Antecontract nerespectat sau credit refuzat: ce se întâmplă cu banii
Pe scurt: antecontractul (promisiunea de vânzare) obligă ambele părți să semneze contractul la notar. Dacă vânzătorul refuză fără motiv, poți cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, dar numai în 6 luni de la data la care trebuia semnat (art. 1.669 din Codul civil). Dacă banca îți refuză creditul, totul depinde de antecontract: cu o clauză care leagă vânzarea de aprobarea creditului, primești banii înapoi; fără ea, riști să pierzi arvuna.
Între antecontract și contractul de la notar trec de obicei câteva săptămâni sau luni. În acest timp se pot întâmpla două lucruri care strică totul: vânzătorul primește o ofertă mai bună sau banca spune „nu”. Le iei pe rând.
Partea întâi: vânzătorul nu mai vrea să semneze
O promisiune bilaterală de vânzare e un contract în toată regula. Când una dintre părți refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite (art. 1.669 alin. 1).
Ce faci, în ordine
- Somează-l să vină la notar, la o dată și o oră precise, cu un termen rezonabil. Modelul e mai jos.
- Du-te tu la notar în ziua stabilită, cu banii pregătiți sau cu dovada creditului aprobat, și cere notarului să constate că te-ai prezentat. Dovada că ți-ai îndeplinit partea ta e esențială: hotărârea care ține loc de contract se dă părții care și-a îndeplinit propriile obligații (art. 1.279 alin. 3).
- Depune acțiunea în cel mult 6 luni de la data la care trebuia semnat contractul. După acest termen, dreptul la acțiune se prescrie (art. 1.669 alin. 2).
Taxa de timbru pentru o cerere prin care se pronunță o hotărâre care ține loc de act autentic de vânzare se calculează după valoarea imobilului (art. 3 alin. 2 lit. c din OUG 80/2013). La un apartament de 400.000 de lei, taxa este de 7.605 lei. Dacă vânzătorul a vândut deja altcuiva și cumpărătorul s-a intabulat, hotărârea nu mai ajută; rămân banii, adică arvuna dublă sau despăgubirile. Vezi articolul despre arvună.
Cum te aperi din start: o promisiune autentificată la notar poate fi notată în cartea funciară. Notarea îi avertizează pe ceilalți cumpărători, iar cine cumpără după ea nu poate spune că nu știa.
Partea a doua: banca îți refuză creditul
Aici nu mai e vorba de reaua-voință a cuiva, ci de ce ați scris. Caută în antecontract trei situații:
| Ce scrie în antecontract | Ce se întâmplă cu banii | De ce |
|---|---|---|
| Vânzarea e condiționată de aprobarea creditului până la o dată | Primești arvuna sau avansul înapoi | E o condiție suspensivă: obligația depinde de un eveniment viitor și nesigur (art. 1.400). Dacă data trece fără aprobare, condiția e neîndeplinită (art. 1.404 alin. 2), iar arvuna se restituie când contractul încetează fără vina cuiva (art. 1.546). |
| Scrie doar că plata se face „din credit”, fără ce se întâmplă la refuz | Zonă gri | Se discută ce au vrut părțile. Șansele tale cresc dacă vânzătorul știa de credit și dacă ai dovezi că ai făcut tot ce trebuia. |
| Nu scrie nimic despre credit | Riști să pierzi arvuna | Pentru vânzător, ai promis să plătești prețul. Lipsa banilor nu e, de regulă, o justificare. |
Atenție: dacă tu împiedici aprobarea (nu depui actele la bancă, retragi cererea, îți schimbi locul de muncă fără să spui), condiția se consideră îndeplinită (art. 1.405 alin. 1). Adică ești tratat ca și cum creditul ar fi fost aprobat și n-ai venit la notar. Păstrează toată corespondența cu banca.
Ce faci, concret, când primești refuzul
- Cere băncii refuzul în scris, cu data.
