Evaluare ANEVAR sau grila notarială: care valoare contează și pentru ce
Pe scurt: sunt trei cifre diferite. Grila notarială e valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor, sub care nu se poate calcula impozitul (Codul fiscal, art. 111 alin. 4^1). Evaluarea ANEVAR e raportul unui evaluator autorizat, cerut de bancă. Din ea se calculează cât credit poți primi: cel mult 85% în lei dacă nu ai locuință (Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 18). Prețul e ce negociezi cu vânzătorul. Dacă evaluarea iese sub preț, diferența o pui tu, din avans.
Corina și Matei au negociat un apartament în Brașov cu 520.000 de lei. Banca le-a trimis un evaluator, iar raportul a ieșit la 480.000 de lei. Creditul de 85% s-a calculat la 480.000, nu la 520.000. Au avut nevoie de 40.000 de lei în plus la avans, pe care nu-i aveau. Grila notarială pentru același apartament era 410.000 de lei, dar ea nu avea nicio legătură cu creditul lor. Fiecare cifră are rolul ei.
Cele trei valori, pe rând
| Grila notarială | Evaluarea ANEVAR | Prețul de vânzare | |
|---|---|---|---|
| Cine o stabilește | Camera notarilor, prin experți evaluatori, anual | Un evaluator autorizat, pentru imobilul tău | Tu și vânzătorul |
| Pentru ce se folosește | Baza minimă a impozitului la transfer (art. 111 alin. 4^1) | Valoarea garanției pentru credit (Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 18) | Ce plătești și ce scrie în contract |
| Cât de precisă e | Valoare minimă pe zone și tipuri, nu pe imobil | Pe imobilul concret, după vizită | Cât acceptă piața |
| Cine plătește | Nu se plătește | Cumpărătorul, prin bancă | Cumpărătorul |
| Cât de des se schimbă | Cel puțin o dată pe an (art. 111 alin. 5) | La fiecare evaluare | La fiecare negociere |
Grila notarială: minimul pentru impozit
Camerele notarilor actualizează cel puțin anual studiile de piață, întocmite de experți evaluatori, cu valorile minime pe zone și pe tipuri de imobile, și le comunică ANAF (art. 111 alin. 5). Rolul lor e unul singur: dacă prețul din contract e sub valoarea din grilă, impozitul vânzătorului se calculează la valoarea din grilă (alin. 4^1). Pentru dezmembrăminte, cum ar fi uzufructul, baza minimă e 20% din grilă. Pentru nuda proprietate, 80%.
Grila nu e un preț de piață. E de obicei sub prețurile reale, mai ales în orașele mari. Nu-ți spune cât valorează locuința, ci doar sub ce valoare nu se poate impozita. Valorile pentru București, Constanța, Brăila, Bacău și Bragadiru le găsești în grila notarială 2026.
Evaluarea ANEVAR: ce decide la credit
Banca cere un raport de evaluare de la un evaluator autorizat, membru ANEVAR. Pe baza lui stabilește valoarea garanției, iar limitele de finanțare se aplică la această valoare: 85% în lei pentru cine nu deține locuință, 75% pentru cine deține (Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 18). Evaluatorul vizitează locuința, se uită la acte și compară cu tranzacții recente din zonă.
Dacă evaluarea iese sub preț, ai trei opțiuni. Prima: renegociezi prețul cu vânzătorul, folosind raportul ca argument. A doua: pui diferența din avans. A treia: renunți, dacă antecontractul îți permite. Clauza care salvează situația se scrie dinainte în antecontract: „dacă valoarea de evaluare a băncii e sub preț, părțile renegociază, iar dacă nu se înțeleg, arvuna se restituie”. Detalii în arvună sau avans.
Ce faci dacă raportul are erori
Evaluatorii greșesc uneori: o suprafață trecută greșit, o renovare neobservată, comparații cu blocuri din altă zonă. Raportul îl poți cere băncii și îl poți citi. Dacă vezi erori de fapt, cere în scris corectarea lor, cu documente: actele cu suprafața, facturi de la renovare, fotografii. O reevaluare are de obicei un cost, dar uneori schimbă suma creditului cu zeci de mii de lei. Un vânzător care știe că a cerut un preț corect poate pune la dispoziție și propriile documente.
Prețul: ce verifici înainte să-l accepți
Nici grila, nici o singură evaluare nu-ți spun dacă prețul cerut e corect. Pentru asta ai nevoie de tranzacții reale din zonă. În București, prețurile din actele de vânzare publicate pentru Sectorul 2 le găsești în prețul real pe strada ta. Pentru restul țării, tendința pe județe e în piața imobiliară pe județe, din datele ANCPI. Compară și anunțuri similare pe metru pătrat util, nu pe camere.
Exemplu, pe toate trei
| Valoarea | Ce decide | |
|---|---|---|
| Grila notarială | 410.000 lei | Minimul pentru impozit; prețul e peste, deci nu contează |
| Evaluarea băncii | 480.000 lei | Credit maxim: 85% × 480.000 = 408.000 lei |
| Prețul negociat | 520.000 lei | Avans necesar: 520.000 − 408.000 = 112.000 lei (21,5%) |
| Impozitul vânzătorului (deținut peste 3 ani) | 1% × 520.000 | 5.200 lei |
Corina și Matei au renegociat. Vânzătorul a coborât la 500.000 de lei, iar ei au completat avansul cu 20.000 de lei de la părinți. Fără evaluare, ar fi aflat abia la bancă că le lipsesc bani.
Întrebări frecvente
Ce e grila notarială?
Valoarea minimă a imobilelor, pe zone și tipuri, din studiul de piață pe care camera notarilor îl actualizează cel puțin anual. Se folosește ca bază minimă pentru impozitul la transfer (Codul fiscal, art. 111 alin. 4^1 și 5).
Banca ține cont de grila notarială?
Nu, banca folosește raportul de evaluare al unui evaluator autorizat. Limitele de finanțare se aplică la valoarea garanției din acest raport (Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 18).
Ce fac dacă evaluarea iese sub preț?
Renegociezi prețul, pui diferența din avans sau renunți, dacă antecontractul are o clauză pentru acest caz. E bine ca clauza să existe dinainte.
Cine alege evaluatorul pentru credit?
De regulă banca, dintr-o listă de evaluatori autorizați cu care lucrează. Costul evaluării e plătit de cumpărător și apare în oferta de credit. Raportul îl poți cere și citi.
Valoarea din grilă e prețul corect al apartamentului?
Nu. Grila arată o valoare minimă, folosită pentru impozit, pe zone și tipuri de imobile. Prețul corect îl afli din tranzacțiile reale din zonă și din anunțuri comparabile.
Pot vinde sub grila notarială?
Poți, dar impozitul vânzătorului se calculează oricum la valoarea din grilă (Codul fiscal, art. 111 alin. 4^1).
Surse
- Codul fiscal, forma consolidată: art. 111 alin. (4^1) (grila ca bază minimă) și alin. (5) (actualizarea anuală a studiilor).
- Regulamentul BNR nr. 17/2012: art. 18 (gradul de finanțare raportat la valoarea garanției).
- ANEVAR, Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România.
