Parter, etajul 1 sau ultimul etaj: avantajele, problemele și ce verifici la fiecare
Pe scurt: etajele intermediare sunt cele mai căutate și de obicei cele mai ușor de vândut. Parterul e accesibil fără lift și ideal pentru cine are copii mici, bătrâni sau un scaun cu rotile. Îl pot însă afecta zgomotul, umezeala de la subsol și lipsa intimității. Ultimul etaj are lumină și liniște de sus, dar și riscul infiltrațiilor și căldura de vară. Acoperișul și terasa sunt părți comune, reparate pe banii tuturor (Legea nr. 196/2018, art. 35). La parter și la etajul 1, adunarea generală te poate scuti de curentul pentru lift (art. 75 alin. 5). Verifică fiecare problemă cu ochii tăi, nu după reputația etajului.
Doamna Maria are 72 de ani și locuiește singură la etajul 4, într-un bloc fără lift din Galați. Fiica ei îi caută un apartament la parter sau la etajul 1. La vizionări, parterul i se pare întunecat și zgomotos, cu fereastra spre aleea pe care trec toți vecinii. Etajul 1 i se pare perfect: un singur rând de scări, ferestre deasupra capetelor trecătorilor. Pentru ea, alegerea e simplă. Pentru o familie tânără care caută un apartament de investiție, ar fi alta.
Ce primești și ce riști la fiecare
| Parter | Etajul 1 | Etaj intermediar | Ultimul etaj | |
|---|---|---|---|---|
| Accesul | Fără scări sau cu câteva trepte | Un rând de scări | Lift sau multe scări | Cel mai departe; depinde total de lift |
| Zgomotul | Aleea, ușa blocului, parcarea | Mai puțin decât la parter | Vecini sus și jos | Doar de jos; uneori liftul sau terasa |
| Umezeala și căldura | Risc de umezeală de la subsol | De regulă fără probleme | Cele mai stabile temperaturi | Risc de infiltrații; cald vara, rece iarna dacă terasa nu e izolată |
| Siguranța | Ferestre accesibile din stradă | Mai bine; balconul poate fi accesibil | Bună | Bună; atenție la accesul pe terasă |
| Lumina | Depinde mult de copacii și clădirile din jur | Medie | Bună | Cea mai bună |
| Liftul | Poți fi scutit de curentul pentru lift (art. 75 alin. 5) | La fel, în clădirile fără mezanin | Plătești | Plătești |
Liftul: ce plătești dacă nu-l folosești
Liftul e parte comună a blocului (Legea nr. 196/2018, art. 35 alin. 1). Regula generală e că nimeni nu poate fi scutit de cheltuielile pentru proprietatea comună doar pentru că renunță s-o folosească (art. 75 alin. 4). Legea face o singură excepție. Prin hotărâre a adunării generale pot fi scutiți de la plata curentului electric pentru lift cei care locuiesc la subsol, demisol, parter, mezanin și la etajul 1 din clădirile fără mezanin (art. 75 alin. 5). Atenție: scutirea privește doar consumul de energie, nu și reparațiile sau reviziile liftului, și se aplică doar dacă a votat-o adunarea generală. Întreabă administratorul ce s-a hotărât în blocul tău.
Parterul: ce verifici
- Subsolul de sub apartament. Uscat sau inundat? Miroase a mucegai? Țevile din subsol curg? Umezeala urcă în pereți.
- Ferestrele. Cât de aproape sunt de alee și cât se vede înăuntru. Gratiile și jaluzelele sunt o cheltuială în plus.
- Coloana de canalizare. La parter, o coloană înfundată poate da pe la tine primul. Întreabă la asociație când a fost schimbată.
- Zona. Inundațiile urbane după ploi mari afectează mai ales parterul și subsolul. Verifică harta din zone inundabile.
Parterul spre bulevard are o valoare în plus. Un apartament de la parter poate fi transformat în spațiu comercial sau de birouri. Schimbarea destinației cere însă avizul scris al comitetului executiv și acordul scris al vecinilor direct afectați, pe orizontală și pe verticală (Legea nr. 196/2018, art. 40 alin. 1), plus actele de urbanism cerute de lege. Dacă te interesează asta, verifică înainte de cumpărare și regulamentul de urbanism al zonei.