- Anunță imediat vânzătorul, în scris, cu refuzul atașat. Întreabă-l dacă e dispus să amâne termenul până încerci la altă bancă: multe vânzări se salvează așa.
- Dacă antecontractul are clauza de credit, cere restituirea arvunei sau a avansului, cu termen. Dacă nu are, încearcă o înțelegere: unii vânzători acceptă să păstreze doar o parte.
Înainte de următorul antecontract, verifică-ți realist suma maximă cu calculatorul „Cât credit pot lua?”. Pentru programul guvernamental, vezi condițiile Noua Casă.
Somația de a semna contractul la notar
Îi dai celeilalte părți o dată și o oră la notar. Dacă nu vine, ai dovada refuzului pentru instanță, care poate da o hotărâre în locul contractului.
Str. Exemplu nr. 1, ap. 5, București
Către: Mihai Radu, parte în promisiunea de vânzare-cumpărare
București, data
Somație
Subiect: încheierea contractului de vânzare în formă autentică
Prin antecontractul autentificat sub nr. 300 din 15.05.2026 ne-am obligat să încheiem contractul de vânzare pentru casa și terenul din Str. Teilor nr. 4, Bragadiru, Ilfov până la data de 30.09.2026. Mi-am îndeplinit obligațiile asumate și sunt pregătit să semnez.
Vă somez să vă prezentați la BNP Exemplu, Str. Gării nr. 1, în data de 12.11.2026, ora 11:00, cu actele necesare, pentru semnarea contractului de vânzare în formă autentică.
Dacă nu vă prezentați sau refuzați să semnați, voi cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, potrivit art. 1.669 din Codul civil, precum și daune-interese. Vă amintesc că dreptul la această acțiune se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
Anexe: copia promisiunii.
Cu stimă,
Ion Popescu
Semnătura: ____________________
Textul gri e doar un exemplu; îl înlocuiești completând câmpurile. Nimic din ce scrii nu se trimite nicăieri.
Clauze care ar fi evitat tot
- Data-limită pentru semnare și notarul ales.
- „Prezenta promisiune este condiționată de aprobarea creditului ipotecar al promitentului-cumpărător până la data de…; în caz contrar, arvuna se restituie integral în 5 zile.”
- Obligația cumpărătorului de a depune dosarul de credit în X zile și de a-l informa pe vânzător despre răspuns.
- Obligația vânzătorului de a nu înstrăina și de a nu ipoteca imobilul până la semnare.
- Penalități pentru întârzierea fiecăreia dintre părți.
Ca să nu ai surprize la acte, folosește lista din instrumentul despre actele de vânzare-cumpărare.
Întrebări frecvente
Antecontractul nu e autentificat la notar. Mai pot cere hotărârea care ține loc de contract?
Legea cere ca toate condițiile de validitate să fie îndeplinite (art. 1.669 alin. 1). Practica instanțelor asupra promisiunilor sub semnătură privată pentru imobile nu e unitară, iar unele cer forma autentică. Discută cu un avocat înainte să depui acțiunea și, data viitoare, autentifică promisiunea.
Vânzătorul cere mai mulți bani decât în antecontract. Pot refuza?
Da. Prețul convenit în promisiune îl obligă. Dacă refuză să vândă la acel preț, e un refuz nejustificat.
Am semnat antecontractul cu un dezvoltator, pentru un apartament în construcție. E la fel?
Principiile sunt aceleași, dar intervin și întârzierile la construcție. Vezi întârzierea predării de către dezvoltator.
Cât durează procesul pentru hotărârea care ține loc de contract?
Câteva luni, uneori mai mult, în funcție de apărările vânzătorului. Între timp, dacă promisiunea e notată în cartea funciară, vânzătorul nu poate scăpa vânzând altcuiva.
Surse
- Codul civil, art. 1.279, 1.400, 1.404, 1.405, 1.546, 1.669: legislatie.just.ro
- OUG nr. 80/2013, art. 3: legislatie.just.ro
