Uzucapiunea: când devii proprietar după 10 sau 30 de ani

„Bunicul a cumpărat terenul cu o hârtie scrisă de mână în 1978.” „Vecinul a plecat în anii '90 și de atunci folosim noi grădina.” „Casa e pe numele unui străbunic, iar noi plătim impozitul de 40 de ani.” Toate aceste povești pot ajunge la uzucapiune. Nu toate ajung și la final, și diferența o face, de cele mai multe ori, un detaliu de calendar.

Prima întrebare: când a început stăpânirea?

Legea de punere în aplicare a Codului civil spune clar: regulile noi despre uzucapiunea imobiliară (art. 930–934) se aplică doar dacă posesia a început după intrarea lor în vigoare, la 1 octombrie 2011. Pentru posesiile mai vechi se aplică regulile de atunci, iar pentru imobilele care nu aveau carte funciară deschisă când a început posesia rămân aplicabile regulile din Codul civil din 1864 (art. 82 din Legea 71/2011).

Poți adăuga la posesia ta pe cea a celui de la care ai primit imobilul, de exemplu a părinților (art. 933 alin. 2). Așa ajung multe familii la 30 de ani: bunicul 15, tatăl 10, tu 5.

Ce înseamnă „posesie” pentru instanță

Nu e de ajuns să ai cheia. Instanța verifică dacă te-ai purtat ca un proprietar: ai îngrădit terenul, l-ai cultivat, ai construit sau ai reparat casa, ai plătit impozitul pe numele tău, vecinii te știu drept proprietar. Posesia trebuie să fie neîntreruptă, publică și fără violență; viciile ei suspendă cursul uzucapiunii (art. 932 alin. 2). Cine a stat cu chirie, cu împrumut sau cu îngăduința proprietarului nu a posedat „ca proprietar”, cel puțin cât a durat acea înțelegere.

Dosarul: ce îți cere Codul de procedură civilă

Cererea se depune la judecătoria în raza căreia se află imobilul (art. 1.051 alin. 1). Arăți de când posezi, temeiul uzucapiunii, dacă imobilul e sau nu înscris în cartea funciară și numele vechiului proprietar sau al moștenitorilor lui, dacă îl știi. La cerere anexezi (art. 1.051 alin. 3):

1. certificatul de deces al proprietarului din cartea funciară, dacă e cazul;
2. un certificat de la camera notarilor publici din care să rezulte dacă moștenirea lui a fost dezbătută și cine a moștenit;
3. un certificat de la primărie că imobilul nu face parte din domeniul public;
4. certificatul de rol fiscal, când e cazul;
5. actul pe care ți-ai întemeiat posesia, dacă există (chitanța veche, „hârtia” de vânzare);
6. documentația cadastrală a imobilului, făcută pe cheltuiala ta de un specialist autorizat;
7. extrasul de carte funciară pentru informare sau, dacă imobilul nu e înscris, un certificat de la oficiul de cadastru care arată asta;
8. lista cu numele și adresa a cel puțin 2 martori.

Actele 3 și 4 le ceri la primărie, cu cererea de mai jos.

Cum decurge procesul

După ce depui cererea, instanța îi citează pe titularul din cartea funciară sau pe moștenitorii lui și dispune afișarea unei somații la imobil, la instanță, la oficiul de cadastru și la primărie, plus publicarea ei în două ziare, dintre care cel puțin unul de circulație națională (art. 1.052 alin. 1). Scopul e ca orice persoană care are pretenții să poată face opoziție.

Dacă cererea e admisă, ceri înscrierea dreptului în cartea funciară. Înscrierea provizorie se poate face chiar pe baza hotărârii de primă instanță (art. 1.053 alin. 1). Taxa de timbru se calculează, de regulă, după valoarea imobilului, ca la acțiunile privind constatarea unui drept patrimonial (art. 3 din OUG 80/2013); la ea se adaugă costul publicării somației și al documentației cadastrale.

Alternativa mai ieftină: cadastrul sistematic

În multe comune, cadastrul general făcut gratuit de stat înscrie în cartea funciară și posesorii fără acte, ca posesori, cu o notare care poate deveni drept de proprietate în anumite condiții. Merită să verifici dacă localitatea ta e în program, înainte să plătești o documentație. Pentru drumul complet de la „fără acte” la intabulare, folosește ghidul pentru teren fără acte. Dacă imobilul vine de la o rudă decedată, întâi vezi articolul despre casa fără acte rămasă moștenire: uneori e suficientă o succesiune, fără proces.