Certificatul fiscal la vânzare și, din 2026, și la cumpărare

Certificatul fiscal e documentul de care toată lumea își amintește în ultima săptămână dinaintea notarului. De cele mai multe ori nu e o problemă, dar câteva detalii pot amâna semnarea: impozitul pe anul întreg, o amendă de circulație uitată sau regula nouă pentru cumpărători, pe care puțini o știu. Mai jos îl iei rând cu rând, cu termenele și cu situațiile care încurcă.

Ce este certificatul de atestare fiscală

E un document emis de serviciul de taxe și impozite al primăriei, care arată ce datorii ai la bugetul local. Legea spune că el cuprinde „obligațiile fiscale restante și, după caz, obligațiile fiscale scadente până în prima zi a lunii următoare depunerii cererii”, precum și alte creanțe „individualizate în titluri executorii” aflate în evidența primăriei (Codul de procedură fiscală, art. 159 alin. 2).

Pe înțeles, pe certificat apar:

• impozitul pe clădiri și pe teren, pentru toate imobilele tale din acea localitate;
• impozitul pe mașină, dacă ai una înmatriculată acolo;
• taxa de salubrizare, acolo unde e taxă locală;
• amenzile trimise primăriei spre încasare, inclusiv cele de circulație;
• majorările de întârziere la toate acestea.

Certificatul îl cere proprietarul sau, cu delegare de la el, direct notarul (art. 159 alin. 1).

Termenul și valabilitatea

Pentru o vânzare, ceri certificatul după ce ai stabilit data semnării, ca să nu expire. Dacă semnarea se amână peste 30 de zile, ceri altul.

Regula care surprinde vânzătorii: impozitul pe tot anul

Codul de procedură fiscală spune: „Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul” (art. 159 alin. 5). Iar Codul fiscal spune că impozitul pe clădiri e datorat „pentru întregul an fiscal” de cel care are clădirea la 31 decembrie a anului anterior (art. 461 alin. 1).

Dacă plătești tot anul până la 31 martie, beneficiezi de bonificația pentru plata anticipată, dacă primăria ta o acordă. Mulți vânzători negociază ca cumpărătorul să le dea înapoi partea din impozit pentru lunile de după vânzare. E o înțelegere între voi, nu o obligație legală; o puteți trece în contract.

Regula nouă din 2026: și cumpărătorul

Prin OUG 7/2026, în vigoare de la 25 februarie 2026, Codul de procedură fiscală a primit un alineat nou: „Pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor și a mijloacelor de transport, cumpărătorii ce dobândesc bunurile trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază își au domiciliul” (art. 159 alin. 5^2).

Ce înseamnă concret:

• Dacă stai în Ploiești și cumperi un apartament în Brașov, ai nevoie de un certificat de la primăria din Ploiești, care să arate că nu ai datorii acolo.
• O amendă de circulație neplătită, ajunsă la primăria ta, îți poate bloca cumpărarea casei până o achiți.
• Și cumpărătorul, și vânzătorul pot evita drumul la ghișeu dacă notarul verifică pe cale electronică situația datoriilor; legea permite expres asta pentru ambii (art. 159 alin. 5 și 5^2). Întreabă notarul dacă are acces la primăriile implicate.

Cum îl obții

1. Afli de la notar ce certificate trebuie: pentru vânzător, de la primăria unde e înregistrat fiscal bunul; pentru cumpărător, de la primăria domiciliului.
2. Plătești tot ce apare restant, plus impozitul pe anul întreg pentru imobilul vândut. Multe primării permit plata online.
3. Depui cererea la serviciul de taxe locale, la ghișeu sau online, unde primăria are acest serviciu. Poți delega notarul să o facă.
4. Primești certificatul în cel mult 2 zile lucrătoare.
5. Îl duci la notar în cele 30 de zile de valabilitate.

