Pact de opțiune sau promisiune de vânzare: care te protejează mai bine?
Pe scurt: în promisiunea de vânzare (antecontractul obișnuit) vă obligați amândoi să semnați vânzarea mai târziu. În pactul de opțiune doar vânzătorul e legat. Tu primești o perioadă în care poți accepta oferta, iar contractul se încheie prin simpla ta acceptare (Codul civil, art. 1.278). Pactul te avantajează pe tine. În schimb, trebuie încheiat în forma cerută pentru vânzare, deci la notar.
Un client al unui dezvoltator din Bragadiru voia să rezerve o casă pe un an, până își vinde apartamentul din Rahova. Dezvoltatorul i-a propus un antecontract cu arvună de 10%. Clientul ar fi preferat ceva mai flexibil: să plătească o sumă pentru a ține casa „blocată”, dar să poată renunța dacă apartamentul lui nu se vinde. Ce căuta el are un nume în Codul civil: pact de opțiune. Puțini îl folosesc, deși uneori se potrivește mai bine decât un antecontract.
Ce e fiecare, în cuvinte simple
Promisiunea de vânzare (art. 1.279 și 1.669) e un contract în sine. Fiecare parte promite să semneze vânzarea până la o dată. Dacă una refuză, cealaltă poate cere despăgubiri sau o hotărâre care să țină loc de contract.
Pactul de opțiune (art. 1.278) funcționează altfel. Una dintre părți rămâne legată de propria ofertă, iar cealaltă o poate accepta sau refuza. Legea spune că oferta din pact e irevocabilă și trimite la art. 1.191: o ofertă irevocabilă nu mai poate fi retrasă, iar o eventuală revocare nu produce niciun efect. Cu alte cuvinte, vânzătorul nu mai poate spune „m-am răzgândit” cât timp curge termenul tău.
| Promisiune bilaterală de vânzare | Pact de opțiune | |
|---|---|---|
| Cine e obligat | Amândoi | Doar cel care dă opțiunea (de obicei vânzătorul) |
| Cum se ajunge la vânzare | Semnați încă un contract, la notar | Prin acceptarea ta, în forma cerută de lege (art. 1.278 alin. 4–5) |
| Ce conține | Clauzele fără de care vânzarea nu poate fi executată (art. 1.279 alin. 1) | Toate elementele vânzării, ca să se încheie prin simpla acceptare (art. 1.278 alin. 3) |
| Forma | Legea nu cere o formă anume | Aceeași ca pentru vânzare: act autentic (art. 1.278 alin. 5 și art. 1.244) |
| Dacă renunți tu | Răspunzi: pierzi arvuna sau plătești despăgubiri | Nu răspunzi: pur și simplu nu accepți |
| Dacă se răzgândește vânzătorul | Ceri despăgubiri sau hotărâre care ține loc de contract | Revocarea nu produce efecte; accepți și contractul se încheie |
| Notare în cartea funciară | Da (art. 902 alin. 2 pct. 12, art. 906) | Da, cu aceleași reguli (art. 906 alin. 4) |
De ce pactul cere notar, iar promisiunea nu
Art. 1.278 alin. (5) spune că atât pactul, cât și declarația de acceptare trebuie încheiate în forma prevăzută pentru contractul final. Cum vânzarea unei case se face prin act autentic, sub sancțiunea nulității absolute (art. 1.244), pactul de opțiune pentru o casă trebuie autentificat. La fel și acceptarea ta. Logica e simplă: dacă acceptarea ta transformă direct pactul în vânzare, n-ar avea sens ca vânzarea să ocolească notarul printr-o hârtie semnată acasă.
Promisiunea de vânzare e alt contract decât vânzarea. Pentru ea, legea nu cere o formă anume, chiar dacă în practică e bine s-o faci tot la notar, ca s-o poți nota în cartea funciară. Am explicat de ce în antecontract sau promisiune de vânzare.
Atenție la termen. Dacă pactul nu are un termen pentru acceptare, îl poate stabili instanța, prin ordonanță președințială (art. 1.278 alin. 2). Scrie-l clar în pact: „opțiunea poate fi exercitată până la data de…”. Un termen scris îl protejează și pe vânzător, care știe de când e din nou liber.
