Impozit la vânzarea unui teren: intravilan, extravilan, moștenit

Pe scurt: la vânzarea unui teren, persoana fizică plătește 3% din preț dacă l-a avut cel mult 3 ani și 1% dacă l-a avut mai mult de 3 ani (Codul fiscal, art. 111). Regula e aceeași în intravilan și în extravilan, pentru teren cu sau fără construcții. Diferențele apar la data de la care se numără anii: la un teren moștenit, data decesului; la unul primit prin titlu de proprietate, data validării de comisia județeană; la un lot dezlipit, data terenului inițial; la loturi alipite, data celui mai mare. Impozitul îl încasează notarul, la prețul din contract, dar nu mai jos de grila notarială.

Terenurile se vând altfel decât apartamentele. Au adesea istorii lungi: titluri de proprietate din anii '90, moșteniri peste moșteniri, loturi tăiate dintr-o parcelă mai mare sau unite din mai multe. Toate aceste schimbări pot muta data de la care se numără cei trei ani, deci pot schimba impozitul de la 1% la 3% sau invers. Mai jos ai regulile exacte din Normele Codului fiscal, cu exemple pentru fiecare situație.

Valoarea minimă de la care pornește calculul o dă grila notarială; pentru Bragadiru, de exemplu, o găsești pe străzi în grila notarială Bragadiru.

Cotele: aceleași pentru orice teren

Codul fiscal nu face diferența între intravilan și extravilan, între arabil și curți-construcții, între terenul cu casă și cel gol. Impozitul se calculează „la valoarea tranzacției” cu (art. 111 alin. 1):

3% pentru terenurile deținute „o perioadă de până la 3 ani inclusiv”;
1% pentru cele deținute mai mult de 3 ani.

Nu există o sumă neimpozabilă și nici o deducere pentru cât ai plătit pe teren sau pentru cadastru.

Instrument gratuit

Calculează impozitul la vânzare: 1% sau 3%?

Scrii prețul din contract și data la care ai devenit proprietar. Vezi cota care se aplică și suma.

Calculul e orientativ și rămâne în browserul tău: nu trimitem nicăieri ce scrii.

De când se numără cei 3 ani: șapte situații

Normele metodologice ale Codului fiscal, în forma modificată prin HG 1.336/2023, stabilesc data dobândirii pentru fiecare caz:

Cum ai terenul	Data de la care se numără
L-ai cumpărat sau l-ai primit prin donație	Data contractului autentic
L-ai moștenit	Data decesului celui de la care ai moștenit, nu data certificatului de moștenitor
L-ai primit prin reconstituire, după legile fondului funciar (Legea 18/1991, Legea 1/2000, Legea 247/2005)	Data validării de către comisia județeană a propunerii comisiei locale; numărul și data hotărârii sunt pe adeverința de la primărie
Ți-a fost atribuit sau restituit printr-un act administrativ (ordin al prefectului, dispoziție de restituire)	Data emiterii actului administrativ
L-ai obținut prin hotărâre judecătorească	Data la care hotărârea a rămas definitivă
Prin uzucapiune, constatată de instanță	Data la care a început să curgă termenul de uzucapiune
E un lot dezlipit dintr-un teren mai mare	Data dobândirii terenului inițial, cel care a fost dezlipit
E rezultat din alipirea unor terenuri dobândite la date diferite	Data dobândirii parcelei cu suprafața cea mai mare; la suprafețe egale, data ultimei parcele dobândite

Exemplul titlului de proprietate

Bunicul a primit terenul agricol prin reconstituire, cu validarea comisiei județene în 1993. A murit în 2015, iar moștenitorii au făcut succesiunea în 2024. În 2026, nepotul vinde 5.000 mp cu 75.000 de lei.

Pentru nepot, terenul e moștenit, iar data dobândirii e data decesului bunicului, 2015.
Au trecut mai mult de 3 ani: 1%, adică 750 de lei.

Dacă însuși bunicul ar fi vândut terenul, data relevantă ar fi fost cea a validării din 1993, nu data emiterii titlului de proprietate, care uneori a venit cu ani mai târziu.

Exemplul parcelării

Ai cumpărat în 2021 un teren intravilan de 3.000 mp. În 2025 l-ai dezlipit în șase loturi, iar în 2026 vinzi un lot de 500 mp cu 150.000 de lei.

Data dobândirii lotului este data cumpărării terenului inițial, 2021, nu data dezlipirii.
Au trecut peste 3 ani: 1%, adică 1.500 de lei.

Dacă ai fi alipit în 2025 terenul tău de 3.000 mp cu o fâșie de 200 mp cumpărată atunci, data relevantă ar fi rămas tot 2021, pentru că se ia parcela cu suprafața cea mai mare.

Dacă vrei să-ți împarți terenul în loturi, simulatorul de parcelare îți arată câte loturi încap și cum se leagă de drum, iar cât durează dezmembrarea unui teren îți spune pașii la cadastru.