Ultimul etaj: ce verifici
- Tavanele. Pete galbene, tencuială umflată, colțuri cu mucegai: semne de infiltrații. Întreabă direct când a fost refăcută ultima dată hidroizolația terasei.
- Cine repară terasa. Acoperișul și terasele sunt părți comune (art. 35 alin. 1). Repararea lor se face din fondul de reparații al asociației, nu pe banii proprietarului de la ultimul etaj. Diferențele dintre fonduri sunt explicate în fond de rulment sau fond de reparații.
- Izolația. Fără izolație pe terasă, vara apartamentul se încinge, iar iarna se răcește. Întreabă dacă blocul a fost reabilitat termic, inclusiv terasa.
- Accesul pe terasă. Antene, echipamente, oameni care urcă: verifică dacă ușa spre terasă se închide.
- Căldura verii. În cartierele dens construite, căldura e mai mare. Le vezi pe hartă în insulele de căldură.
Dacă ai deja infiltrații, anunță în scris administratorul și președintele asociației, cu fotografii. Repararea părților comune e o obligație a asociației. Pagubele din apartamentul tău, cauzate de neglijarea lor, se pot discuta ulterior pe baza dovezilor.
Etajul 1: compromisul pe care îl caută mulți
Etajul 1 adună multe dintre avantajele parterului: acces ușor și, de regulă, scutirea de curentul pentru lift, dacă s-a votat. Are și o parte din avantajele etajelor de sus: mai puțină expunere la alee și mai puțină umezeală. Dezavantajul e că, la blocurile cu spații comerciale la parter, poți fi deasupra unui magazin sau restaurant, cu zgomot, mirosuri și program prelungit. Verifică ce e dedesubt și ce ar putea deveni.
Contează etajul la preț?
Nu există o statistică oficială publică a prețurilor pe etaje. Listele de tranzacții publicate de primării nu conțin etajul. În practică, pe piața din orașele mari, parterul și ultimul etaj se vând de regulă ceva mai greu decât etajele intermediare, iar cumpărătorii negociază mai mult. Pentru prețurile reale din zona ta, pe stradă și pe ani, folosește prețul real pe strada ta pentru Sectorul 2 al Bucureștiului și piața imobiliară pe județe pentru restul țării.
Pentru blocurile fără lift, unde etajul contează și mai mult, citește bloc cu lift sau fără lift. Lista completă de verificat la un bloc vechi sau nou e în bloc vechi sau bloc nou.
Întrebări frecvente
Plătesc liftul dacă stau la parter?
În principiu da, pentru că liftul e parte comună. Adunarea generală poate hotărî însă scutirea celor de la subsol, demisol, parter, mezanin și etajul 1 (în clădirile fără mezanin) de la plata curentului electric pentru lift (Legea nr. 196/2018, art. 75 alin. 5).
Cine plătește repararea terasei dacă îmi plouă în apartament la ultimul etaj?
Terasa și acoperișul sunt părți comune (Legea nr. 196/2018, art. 35). Repararea lor se face prin asociație, din fondul de reparații sau prin cote votate, nu doar de proprietarul de la ultimul etaj.
Pot transforma un apartament de la parter în spațiu comercial?
Doar cu avizul scris al comitetului executiv, cu acordul scris al vecinilor direct afectați, pe orizontală și pe verticală (Legea nr. 196/2018, art. 40), și cu actele de urbanism cerute de lege.
Ce etaj e cel mai bun?
Pentru cei mai mulți cumpărători, un etaj intermediar. Pentru persoane în vârstă sau cu mobilitate redusă, parterul sau etajul 1. Pentru lumină și liniște de sus, ultimul etaj cu terasa izolată și fără infiltrații.
Apartamentul de la parter e mai ieftin?
Nu există o statistică oficială pe etaje. De regulă, parterul și ultimul etaj se negociază mai mult. Compară cu anunțuri și vânzări similare din aceeași zonă.
Surse
- Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari: art. 35 (părțile comune), art. 40 (schimbarea destinației), art. 75 alin. (4)–(5) (cheltuielile și scutirea pentru lift).
