Plouă prin acoperișul blocului: cine plătește reparația și pagubele
Pe scurt: acoperișul și terasa sunt părți comune ale blocului (art. 35 din Legea 196/2018), deci reparația se plătește de toți proprietarii, proporțional cu cota-parte a fiecăruia, nu doar de cei de la ultimul etaj. Asociația o decide în adunarea generală și o plătește din fondul de reparații sau dintr-o cotă specială. Pagubele din apartamentul tău se cer asociației. Sesizarea scrisă, cu termenul legal de răspuns de 10 zile, e primul pas; modelul e mai jos.
„Tu stai sus, tu ai problema” e cea mai des auzită replică în adunările de bloc când vine vorba de acoperiș. E greșită. Pentru lege, acoperișul blocului e la fel de mult al celui de la parter ca al celui de la etajul patru, iar asta schimbă complet discuția despre bani.
De ce plătește tot blocul
Legea asociațiilor de proprietari enumeră părțile comune ale unei clădiri cu mai multe apartamente: printre ele, structura de rezistență, fațadele, acoperișul și terasele, podul, canalele pluviale (art. 35 alin. 1 lit. e din Legea 196/2018). Același lucru îl spune Codul civil despre părțile comune ale clădirilor (art. 649). Cheltuielile pentru întreținerea și conservarea bunului comun se suportă proporțional cu cota-parte a fiecăruia (art. 647 alin. 3 din Codul civil).
Concret: dacă apartamentul tău reprezintă 2,5% din cotele-părți ale blocului, plătești 2,5% din reparația acoperișului, ca toți ceilalți, după cota lor.
Cine decide și cum
| Pasul | Cine | Ce spune legea |
|---|---|---|
| Sesizarea | Tu, în scris, la președinte și comitet | Președintele răspunde în scris în cel mult 10 zile (art. 57 lit. e) |
| Constatarea | Administratorul, eventual un specialist | Accesul în apartamentul tău, dacă e nevoie, cu preaviz de 5 zile sau 24 de ore în urgență (art. 31 alin. 1) |
| Decizia de reparație | Adunarea generală | Adoptă hotărâri privind lucrările de întreținere și reparații (art. 53 lit. e) |
| Banii | Fondul de reparații sau o cotă specială pe lista de plată | Veniturile din folosirea părților comune merg tot în fondul de reparații (art. 70) |
| Executarea | Comitetul executiv și administratorul | Execută hotărârile adunării (art. 49 alin. 1) |
Între timp, la tine în casă
- Fotografiază tavanul și pereții după fiecare ploaie, cu data. Pune lighene, notează unde picură.
- Oprește curentul în camera în care apa trece pe lângă instalația electrică.
- Cere un proces-verbal de constatare semnat de administrator, cu pagubele.
- Nu repara tavanul până nu se repară acoperișul: ar fi bani aruncați. Dar notează costul pagubelor, ca să-l poți cere.
Dacă ai o asigurare facultativă a locuinței, anunță asigurătorul: unele polițe acoperă infiltrațiile, iar asigurătorul recuperează apoi suma de la asociație. Asigurarea obligatorie PAD nu acoperă infiltrațiile prin acoperiș; ea e pentru cutremur, alunecări de teren și inundații naturale. Verifică ce ai cu instrumentul despre PAD.
Sesizarea către asociație pentru acoperiș
Plouă la ultimul etaj din cauza acoperișului sau a terasei. Îi ceri asociației reparația și despăgubirea, cu termen de răspuns.
Str. Exemplu nr. 1, ap. 5, București
Către: Președintele și comitetul executiv al asociației de proprietari bl. 12, sc. A
București, data
Sesizare
Subiect: infiltrații prin acoperișul blocului în apartamentul ap. 20, etajul 4 (ultimul)
Vă sesizez că prin acoperișul blocului se infiltrează apă în apartamentul ap. 20, etajul 4 (ultimul), de la ploile din 10.10.2026, la fiecare ploaie. Pagube constatate: tavanul din dormitor ud și cojit, mucegai în colț, priza din cameră scoasă din uz.