Terenul cu o casă construită de tine

Dacă ai construit o casă pe teren și vinzi totul, data dobândirii pentru casă și pentru terenul de sub ea e data procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, potrivit Normelor Codului fiscal. La o casă terminată acum un an, pe un teren cumpărat acum zece, plătești deci 3%. Dacă vinzi casa neterminată, cu terenul, data relevantă e data la care ai dobândit terenul.

Diferența poate fi mare. Un teren cumpărat în 2018 cu o casă recepționată în 2025, vândute împreună în 2026 cu 900.000 de lei, plătesc 3%, adică 27.000 de lei, nu 9.000. Dacă ai timp, socotește data recepției înainte să pui anunțul.

Pe ce valoare se calculează: preț sau grilă

Impozitul se calculează la prețul declarat în contract. Dacă prețul e mai mic decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor, se aplică valoarea din studiu (art. 111 alin. 4 și 4^1). La terenurile extravilane, grila are de obicei valori mici pe metru pătrat, iar prețul real e mai mare, deci contează prețul. În intravilan, mai ales lângă orașe, grila e mai aproape de piață.

Grila pentru zona ta o găsești în grila notarială 2026.

Particularitățile terenului agricol din extravilan

Impozitul e același, dar vânzarea are pași în plus:

Dreptul de preempțiune: oferta de vânzare se afișează la primărie, iar anumite categorii (coproprietari, arendași, vecini, statul) au prioritate la cumpărare, conform Legii 17/2014. Pașii și termenele sunt în ghidul vânzării terenului agricol și în articolul despre preempțiune.
Cadastrul: un teren fără carte funciară nu se poate vinde la notar. Vezi cât durează cadastrul unui teren.
Impozitul pe teren de la primărie e altceva: îl plătește anual proprietarul de la 31 decembrie al anului anterior. Diferențele dintre intravilan și extravilan la acest impozit sunt în impozitul pe teren intravilan sau extravilan.

Cine plătește, când și pe ce cotă

Vânzătorul datorează impozitul.
Notarul îl calculează și îl încasează înainte de semnare, apoi îl virează (art. 111 alin. 6). Nu depui nicio declarație la ANAF.
Coproprietarii plătesc fiecare pe partea lui de preț, cu cota corespunzătoare datei la care și-a dobândit partea. Dacă actele nu arată cotele, se presupun egale.
CASS nu se datorează pe acest venit: transferul imobilelor nu e printre veniturile supuse contribuției la sănătate (Codul fiscal, art. 155).

Situații în care nu plătești impozit

Codul fiscal scutește de acest impozit (art. 111 alin. 2):

dobândirea terenului prin reconstituirea dreptului de proprietate după legile speciale (impozitul nu se datorează la reconstituire, dar se datorează la o vânzare ulterioară);
donația între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv și între soți;
notarea posesiei în cartea funciară, în cadastrul sistematic sau sporadic, și intabularea ulterioară a dreptului ca efect al ei;
darea în plată pentru stingerea unui credit, după Legea 77/2016, o singură dată.

Moștenirea nu se impozitează dacă succesiunea e finalizată în 2 ani de la deces; după aceea, se plătește 1% din valoarea masei succesorale (art. 111 alin. 3). Mai multe despre moșteniri și impozit găsești în impozitul la vânzarea unui imobil moștenit.

Întrebări frecvente

Cât e impozitul la vânzarea unui teren în 2026?

3% din preț dacă ai deținut terenul cel mult 3 ani și 1% dacă l-ai deținut mai mult (Codul fiscal, art. 111 alin. 1). Cotele sunt aceleași pentru intravilan și extravilan.

Impozitul e diferit pentru teren extravilan?

Nu. Codul fiscal aplică aceleași cote oricărui teren. Diferă doar baza de calcul minimă, adică valoarea din grila notarială, care e de obicei mai mică în extravilan.

De când se calculează cei 3 ani la un teren primit prin titlu de proprietate?

De la data validării propunerii comisiei locale de către comisia județeană, înscrisă în adeverința de la primărie (Normele Codului fiscal, după HG 1.336/2023).

Am dezlipit terenul în loturi. Cât impozit plătesc la vânzarea unui lot?

Data dobândirii lotului e data la care ai dobândit terenul inițial, nu data dezlipirii. Dacă terenul mare îl ai de peste 3 ani, plătești 1%.

Cine plătește impozitul la vânzarea unui teren?

Vânzătorul. Notarul îl încasează înainte de autentificarea contractului (art. 111 alin. 6).

Plătesc impozit dacă vând un teren moștenit de la părinți?

Da, 1% sau 3%, după cât timp a trecut de la data decesului. Separat, dacă succesiunea s-a finalizat după mai mult de 2 ani de la deces, s-a plătit și 1% la succesiune.

Surse

Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), forma consolidată: art. 111 alin. (1)–(4^1) și (6); art. 155.
Hotărârea Guvernului nr. 1.336/2023 pentru modificarea Normelor metodologice ale Codului fiscal (data dobândirii: reconstituire, atribuire, hotărâre judecătorească, uzucapiune, dezlipire, alipire, moștenire, construcții noi).
Legea nr. 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan.