Teren intravilan sau extravilan: ce poți construi, cum se vinde și cât costă trecerea
Pe scurt: intravilanul e teritoriul localității stabilit prin planul urbanistic general. Doar acolo se pot amplasa construcții noi de orice fel (Legea nr. 18/1991, art. 91). Extravilanul e restul teritoriului. Pe terenul agricol din extravilan, construcțiile sunt interzise, cu excepțiile limitate din lege: construcții agricole, anexe ale exploatațiilor, obiective publice și câteva altele, numai pe clasele de calitate III–V (art. 92). O casă de locuit nu e printre ele. Ca să construiești o casă pe un teren extravilan, el trebuie întâi introdus în intravilan, printr-un plan urbanistic zonal. Din august 2026, un proprietar poate iniția un PUZ doar în zonele de urbanizare prevăzute de PUG (Codul urbanismului, art. 151 alin. 7). Introducerea se plătește cu un tarif pe metru pătrat, după clasa de calitate. Vânzarea terenului agricol extravilan trece prin preempțiune (Legea nr. 17/2014).
Robert găsește un hectar „cu ieșire la asfalt” la 6 km de Pitești, cu 8 euro pe metru pătrat. Un teren intravilan în satul de alături costă 35 de euro. Planul lui: cumpără hectarul, „îl bagă în intravilan” și îl parcelează. La primărie află trei lucruri. Terenul nu e într-o zonă de urbanizare din PUG, deci un PUZ inițiat de el nu e posibil. Chiar și acolo unde e posibil, introducerea în intravilan costă un tarif de câțiva lei pe metru pătrat. Iar o eventuală schimbare a PUG-ului poate dura ani. Diferența de preț avea o explicație.
Cum arată concret regulile pentru intravilan vezi, de exemplu, în PUG-ul din Bragadiru, cu zonele și indicatorii lor.
Diferențele, pe ce contează
| Intravilan | Extravilan | |
|---|---|---|
| Poți construi o casă? | Da, cu autorizație, după regulamentul de urbanism | Nu; construcțiile sunt interzise pe terenul agricol, cu excepțiile din Legea nr. 18/1991, art. 92 |
| Ce se poate construi totuși | Locuințe și alte funcțiuni permise de PUG și PUZ | Pe clasele III–V: construcții agricole, anexe ale exploatațiilor, sere, adăposturi de animale, obiective publice, energie pentru consumul fermei și alte excepții |
| Utilitățile | De regulă există sau sunt planificate | De regulă lipsesc |
| Vânzarea | Liberă, la notar | La terenul agricol: procedura de preempțiune din Legea nr. 17/2014 |
| Impozitul | După categoria de folosință; la curți-construcții, după tabelul pe rang și zonă | După categoria de folosință, cu sume pe hectar (Codul fiscal, art. 465 alin. 7) |
| Prețul | Mai mare | Mult mai mic, tocmai pentru că nu poți construi |
Cum ajunge un teren din extravilan în intravilan
Codul urbanismului, în vigoare din 25 august 2026, a schimbat regula. În afara zonelor de urbanizare stabilite prin PUG, doar autoritatea publică poate extinde intravilanul (art. 151 alin. 7). Un proprietar privat poate iniția un PUZ doar în interiorul acestor zone. Concret, dacă terenul tău e într-o zonă pe care PUG-ul o prevede pentru dezvoltare, poți face PUZ. Dacă nu, trebuie să aștepți o actualizare a PUG-ului, decisă de consiliul local.
Pașii, în mare, pentru un PUZ inițiat de proprietar:
- Certificatul de urbanism arată încadrarea terenului și dacă e în zona de urbanizare.
- Avizul de inițiere a PUZ-ului: cererea se soluționează în 30 de zile, plus 15 pentru emitere (art. 69).
- Studiile și avizele, inclusiv avizul Ministerului Agriculturii privind clasa de calitate a terenului (art. 153 alin. 1).
- Avizarea integrată, în 60 de zile, plus 15 zile lucrătoare (art. 92).
- Aprobarea în consiliul local: proiectul se pune pe ordinea de zi în 45 de zile (art. 76 alin. 4).