Acoperișul și terasele sunt părți comune ale condominiului (art. 35 alin. 1 lit. e din Legea nr. 196/2018), iar repararea lor intră în sarcina asociației, din fondul de reparații, pe baza hotărârii adunării generale.
Vă rog să constatați pagubele, să programați reparația și să îmi comunicați în scris ce măsuri luați, în termenul de 10 zile prevăzut la art. 57 lit. e din Legea nr. 196/2018. Vă rog totodată să îmi spuneți dacă blocul are asigurare pentru părțile comune.
Solicit despăgubirea pagubelor din apartament, potrivit dreptului comun. Sunt de acord să permit accesul în apartament pentru constatare și lucrări.
Anexe: fotografii; dacă ai, o constatare scrisă a administratorului.
Cu stimă,
Ion Popescu
Semnătura: ____________________
Textul gri e doar un exemplu; îl înlocuiești completând câmpurile. Nimic din ce scrii nu se trimite nicăieri.
Dacă asociația tărăgănează
- Convoacă tu adunarea. O adunare generală ordinară poate fi convocată și de cel puțin 20% din proprietari (art. 47 alin. 3 lit. b). Strânge semnăturile vecinilor de la ultimul etaj și nu numai.
- Atacă hotărârea care refuză reparația. Dacă adunarea votează să nu repare, iar hotărârea îți prejudiciază interesele, o poți ataca în instanță (art. 52 alin. 1).
- Cere despăgubiri. Președintele și membrii comitetului răspund personal pentru pagubele cauzate prin neîndeplinirea atribuțiilor (art. 58 alin. 2), iar asociația răspunde pentru prejudiciile produse de părțile comune pe care le administrează.
- Sesizează primăria. Primăriile au un compartiment care îndrumă și controlează asociațiile de proprietari (art. 10 din Legea 196/2018).
Ce se întâmplă când terasa e „a ta”
În unele blocuri, ultimul etaj are o terasă care se folosește doar din apartamentul tău. Dacă actul de proprietate o trece ca proprietate individuală, discuția se schimbă: hidroizolația ei poate fi în sarcina ta. Dacă terasa e parte comună dată în folosință exclusivă, regulile vin din contractul cu asociația (art. 43). Uită-te în actele apartamentului înainte de adunare. Dacă îți faci griji pentru starea blocului în general, anul construcției și harta riscului seismic te ajută să-ți faci o idee.
Întrebări frecvente
Vecinii de la parter refuză să plătească, spun că pe ei nu-i plouă. Pot?
Nu. Cotele la cheltuielile pentru părțile comune se plătesc de toți, după cota-parte, iar hotărârea adunării îi obligă și pe cei care n-au venit sau au votat contra (art. 48 alin. 4 din Legea 196/2018).
Pot repara acoperișul pe banii mei și să cer apoi banii de la asociație?
E riscant fără o hotărâre a adunării sau un acord scris, pentru că intervii pe o parte comună. Mai sigur e să obții întâi acordul asociației, chiar și pentru o reparație de urgență, și să păstrezi facturile.
Blocul are mansardă construită de un vecin pe acoperiș. Cine repară?
Depinde de actele mansardei și de înțelegerea cu asociația. Dacă infiltrațiile vin de la lucrarea vecinului, discuția e cu el, ca proprietar al lucrării.
Cât durează până se repară?
Depinde de cât de repede se convoacă adunarea și de banii din fond. Sesizarea scrisă cu dată și termenul de 10 zile pentru răspuns sunt motorul care pune lucrurile în mișcare.
Surse
- Legea nr. 196/2018, art. 10, 31, 35, 43, 47–49, 52, 53, 57, 58, 70: legislatie.just.ro
- Codul civil, art. 647 și 649: legislatie.just.ro
