Un apartament nou „la alb” mai cere bani pentru bucătărie, baie, uși, parchet.
- Riscurile: la un bloc vechi, starea structurii și a instalațiilor; la unul nou, calitatea execuției și actele dezvoltatorului. Lista completă de verificat e în bloc vechi sau bloc nou.
- Noua Casă cere o locuință finalizată, intabulată, de clasă energetică A, B sau C. Multe apartamente noi o au, multe vechi nu.
Cum compari corect două oferte: cere în scris prețul fără TVA, cota aplicată și prețul final. Adaugă costurile până la mutare: finisaje, mobilă, locul de parcare (des vândut separat), boxa. Abia suma finală pe metru pătrat util e comparabilă. Comparația pe m² o faci și cu instrumentul din garsonieră sau apartament cu o cameră.
Locul de parcare și boxa
Dezvoltatorii vând des locul de parcare și boxa separat de apartament. Și acestea sunt construcții noi, livrate de o firmă, deci au tot TVA de 21%. Întreabă de la început: e locul de parcare în proprietate, cu carte funciară proprie, sau doar un drept de folosință? Are preț cu TVA inclus? Intră în creditul ipotecar sau trebuie plătit separat? Diferențele acestea pot adăuga câteva mii de euro la un preț care părea clar.
La blocurile vechi, locul de parcare din curte e de obicei pe domeniul public sau al asociației și nu se cumpără odată cu apartamentul. Dacă vânzătorul îl include în preț, cere acte care arată că îl poate vinde.
Întrebări frecvente
Mai există TVA de 9% la apartamentele noi?
Nu. De la 1 octombrie 2026 se aplică cota standard de 21%. Cota de 9% a fost tranzitorie până la 30 septembrie 2026, doar pentru cine plătise un avans până la 1 august 2025.
Plătesc TVA dacă cumpăr un apartament de la o persoană fizică?
Nu. Persoana fizică care își vinde locuința nu facturează TVA. Ea plătește impozitul de 1% sau 3% (Codul fiscal, art. 111).
Când devine o locuință „veche” din punct de vedere al TVA?
După 31 decembrie a anului următor primei ocupări sau utilizări. Livrările ulterioare sunt, de regulă, scutite de TVA (Codul fiscal, art. 292 alin. 2 lit. f).
Pot negocia TVA-ul cu dezvoltatorul?
Cota de 21% nu se negociază: e stabilită de lege. Se negociază prețul fără TVA. Cere-l în scris și compară ofertele pe prețul final, cu TVA inclus, pe metru pătrat util.
Plătesc TVA la o casă construită de mine, cumpărată de la un constructor?
Dacă un antreprenor plătitor de TVA îți construiește casa pe terenul tău, lucrările se facturează cu TVA. Dacă cumperi de la o persoană fizică o casă terminată, nu există TVA, doar impozitul vânzătorului.
Terenul pentru casă are TVA?
Livrarea unui teren construibil de către un plătitor de TVA nu e scutită. Între persoane fizice, terenul se vinde fără TVA, cu impozitul de 1% sau 3% al vânzătorului.
Surse
- Codul fiscal, forma consolidată: art. 291 (cotele de TVA), art. 292 alin. (2) lit. f) (scutirea construcțiilor vechi și definiția construcției noi), art. 111 (impozitul vânzătorului persoană fizică).
- Legea nr. 161/2026, art. I (regimul tranzitoriu al cotei de 9% până la 30 septembrie 2026).
- Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024 privind onorariile minimale ale notarilor, art. 13 alin. (8).