Situații speciale

• Vânzarea moștenirii. Moștenitorii au nevoie de certificat pentru imobilul moștenit. Dacă defunctul avea impozite neplătite pe acel imobil, primăria le cere achitate înainte să elibereze certificatul. Restul pașilor sunt în cât durează succesiunea.
• Coproprietari. Fiecare vânzător trebuie să fie la zi cu obligațiile față de bugetul local pentru bunul vândut.
• Mașinile. Dacă folosești formularul oficial de contract de înstrăinare a unui vehicul, nu mai ai nevoie de certificat (art. 159 alin. 5^1).
• Executarea silită și insolvența. Regula nu se aplică vânzărilor din executare silită, insolvență sau lichidare (art. 159 alin. 7). Vezi licitația la executor sau cumpărarea de la proprietar.
• Donația. Certificatul se cere la orice înstrăinare, deci și la donație.

Cinci greșeli care amână semnarea

1. Ceri certificatul prea devreme. Dacă îl iei cu o lună și ceva înainte de notar, expiră. Calculează cele 30 de zile de la data emiterii, nu de la cerere.
2. Plătești doar prima rată a impozitului. Pentru vânzare se cere impozitul pe tot anul pentru bunul vândut. Plătește diferența înainte să depui cererea.
3. Uiți de alte bunuri din aceeași localitate. Certificatul arată toate obligațiile tale la bugetul local, inclusiv impozitul pe mașină sau pe un teren pe care nu-l vinzi. O datorie mică pe un alt bun poate amâna eliberarea.
4. Cumpărătorul nu știe de regula nouă. Spune-i din timp că și el are nevoie de certificat de la primăria domiciliului sau de verificarea electronică a notarului. Mai ales dacă stă în alt oraș decât cel în care cumpără.
5. Adresa fiscală nu e la zi. Dacă imobilul n-a fost declarat corect la primărie, de exemplu după o succesiune sau o extindere, primăria poate cere întâi declarația și abia apoi eliberează certificatul. Verifică din timp că bunul apare pe numele tău.

Unde se încadrează în dosarul de vânzare

Certificatul fiscal e unul dintre documentele din ultima săptămână. Celelalte sunt extrasul de carte funciară pentru autentificare, cerut de notar, adeverința de la asociația de proprietari, la apartamente, și certificatul energetic. Lista completă, pe etape, e în lista actelor pentru vânzare-cumpărare, iar pașii vânzării fără agenție sunt în ghidul vânzării fără agenție.

Dacă te întrebi ce scrie în celelalte documente, extrasul de carte funciară explicat le ia la rând pe părțile lui.

Întrebări frecvente

Cât e valabil certificatul fiscal pentru vânzare?

30 de zile de la emitere (Codul de procedură fiscală, art. 159 alin. 3). Dacă semnarea se amână, ceri unul nou.

În cât timp se eliberează certificatul de atestare fiscală?

În cel mult două zile lucrătoare de la cerere (art. 159 alin. 3).

Trebuie să plătesc impozitul pe tot anul dacă vând casa în martie?

Da. Pentru bunul vândut, proprietarul trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care îl vinde (art. 159 alin. 5). Cumpărătorul plătește impozit din anul următor.

Cumpărătorul trebuie să aducă certificat fiscal?

Da, din 25 februarie 2026 (OUG 7/2026). Cumpărătorul trebuie să dovedească, prin certificat de la primăria domiciliului sau prin verificare electronică făcută de notar, că nu are datorii la bugetul local (art. 159 alin. 5^2).

Ce se întâmplă dacă vând fără certificat fiscal?

Actul de vânzare este nul de drept (art. 159 alin. 6). De aceea notarul nu autentifică fără certificat sau fără verificarea electronică.

Amenzile de circulație apar pe certificatul fiscal?

Apar dacă au fost transmise primăriei spre încasare: certificatul cuprinde și creanțele individualizate în titluri executorii aflate în evidența ei (art. 159 alin. 2). Plătește-le înainte de cerere.

Surse

1. Codul de procedură fiscală (Legea nr. 207/2015), forma consolidată: art. 159 alin. (1)–(7), cu modificările din OUG nr. 7/2026 (M.Of. nr. 146 din 25.02.2026).
2. Codul fiscal: art. 461 alin. (1) (impozitul pentru întregul an, datorat de proprietarul de la 31 decembrie).