Risc seismic clasa 1 sau clasa 2: ce înseamnă când cumperi, închiriezi sau locuiești acolo
Pe scurt: clasa RsI cuprinde clădirile care se pot prăbuși, total sau parțial, la cutremurul de proiectare. Clasa RsII cuprinde clădirile care pot suferi avarii majore, care pun în pericol oamenii, dar la care prăbușirea e puțin probabilă (Legea nr. 212/2022, art. 1 alin. 2). Diferența practică e mare. În RsI, de la data încadrării, e interzisă închirierea sau darea în folosință a locuințelor până la consolidare, iar contractele în curs încetează de drept după 30 de zile (art. 5 alin. 3–4). În RsII nu există această interdicție. Ambele clase se notează în cartea funciară și pot intra în programul național de consolidare, finanțat nerambursabil (art. 3^1 și 18).
Radu vrea să cumpere un apartament cu trei camere pe Calea Moșilor, într-un bloc interbelic, la un preț vizibil sub piață. În anunț scrie „bloc cu risc seismic clasa 2, fără bulină”. Vânzătorul spune că „clasa 2 e ca și cum n-ar fi nimic”. Nu e chiar așa, dar nici nu e ce se temea Radu. În clasa a doua, apartamentul se poate închiria și vinde normal. Doar că, la un cutremur mare, clădirea poate suferi avarii grave, iar consolidarea cere ani și acordul vecinilor.
Cele patru clase, din lege
| Clasa | Ce înseamnă (Legea nr. 212/2022, art. 1 alin. 2) |
|---|---|
| RsI | Clădiri „cu susceptibilitate de prăbușire, totală sau parțială” la cutremurul de proiectare |
| RsII | Clădiri susceptibile de avariere majoră, care pune în pericol siguranța utilizatorilor, dar la care prăbușirea totală sau parțială e puțin probabilă |
| RsIII | Clădiri susceptibile de avariere moderată, care poate pune în pericol siguranța utilizatorilor |
| RsIV | Clădiri cu răspuns seismic similar celor proiectate după normele tehnice în vigoare |
Încadrarea se face doar printr-un raport de expertiză tehnică, întocmit de un expert atestat pentru rezistență mecanică și stabilitate (art. 3 alin. 1 lit. b). „Bulina roșie” e un termen popular, nu juridic. A fost folosit mult timp pentru clădirile din RsI, iar uneori și pentru cele din clasa de urgență U1.
RsI și RsII: ce se schimbă, concret
| RsI | RsII | |
|---|---|---|
| Închirierea sau comodatul locuinței | Interzise de la încadrare până la recepția lucrărilor de consolidare; contractele în curs încetează de drept după 30 de zile (art. 5 alin. 3–4) | Permise |
| Spații publice cu aglomerări de persoane (magazine, restaurante, săli) | Interzise până la consolidare (art. 5 alin. 2); panouri de avertizare la intrări în 60 de zile (art. 6 alin. 2) | Fără interdicția din art. 5 |
| Proiectarea consolidării | În 2 ani de la notificarea încadrării; execuția începe în 2 ani de la recepția proiectului (art. 5 alin. 1) | Fără termenele din art. 5 |
| Notarea în cartea funciară | Clasa de risc se notează în partea a III-a a cărții funciare, pentru tot imobilul (art. 3^1) | |
| Cadastru obligatoriu | Proprietarii trebuie să facă documentația cadastrală și înscrierea în cartea funciară într-un an de la încadrare (art. 5^1) | |
| Programul național de consolidare | Pot fi incluse; finanțarea de la bugetul de stat prin program e nerambursabilă (art. 11 și 18 alin. 1) | |
| Credite garantate de stat pentru consolidare | Pot beneficia asociațiile sau proprietarii din clădirile RsI și RsII (art. 17 alin. 4) | |
Dacă vrei să cumperi
Primul lucru: află dacă există o expertiză și ce clasă dă. În București, lista AMCCRS avea 2.798 de clădiri expertizate și încadrate la 6 octombrie 2026. Le poți căuta după adresă în harta riscului seismic, care include și listele din Constanța și Brașov. Apoi uită-te în extrasul de carte funciară, în partea a III-a: legea cere notarea clasei de risc acolo. Cum se citește extrasul, afli din extras CF pentru informare sau pentru autentificare.
Consolidarea făcută prin program are o condiție la vânzare. Dacă vinzi o locuință în 5 ani de la recepția lucrărilor de consolidare finanțate prin programul național, trebuie să restitui integral partea ta din sumele alocate de la bugetul de stat și de la cel local. Pentru spațiile cu altă destinație, termenul e de 10 ani (Legea nr. 212/2022, art. 18 alin. 6–7). Suma se notează în cartea funciară (alin. 4 lit. b). Actele încheiate cu încălcarea regulii sunt nule absolut (alin. 8). Întreabă dacă blocul e în program și în ce etapă.
