Arvuna: vânzătorul s-a răzgândit. Primești înapoi dublul?
Pe scurt: dacă ai dat arvună și vânzătorul refuză fără motiv să vândă, poți declara rezoluțiunea contractului și poți cere dublul arvunei (art. 1.544 alin. 2 din Codul civil). Dacă tu, cumpărătorul, te retragi fără motiv, vânzătorul păstrează arvuna. Un avans nu funcționează așa: se scade din preț sau se restituie, iar orice pagubă în plus se dovedește separat. Contează cum scrie în contract, nu cum ați numit-o la telefon.
Scenariul e mereu cam același: ai găsit apartamentul, ați semnat un antecontract, ai plătit 5.000 de euro, iar cu o săptămână înainte de notar vânzătorul te anunță că „a primit o ofertă mai bună” sau că „s-a răzgândit fiul”. Ce poți face depinde aproape în întregime de un singur cuvânt din contract.
Arvună, arvună penalizatoare sau avans? Uită-te în contract
| Arvuna (confirmatorie) | Arvuna penalizatoare | Avansul | |
|---|---|---|---|
| Ce scrie în contract | „cu titlu de arvună” | arvună + dreptul expres al unei părți sau al amândurora de a se dezice de contract | „avans”, „parte din preț”, „acont” |
| Dacă vânzătorul se retrage | Poți cere dublul (art. 1.544 alin. 2) sau executarea contractului | Restituie dublul, dar avea dreptul să se retragă (art. 1.545) | Restituie avansul; pentru pagube în plus, le dovedești |
| Dacă cumpărătorul se retrage | Vânzătorul păstrează arvuna | Cumpărătorul pierde arvuna, dar avea dreptul să se retragă | Avansul se restituie; vânzătorul poate cere despăgubiri dovedite |
| Dacă vânzarea se face | Se scade din preț (art. 1.544 alin. 1) | Se scade din preț | Se scade din preț |
| Dacă nimeni nu e de vină | Se restituie (art. 1.546), de exemplu când contractul încetează dintr-o cauză care nu atrage răspunderea nimănui | Se restituie | |
Pe scurt: arvuna „obișnuită” e o sancțiune pentru cel care nu își respectă cuvântul. Arvuna penalizatoare e prețul pe care îl plătește cel care folosește un drept de retragere scris în contract. Avansul e doar o plată în contul prețului.
Vânzătorul s-a răzgândit: ce poți alege
Codul civil îți lasă trei variante (art. 1.544 alin. 2 și 3):
- Rezoluțiunea și dublul arvunei. Declari că desființezi contractul și ceri dublul sumei date. Dublul înseamnă că primești înapoi arvuna ta și încă o dată aceeași sumă: la 5.000 de euro, primești 10.000. Nu trebuie să dovedești vreo pagubă.
- Executarea contractului. Dacă vrei casa, nu banii, poți cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare (art. 1.669). Termenul e scurt: 6 luni de la data la care trebuia semnat contractul. Detalii în articolul despre antecontractul nerespectat.
- Rezoluțiunea și despăgubiri după dreptul comun. Când paguba reală e mai mare decât arvuna (de exemplu, ai pierdut un credit aprobat cu dobândă bună sau ai plătit deja o chirie în plus), poți cere repararea ei, dar trebuie să o dovedești.
Exemplu. Ai dat 5.000 de euro arvună pentru un apartament de 95.000. Vânzătorul nu vine la notar și îți scrie că a vândut altcuiva. Varianta 1: ceri 10.000 de euro. Varianta 2 nu mai e posibilă dacă apartamentul a fost deja vândut și intabulat pe numele altcuiva, așa că rămâi la 1 sau 3.
Tu te-ai răzgândit
Dacă tu, cel care a dat arvuna, nu mai vrei să cumperi fără o justificare, vânzătorul poate declara rezoluțiunea și păstra arvuna. Întrebarea reală este dacă ai o justificare: un viciu ascuns descoperit între timp, o sarcină pe imobil nedeclarată, acte lipsă, o condiție din contract neîndeplinită (de exemplu, aprobarea creditului, dacă ați scris-o ca atare). În aceste cazuri, neexecutarea nu e „fără justificare”, iar arvuna se poate cere înapoi.
Dacă motivul e că banca nu ți-a aprobat creditul, totul depinde de ce scrie în antecontract. Fără o clauză despre credit, riști să pierzi arvuna. Pe larg, în articolul despre antecontract și refuzul băncii.
