Mansarda în pod fără autorizație? Notificare sau autorizație în 2026

Podul neamenajat e cea mai ieftină sursă de spațiu dintr-o casă: structura e deja acolo, acoperișul la fel. De aceea mansarda e una dintre cele mai frecvente renovări, iar întrebarea „îmi trebuie autorizație?” are, din august 2026, un răspuns mai bun ca înainte. Mai jos sunt cele trei situații posibile, ce spune Codul urbanismului (Legea 169/2026) despre fiecare și pașii de după, pe care îi uită mulți.

Mansardă și mansardare: două lucruri diferite

Codul are o definiție precisă pentru fiecare:

• Mansarda e un „spațiu funcțional construit sau amenajat în volumul acoperișului construcției, deasupra ultimului planșeu al clădirii” (anexa nr. 1 la Cod, „Definirea termenilor utilizați”).
• Mansardarea e remodelarea care „vizează creșterea volumului ultimului nivel al unei clădiri prin schimbarea formei acoperișului în scopul transformării podului în mansardă sau creșterii suprafeței unei mansarde existente” (art. 372 alin. 1 lit. l).

Pe scurt: dacă lucrezi în interiorul acoperișului pe care îl ai, faci o mansardă. Dacă schimbi acoperișul ca să încapă mansarda, faci o mansardare.

Situația 1: amenajezi podul așa cum e, cu notificare

Lucrările de amenajare a mansardei „în poduri existente, inclusiv asigurarea circulațiilor verticale în locuințe unifamiliale, fără modificări aduse asupra volumetriei de ansamblu a clădirii, numai dacă nu sunt necesare măsuri de consolidare a clădirii” se fac pe baza procedurii simplificate a notificării (art. 294 alin. 2 lit. b pct. iii). Condițiile, una câte una:

• Casă unifamilială. Excepția nu se aplică blocurilor.
• Podul există deja. Nu ridici pereți deasupra cornișei și nu schimbi panta acoperișului.
• Volumetria rămâne aceeași. Ferestrele de mansardă montate în planul acoperișului (tip Velux) nu schimbă volumul. Lucarnele, care ies din acoperiș, îl schimbă și te mută de regulă în situația 3.
• Nu e nevoie de consolidări. Aici e partea tehnică: planșeul de sub pod trebuie să ducă greutatea noilor camere, a mobilei și a oamenilor. Multe case vechi au un planșeu de lemn făcut doar pentru pod. Dacă inginerul spune că trebuie întărit, nu mai ești pe notificare.
• Casa e în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor.

Pașii

1. Un inginer structurist verifică planșeul și șarpanta. Concluzia lui decide dacă rămâi pe notificare.
2. Arhitectul și inginerii fac proiectul tehnic simplificat: noile încăperi, scara, izolația, ferestrele, instalațiile.
3. Depui la primărie formularul de notificare, proiectul și taxele (art. 295 alin. 4).
4. Primăria are 15 zile lucrătoare; dacă tace, aprobarea e tacită. Începi după încă 15 zile calendaristice (art. 296).
5. Faci lucrarea, cu firmă sau în regie proprie (art. 298 alin. 4), cu panoul de identificare afișat.
6. La final, recepția cu un reprezentant al primăriei (art. 298 alin. 6).

Dacă vrei să verifici repede în care caz ești, testul pentru extindere, etaj sau mansardă îți pune întrebarea despre volum și consolidări.

Situația 2: ai nevoie de consolidări, deci autorizație

Dacă planșeul trebuie întărit, dacă înlocuiești grinzi de rezistență sau dacă adaugi stâlpi, lucrarea atinge structura. Intervențiile asupra structurii nu intră în excepții și se autorizează (art. 281), pe baza unui proiect și, de regulă, a unei expertize tehnice a clădirii existente. Drumul e cel complet: certificat de urbanism, proiect, avize, autorizație. Pașii și taxele sunt în ghidul autorizației de construire.

Situația 3: ridici sau schimbi acoperișul, deci autorizație

Când podul e prea jos și vrei să-l faci locuibil prin ridicarea acoperișului, prin pereți de mansardă deasupra cornișei sau printr-o pantă nouă, faci o mansardare. Codul spune explicit că „intervenția de supraetajare prin mansardare se efectuează numai în urma obținerii unei autorizații de construire” și că mansardele noi sau extinderea prin mansardare se pot face „numai acolo unde regulamentul local de urbanism o permite” (anexa nr. 1 la Cod, definiția mansardei).

O capcană: Codul permite pe notificare înlocuirea acoperișului în aceeași formă sau cu o înălțare de cel mult 0,50 m (art. 294 alin. 2 lit. b pct. ii). Dacă însă scopul înălțării e să faci loc unei mansarde locuibile, lucrarea e o mansardare și cere autorizație. Nu combina cele două proceduri ca să ocolești autorizația: diferența se vede în proiect, iar răspunderea e a ta.

