Donație sau vânzare-cumpărare către copii: ce costă și ce riști

Doamna Elena are un apartament cu două camere în Ploiești și doi copii. Fiica ei locuiește deja acolo și vrea să-l treacă pe numele ei, ca să-și ia credit pentru renovare. Fiul lucrează în Germania și „nu se supără”. Notarul i-a întrebat ce vor să facă, donație sau vânzare, iar familia a rămas cu întrebarea: dacă oricum nu circulă bani, de ce ar conta?

Contează din trei motive: impozitul, ce se întâmplă cu fratele la moștenire și cât de ușor poate fi întors actul mai târziu. Le iau pe rând.

Impozitul la notar: aici donația câștigă clar

Codul fiscal impozitează transferul unei locuințe între persoane fizice cu 3%, dacă vânzătorul a avut-o cel mult 3 ani, și cu 1% peste 3 ani (art. 111 alin. 1). Același articol scutește donația între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum și între soți (alin. 2 lit. b). Părinte–copil, bunic–nepot, frate–frate, unchi–nepot: toți intră în gradul III.

Baza de calcul nu e prețul pe care îl scrieți voi. Dacă valoarea din act e sub valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor (grila notarială), impozitul se calculează la valoarea din grilă (art. 111 alin. 4^1). Așa că o „vânzare cu un leu” nu economisește nimic. Valoarea apartamentului tău în grilă o afli din grila notarială 2026.

Moștenirea: unde vânzarea și donația se despart

Aici e partea pe care familia doamnei Elena nu o știa. Codul civil protejează doi copii și soțul în fața donațiilor făcute de părinți, prin două mecanisme diferite.

Raportul donațiilor

Când părintele moare, copiii și soțul supraviețuitor care vin împreună la moștenire au obligația să aducă înapoi la calcul bunurile primite ca donație (art. 1.146). Concret, fiica care a primit apartamentul îl „aduce” în socoteală, iar fratele primește mai mult din restul moștenirii, ca să fie egali. Asta se întâmplă dacă donația nu a fost făcută cu scutire de raport. Scutirea se scrie în contractul de donație sau într-un act ulterior, în forma cerută pentru liberalități (art. 1.150 alin. 1 lit. a).

Rezerva succesorală

Chiar și cu scutire de raport, o parte din moștenire e rezervată prin lege copiilor, soțului și părinților defunctului. Legea îi numește moștenitori rezervatari (art. 1.087). Fiecare are dreptul la jumătate din cota pe care ar fi primit-o fără donații și testamente (art. 1.088). Dacă donația o încalcă, rezervatarii pot cere reducțiunea ei în 3 ani de la deschiderea moștenirii (art. 1.093 și 1.095). Pentru calcul, valoarea bunurilor donate se adaugă la ce a rămas în patrimoniu (art. 1.091 alin. 1 lit. c).

Vânzarea „de formă”: capcana cea mai des întâlnită

Unele familii aleg o vânzare cu preț fictiv tocmai ca să ocolească raportul. Legea a prevăzut cazul. Art. 1.150 alin. (1) lit. b) spune că donațiile deghizate sub forma unor vânzări sunt scutite de raport, cu excepția cazului în care se dovedește că părintele a urmărit alt scop. Rezerva rămâne însă protejată: fratele poate susține în instanță că vânzarea a fost o donație ascunsă și poate cere reducțiunea. Dacă prețul nu a fost plătit niciodată, extrasele de cont o vor arăta.

Mai e și costul: vânzarea plătește impozitul de 1% sau 3%, din care donația e scutită. Plătești deci mai mult ca să obții un act mai ușor de atacat. Dacă vrei ca un copil să primească locuința fără să o mai împartă cu frații, o donație cu scutire de raport, scrisă clar, e mai cinstită. Încalcă rezerva doar dacă valoarea depășește partea de care părintele poate dispune liber.

Cât de ușor se poate întoarce fiecare act

Revocarea pentru ingratitudine are cazuri precise (art. 1.023): atentat la viața donatorului, fapte penale, cruzimi sau injurii grave. Al treilea caz e cel mai practic: refuzul nejustificat de a-i da alimente donatorului ajuns în nevoie, în limita valorii bunului. Nu e o plasă de siguranță pentru o relație care se răcește. Dacă părintele vrea să fie îngrijit în schimbul casei, are la dispoziție un contract potrivit pentru asta: contractul de întreținere.

Ce a ales până la urmă familia Elenei

Au ales donația, cu două precizări în contract. Prima: doamna Elena își păstrează dreptul de uzufruct pe viață, ca să poată locui acolo dacă vrea, iar fiica primește nuda proprietate. Diferența dintre uzufruct și abitație e explicată în uzufruct sau drept de abitație. A doua: donația nu e scutită de raport. La succesiune, fratele va fi compensat din restul bunurilor, iar dacă nu vor ajunge, valoarea apartamentului va fi socotită între ei.

Nu există o variantă bună pentru toate familiile. Există doar acte scrise limpede, pe care toată lumea le-a înțeles înainte de semnare. Pentru costurile de la notar, folosește calculatorul taxelor notariale, iar dacă e vorba de o casă moștenită, ghidul „casa bunicilor”.

Întrebări frecvente

Plătesc impozit dacă primesc apartamentul donație de la părinți?

Nu. Donația între rude până la gradul al III-lea inclusiv și între soți e scutită de impozitul pe transfer (Codul fiscal, art. 111 alin. 2 lit. b). Plătești doar onorariul notarului și taxa de intabulare la OCPI.

Pot face donație către concubin sau către un prieten fără impozit?

Nu. Scutirea e doar pentru rude până la gradul III și soți. Pentru alte persoane, donația plătește 1% sau 3% din valoare, ca o vânzare, la cel puțin valoarea din grila notarială.

Părinții pot lua înapoi casa donată?

Doar în cazurile din lege: ingratitudine (de exemplu refuzul de a le da alimente când au ajuns în nevoie) sau neexecutarea sarcinilor scrise în contract. O clauză care le-ar permite să o ia înapoi oricând face donația nulă (Codul civil, art. 1.015).

Fratele meu poate contesta donația după moartea părinților?

Poate cere raportul, dacă donația nu a fost scutită, și reducțiunea, dacă îi încalcă rezerva. Reducțiunea se cere în 3 ani de la deschiderea moștenirii sau de la data la care a aflat de donație și de caracterul ei excesiv (Codul civil, art. 1.095).

E mai bine o vânzare cu preț mic între rude?

De regulă, nu. Impozitul se calculează oricum la valoarea din grila notarială, iar o vânzare fără plată reală poate fi tratată ca donație deghizată. Plătești mai mult pentru un act mai fragil.

Surse

1. Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), forma consolidată: art. 111 alin. (1) (cotele de 3% și 1%), alin. (2) lit. b) (scutirea donațiilor între rude până la gradul III și soți), alin. (4^1) (valoarea minimă din studiul de piață).
2. Codul civil, forma consolidată: art. 1.011 (forma donației), art. 1.015 (irevocabilitatea), art. 1.020 și 1.023 (revocarea), art. 1.086–1.095 (rezerva succesorală și reducțiunea), art. 1.146 și 1.150 (raportul donațiilor și excepțiile).