Cum ceri dublul, concret
- Adună dovezile: promisiunea de vânzare, dovada plății arvunei (transfer bancar, chitanță), mesajele în care vânzătorul spune că nu mai vinde, dovada că tu te-ai prezentat la notar (o încheiere a notarului sau o declarație).
- Trimite declarația de rezoluțiune. Rezoluțiunea unilaterală se face prin notificarea scrisă a celeilalte părți (art. 1.552 din Codul civil). Dacă promisiunea a fost notată în cartea funciară, declarația se înscrie și acolo, ca să fie opozabilă terților. Modelul e mai jos.
- Dacă nu plătește: chemi în judecată. Taxa de timbru se calculează după valoare. La aproximativ 50.000 de lei (dublul unei arvune de 5.000 de euro), taxa e de 2.105 lei, după baremul din art. 3 al OUG 80/2013; dacă câștigi, ceri ca vânzătorul să ți-o întoarcă, ca cheltuială de judecată.
Notificarea pentru dublul arvunei
Când vânzătorul s-a răzgândit după ce a primit arvuna. Declari rezoluțiunea și ceri înapoi dublul, cum spune Codul civil.
Str. Exemplu nr. 1, ap. 5, București
Către: George Pavel, promitent-vânzător
București, data
Notificare de rezoluțiune
Subiect: rezoluțiunea promisiunii de vânzare și restituirea dublului arvunei
Prin antecontractul autentificat sub nr. 512 din 02.09.2026 v-ați obligat să îmi vindeți apartamentul din Str. Florilor nr. 8, ap. 3, iar eu v-am plătit cu titlu de arvună suma de 5.000 euro.
Nu v-ați executat obligația: nu v-ați prezentat la notar în data de 20.10.2026 și mi-ați spus telefonic că nu mai vindeți. Neexecutarea vă aparține, fără o justificare.
În temeiul art. 1.544 alin. (2) din Codul civil, declar rezoluțiunea contractului și vă cer să îmi plătiți dublul arvunei, adică 10.000 euro, în termen de 15 zile de la primirea notificării.
Dacă suma nu este plătită în termen, mă voi adresa instanței pentru recuperarea ei, cu dobânzi și cheltuieli de judecată.
Anexe: copia promisiunii; dovada plății arvunei; dovada că te-ai prezentat la notar (încheiere sau declarație a notarului), dacă o ai.
Cu stimă,
Ion Popescu
Semnătura: ____________________
Textul gri e doar un exemplu; îl înlocuiești completând câmpurile. Nimic din ce scrii nu se trimite nicăieri.
Ce să scrii data viitoare în antecontract
- „Cu titlu de arvună confirmatorie, potrivit art. 1.544 din Codul civil”, ca să nu existe discuții despre natura sumei.
- Data-limită pentru semnarea contractului de vânzare și notarul ales.
- Ce se întâmplă dacă banca nu aprobă creditul până la o anumită dată: arvuna se restituie integral.
- Obligația vânzătorului de a nu mai vinde sau ipoteca altcuiva până la data-limită; notarea promisiunii în cartea funciară, dacă suma e mare.
Pentru actele de care ai nevoie la vânzare, folosește lista din instrumentul despre actele de vânzare-cumpărare, iar pentru costurile de la notar, calculatorul taxelor notariale.
Întrebări frecvente
Arvuna se dă doar la notar?
Nu. Arvuna se poate da și printr-un antecontract sub semnătură privată. Totuși, pentru o casă, o promisiune autentificată la notar și notată în cartea funciară te protejează mult mai bine dacă vânzătorul încearcă să vândă altcuiva.
În contract scrie „avans”, dar am discutat că e arvună. Ce contează?
Contează ce poți dovedi că ați convenit. Când contractul spune clar „avans”, e greu să susții altceva. De aceea cuvântul din contract e cel mai important lucru din această poveste.
Pot cere și dublul arvunei, și casa?
Nu. Fie ceri executarea contractului, fie rezoluțiunea cu dublul arvunei (sau cu despăgubiri dovedite). Alegi una dintre ele.
Vânzătorul spune că îmi dă înapoi doar arvuna, nu dublul. Pot accepta?
Poți, dacă ți se pare mai simplu. Dacă accepți, scrie o înțelegere în care să fie clar că primești suma ca stingere a tuturor pretențiilor, ca să nu existe discuții ulterioare.
Surse
- Codul civil, art. 1.544–1.546, 1.552, 1.554, 1.669: legislatie.just.ro
- OUG nr. 80/2013, art. 3 (taxa de timbru după valoare): legislatie.just.ro