Al doilea lucru: banca. Fiecare bancă își are politicile ei de risc. Multe nu acceptă ca garanție apartamente din clădiri încadrate în RsI, iar unele sunt prudente și cu RsII. Întreabă banca înainte de antecontract și scrie în antecontract ce se întâmplă dacă nu primești creditul din acest motiv. Ce poți negocia la arvună e explicat în arvună sau avans.
Al treilea lucru: asigurarea. Polița obligatorie PAD acoperă cutremurul până la suma prevăzută de lege: 100.000 de lei pentru o locuință de tip A (Legea nr. 260/2008, art. 5). Nu acoperă valoarea întregului apartament. Pentru restul îți trebuie o poliță facultativă. Verifică-ți polița cu ghidul asigurării PAD.
Dacă ai deja un apartament într-o clădire RsI
- Nu-l mai poți închiria după încadrare, până la consolidare. Dacă ai un chiriaș, contractul încetează de drept la 30 de zile de la încadrare (art. 5 alin. 4).
- Asociația trebuie să ia decizia de intervenție și să meargă mai departe cu proiectarea și execuția, în termenele din lege (art. 3 alin. 1 lit. d și art. 5 alin. 1).
- Primăria trebuie să-ți dea consiliere și asistență pe toată durata, de la expertiză la execuție (art. 6 alin. 1).
- Proprietarii răspund material, contravențional și civil pentru nerealizarea măsurilor (art. 3 alin. 5).
Dacă clădirea are 3 sau mai multe niveluri supraterane și nu are lift, programul „Lift pentru viață” nu se aplică blocurilor RsI și RsII. Pentru ele, legea seismică permite însă ca lifturile să fie incluse în lucrările de consolidare (art. 7^1). Despre programul de lifturi afli din Lift pentru viață.
RsIII și RsIV: înseamnă „sigur”?
RsIII înseamnă avariere moderată, care tot poate pune oamenii în pericol. Nu are restricțiile de la RsI, dar e bine să știi unde te afli. RsIV e echivalentul unei clădiri proiectate după normele de azi. Cele mai multe blocuri nu au deloc o expertiză publică. Faptul că o clădire nu e pe nicio listă nu înseamnă că e în RsIV. Anul construcției spune ceva: normativul seismic din 1978, P100-78, e reperul folosit de lege pentru clădirile publice mai vechi (art. 3 alin. 3 lit. a). Anul blocului îl afli din anul construcției blocului. Lista completă de verificat la un bloc vechi e în bloc vechi sau bloc nou.
Întrebări frecvente
Care e diferența dintre risc seismic clasa 1 și clasa 2?
Clasa RsI cuprinde clădirile care se pot prăbuși total sau parțial la cutremurul de proiectare. Clasa RsII cuprinde clădirile care pot suferi avarii majore, dar la care prăbușirea e puțin probabilă (Legea nr. 212/2022, art. 1 alin. 2). În RsI, închirierea locuințelor e interzisă până la consolidare.
Pot închiria un apartament într-un bloc cu risc seismic clasa 1?
Nu. De la data încadrării în RsI până la recepția lucrărilor de consolidare, închirierea și darea în folosință a locuințelor sunt interzise, iar contractele în curs încetează de drept după 30 de zile (art. 5 alin. 3–4).
Pot vinde un apartament dintr-un bloc cu risc seismic?
Da. Legea nu interzice vânzarea. Dacă blocul a fost consolidat prin programul național, vânzarea locuinței în 5 ani de la recepție cere restituirea integrală a sumelor alocate pentru partea ta (art. 18 alin. 6).
Unde văd clasa de risc seismic a unui bloc?
În listele publicate de primării, cum e lista AMCCRS din București, și în partea a III-a a cărții funciare, unde legea cere notarea clasei (art. 3^1).
Cine plătește consolidarea?
Prin programul național, finanțarea de la bugetul de stat e nerambursabilă, cu restituire doar dacă vinzi în termenele din lege (art. 18). Există și programe locale ale primăriilor și credite garantate de stat pentru asociații și proprietari (art. 9 și 17).
Surse
- Legea nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor, forma consolidată: art. 1, 3, 3^1, 5, 5^1, 6, 7^1, 9, 11, 17, 18.
- Legea nr. 260/2008, art. 5 (suma asigurată obligatoriu).
- AMCCRS, lista imobilelor expertizate tehnic și încadrate în clase de risc seismic, actualizată la 6 octombrie 2026.
