Ce fac dacă descopăr defecte ascunse după ce am cumpărat casa?
Răspunsul pe scurt
Îl anunți pe vânzător cât mai repede, în scris. Pentru viciile ascunse poți cere repararea, reducerea prețului sau, în cazuri grave, desființarea vânzării. Vânzătorul răspunde chiar dacă nu știa de ele.
Pe larg
Un viciu e „ascuns” dacă nu putea fi descoperit la o verificare normală, la predare: o țeavă spartă în perete, umezeală acoperită de gresie nouă, o structură slăbită.
Legea cere să anunți viciul într-un termen rezonabil de la descoperire. Fă poze, cere o constatare de la un specialist și trimite notificarea în scris.
Ce se vedea la vizionare nu e viciu ascuns.
Situații speciale
Vânzătorul știa și a ascuns
Atunci nu se poate apăra cu termenul de anunțare a viciilor, iar o clauză din contract care îi limita răspunderea e nulă pentru viciile pe care le cunoștea.
Contractul spune „cumpărătorul a văzut imobilul în starea în care se află”
Clauza nu acoperă viciile pe care vânzătorul le cunoștea sau trebuia să le cunoască. Pentru cele ascunse, pe care nu le știa nici el, părțile pot limita garanția prin contract.
Locuință nouă, de la dezvoltator
Pe lângă garanția vânzătorului, constructorul răspunde potrivit legii calității în construcții, inclusiv pentru viciile structurale. Notifică și dezvoltatorul, și constructorul.
Viciul apare treptat
De exemplu, o fisură care se mărește. Termenul de anunțare curge de când ți-ai dat seama de gravitatea și întinderea lui.
Ce faci, pas cu pas
- Fotografiezi și filmezi defectul, cu data vizibilă.
- Ceri o constatare scrisă de la un specialist (instalator autorizat, expert tehnic, după caz).
- Trimiți vânzătorului o notificare scrisă, cu dovadă de primire, în care descrii viciul și ce ceri: reparare, reducerea prețului sau desființarea vânzării.
- Dacă nu răspunde, discuți cu un avocat. La o construcție, viciul trebuie să apară în cel mult 3 ani de la predare.
- Păstrezi toate facturile de reparații: le poți cere înapoi.
Greșeala frecventă
Fotografiază locuința la predare. E cea mai bună dovadă despre ce exista atunci.
Întrebări frecvente
În cât timp trebuie să apară viciul?
Pentru o construcție, în cel mult 3 ani de la predare. Dacă îl descoperi în acest timp, termenul de prescripție curge de la descoperire.
Pot cere banii înapoi?
În cazurile grave, poți cere desființarea vânzării. Instanța poate dispune însă o altă măsură (repararea sau reducerea prețului) dacă viciul nu e atât de grav.
Ce nu e viciu ascuns?
Ce putea vedea un cumpărător prudent, fără specialist, la predare, și ce știai deja când ai semnat.
Ce spune legea
- Codul civil, art. 1.707, 1.709 și 1.710
- Codul civil, art. 1.708 (clauzele de limitare) și art. 2.531 (termenele pentru vicii)
Verificat la 28 octombrie 2026. Răspunsul nu ține loc de sfatul unui notar sau avocat pentru cazul tău.
Alte întrebări despre cumpărare și credit
Următoarea întrebare: Cine plătește notarul la vânzarea unei case sau a unui apartament? › · Toate întrebările