Cine plătește opțiunea și cât
Codul civil nu spune că pactul trebuie să fie gratuit sau plătit. În practică, cel care primește opțiunea plătește aproape mereu o sumă pentru a ține bunul rezervat. Suma rămâne la vânzător dacă opțiunea nu e folosită, iar dacă e folosită se scade de obicei din preț. Toate acestea trebuie scrise în pact, pentru că legea nu le prezumă. Numește suma „prețul opțiunii” și nu „arvună”, ca să nu încurci regulile: arvuna are, în Codul civil, regimul ei de pierdere și dublare (art. 1.544–1.545), pe care probabil nu-l vrei aici.
Exemplu: casă de 140.000 de euro, opțiune pe 9 luni, preț al opțiunii 3.000 de euro, scăzut din preț dacă opțiunea e exercitată. Dacă cumpărătorul își vinde apartamentul în luna 6, merge la notar cu declarația de acceptare și plătește 137.000 de euro. Dacă nu reușește, vânzătorul păstrează 3.000 de euro și e liber după luna 9. Cu un antecontract cu arvună de 10%, același cumpărător ar fi riscat 14.000 de euro.
Când alegi una și când cealaltă
Alege promisiunea bilaterală când amândoi vreți tranzacția și o amânați doar din motive practice: aștepți creditul, vânzătorul se mută peste două luni, mai lipsesc actele de cadastru. Obligația reciprocă vă ține pe amândoi serioși, iar arvuna fixează prețul unei eventuale retrageri. Pentru restul actelor, ai lista de acte pentru vânzare-cumpărare.
Alege pactul de opțiune când nu ești încă sigur că poți cumpăra și vrei doar ca imobilul să nu fie dat altcuiva cât te hotărăști. Exemple: aștepți să-ți vinzi propria locuință, aștepți un certificat de urbanism ca să vezi ce poți construi pe teren, sau o moștenire în curs. Pentru vânzător, pactul are sens doar dacă prețul opțiunii îl compensează pentru lunile în care nu poate vinde altcuiva.
La terenuri, pactul de opțiune se potrivește bine cu un dezvoltator care vrea să blocheze terenul cât obține avizele și să iasă din afacere fără proces dacă avizele nu vin. Dacă ești proprietarul terenului, cere un preț al opțiunii care să merite lunile de așteptare. Verifică întâi și ce se poate construi acolo, cu verificarea „pot construi pe terenul meu?”.
Notarea și ce se întâmplă după termen
Pactul de opțiune se notează în cartea funciară la fel ca antecontractul (art. 902 alin. 2 pct. 12). Art. 906 alin. (4) adaugă o regulă proprie. Dacă până la expirarea termenului de opțiune beneficiarul nu cere intabularea dreptului, pe baza declarației de acceptare și a dovezii că a comunicat-o, pactul se radiază din oficiu. Pentru vânzător e o veste bună: după termen, cartea funciară se curăță singură, fără proces.
Pentru tine, ca beneficiar, consecința e clară. Nu e suficient să te decizi în termen. Trebuie să faci acceptarea la notar, s-o comunici vânzătorului și să ceri intabularea înainte să expire termenul.
Întrebări frecvente
Pactul de opțiune poate fi semnat fără notar?
Pentru o casă, un apartament sau un teren, nu. Codul civil cere ca pactul și acceptarea să fie în forma vânzării, adică autentice (art. 1.278 alin. 5 și art. 1.244).
Vânzătorul poate vinde altcuiva cât am opțiunea?
Revocarea ofertei lui nu produce efecte, dar dacă vinde totuși unui terț care nu știa de pact, rămâi de regulă doar cu despăgubiri. De aceea notarea pactului în cartea funciară e importantă: un cumpărător care vede notarea nu mai poate spune că nu știa.
Ce se întâmplă cu banii plătiți pentru opțiune dacă nu cumpăr?
Ce scrie în pact. De obicei rămân vânzătorului, ca preț al rezervării. Legea nu stabilește o regulă, așa că formularea din contract decide.
Promisiunea unilaterală de vânzare e același lucru cu pactul de opțiune?
Seamănă, dar nu sunt identice. La promisiunea unilaterală, contractul final se semnează separat, iar dacă vânzătorul refuză, ceri o hotărâre care să țină loc de contract. La pactul de opțiune, contractul se încheie direct prin acceptarea ta.
Surse
- Codul civil, forma consolidată: art. 1.191 (oferta irevocabilă), art. 1.244 (forma autentică), art. 1.278 (pactul de opțiune), art. 1.279 și 1.669 (promisiunea de vânzare), art. 902 alin. (2) pct. 12 și art. 906 (notarea și radierea).