- Plata tarifului pentru introducerea terenului agricol în intravilan (Legea nr. 18/1991, art. 92^1). Dacă PUZ-ul nu se aprobă, tariful se restituie (art. 93^1).
| Clasa de calitate a terenului | Tarif 2026 (lei/mp) | Pentru 1.000 mp | Pentru 1 ha |
|---|---|---|---|
| I | 4,292 | 4.292 lei | 42.920 lei |
| II | 3,756 | 3.756 lei | 37.560 lei |
| III | 3,219 | 3.219 lei | 32.190 lei |
| IV | 2,683 | 2.683 lei | 26.830 lei |
| V | 2,146 | 2.146 lei | 21.460 lei |
Tarifele pentru 2026 din Ordinul MADR nr. 10/2026, valabile până la 31 decembrie 2026. Calcul anuntat.ro. La tarif se adaugă costul studiilor, al proiectului PUZ și al avizelor.
Diferențele dintre PUZ și PUD, cu procedura fiecăruia, sunt în PUZ sau PUD.
Cum se vinde terenul agricol din extravilan
Legea nr. 17/2014 impune o procedură specială. Vânzătorul înregistrează oferta la primărie, care o afișează. Anumite categorii au drept de preempțiune, în ordinea din lege: coproprietarii și rudele, arendașii, vecinii și alții. Abia dacă niciunul nu acceptă oferta în termen, terenul se poate vinde liber, la același preț. Pașii, termenele și excepțiile le găsești în vânzarea terenului agricol și în preempțiunea la vânzarea terenului agricol.
Anunțurile „teren intravilan, 5 euro/mp”. Verifică singur. Cere certificatul de urbanism pentru acea parcelă sau extrasul din PUG, nu te baza pe ce scrie în anunț. „Intravilan” în anunț poate însemna și „lângă intravilan” sau „o să intre în intravilan”. Verificarea rapidă după hartă o faci cu „Pot construi pe teren?”.
Cum alegi
- Vrei să-ți faci casa în următorii ani: intravilan, cu acces la drum și utilități. Verifică POT, CUT și retragerile din regulamentul local.
- Vrei agricultură, o fermă mică, o livadă: extravilanul e firesc. Construcțiile agricole se pot face pe clasele III–V, cu autorizație și cu scoaterea din circuitul agricol (Legea nr. 18/1991, art. 92 alin. 2).
- Cumperi ca investiție, pe ideea că „va intra în intravilan”: e un pariu pe decizia consiliului local. Verifică PUG-ul în vigoare și proiectul de actualizare, dacă există.
Pe un teren intravilan contează și categoria de folosință. Diferența dintre arabil și curți-construcții, cu impozitul și ce înseamnă pentru construire, e în intravilan arabil sau curți-construcții. Pentru Bragadiru, Ilfov, regulile din PUG sunt explicate în PUG Bragadiru: ce poți construi.
Întrebări frecvente
Pot construi o casă pe teren extravilan?
Nu. Construcțiile noi se amplasează în intravilan (Legea nr. 18/1991, art. 91). Pe terenul agricol din extravilan sunt permise doar excepțiile din art. 92, iar locuința nu e printre ele.
Cum trec un teren din extravilan în intravilan?
Printr-un PUZ aprobat de consiliul local, doar dacă terenul e într-o zonă de urbanizare prevăzută de PUG (Codul urbanismului, art. 151 alin. 7), cu plata tarifului pentru terenurile agricole (Legea nr. 18/1991, art. 92^1).
Cât costă introducerea în intravilan?
În 2026, tariful e între 2,146 lei/mp (clasa V) și 4,292 lei/mp (clasa I), potrivit Ordinului MADR nr. 10/2026. Se adaugă costurile PUZ-ului și ale avizelor.
Ce înseamnă teren intravilan?
Un teren aflat în teritoriul localității, delimitat prin PUG, unde se pot amplasa construcții, cu respectarea regulamentului de urbanism.
Pot vinde liber un teren extravilan?
Dacă e teren agricol, vânzarea trece prin procedura de preempțiune din Legea nr. 17/2014. Abia după ce niciun preemptor nu acceptă oferta, se poate vinde oricui, la același preț.
Surse
- Legea fondului funciar nr. 18/1991, forma consolidată la 10 aprilie 2026: art. 91, 92, 92^1, 93^1.
- Codul urbanismului (Legea nr. 169/2026): art. 69, 76, 92, 151, 153.
- Ordinul MADR nr. 10/2026 privind tarifele pentru 2026.
- Legea nr. 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole din extravilan.