Regula de 1,90 m și ce se socotește spațiu util

Codul spune că „înălțimea liberă a suprafețelor considerate utile ale mansardei este de 1,90 m, determinând și calculul suprafeței utile a mansardei” (anexa nr. 1 la Cod). În practică, sub pantele joase ale acoperișului, zonele sub 1,90 m nu intră în suprafața utilă. La o pantă obișnuită, suprafața utilă poate fi mult mai mică decât suprafața podului la sol. Proiectantul îți calculează exact; cere-i asta înainte de devizul pentru izolație și finisaje.

CUT-ul: avantajul ascuns al podului existent

Mansarda „intră în numărul de niveluri al construcției, iar suprafața desfășurată utilă intră în calculul CUT”. Dacă însă, „în urma acțiunii de mansardare a unui pod existent fără modificarea geometriei, se depășește indicatorul CUT admis, nu este necesară elaborarea și aprobarea unei documentații de tip PUZ” (anexa nr. 1 la Cod). Codul repetă ideea și la art. 252 lit. f), care permite lucrările de amenajare pentru funcționalizarea podurilor existente „chiar dacă acestea conduc la depășirea coeficientului de utilizare a terenului”.

Concret: o casă construită la limita CUT-ului poate primi mansardă în pod fără PUZ, cât timp nu schimbi geometria acoperișului. Dacă ridici acoperișul, beneficiul dispare, iar CUT-ul zonei se aplică normal. Ce înseamnă CUT și cum se calculează afli din certificatul de urbanism explicat.

Cât costă actele

Pentru o clădire rezidențială, taxa de autorizare e de 0,5% din valoarea lucrărilor (Codul fiscal, art. 474 alin. 5), atât la autorizație, cât și la notificare, unde plătești „taxele prevăzute de lege în vederea emiterii autorizațiilor” (art. 295 alin. 4).

După terminare: cadastrul și impozitul

Mansarda nouă e spațiu în plus care trebuie să apară în acte:

• Cartea funciară. Pentru lucrările făcute pe notificare, intabularea se face „în baza dovezii transmiterii notificării și a verificării înregistrării în Registrul Național al Construcțiilor” (art. 298 alin. 7). La cadastru se cere extinderea construcției: 15 zile lucrătoare, cu un tarif de 120 de lei (Ordinul ANCPI 16/2019, codul 2.6.2).
• Impozitul. Suprafața construită crește, deci și impozitul pe clădire. Depune declarația la primărie după recepție.
• Vânzarea. O mansardă care nu apare în acte nu se vinde ca spațiu locuibil. Cumpărătorul atent și banca văd diferența dintre extras și realitate.

Ce riști cu o mansardă fără acte

• lucrare fără notificare, acolo unde trebuia: 5.000 – 50.000 de lei (art. 357 alin. 4 lit. a);
• mansardare sau consolidare fără autorizație: 50.000 – 1.000.000 de lei (alin. 4 lit. b);
• dacă nerespectarea privește regimul de înălțime, se adaugă 50.000 – 500.000 de lei pentru fiecare nivel neautorizat (alin. 5).

Pentru o casă de cel mult 150 mp desfășurați, parter sau parter și etaj, Codul permite autorizația de regularizare, dacă lucrarea respectă regulile urbanistice și cerințele de calitate (art. 301 alin. 2 și 3). Până în august 2027 se poate cere pentru orice construcție, cu taxe de zece ori mai mari. Vezi autorizația de regularizare până în august 2027.

Întrebări frecvente

Pot face mansardă în pod fără autorizație?

Da, pe bază de notificare, la o casă unifamilială, dacă nu schimbi volumetria clădirii și nu sunt necesare consolidări (Codul urbanismului, art. 294 alin. 2 lit. b pct. iii). Fără nicio formalitate, nu.

Ce e diferența dintre mansardă și mansardare?

Mansarda e spațiul amenajat în volumul acoperișului existent. Mansardarea înseamnă schimbarea formei acoperișului ca să crești volumul ultimului nivel (art. 372 alin. 1 lit. l) și cere autorizație de construire.

Trebuie PUZ dacă mansarda depășește CUT-ul?

Nu, dacă amenajezi un pod existent fără să-i modifici geometria (anexa nr. 1 la Cod și art. 252 lit. f). Dacă schimbi acoperișul, CUT-ul zonei se aplică normal.

Cât costă autorizația pentru mansardare?

Taxa de autorizare e 0,5% din valoarea lucrărilor pentru o casă (Codul fiscal, art. 474 alin. 5), plus timbrul de arhitectură (0,05%) și cotele de control (0,5% și 0,1%). Cel mai mult costă proiectul și expertiza.

Ce înălțime trebuie să aibă mansarda ca să fie locuibilă?

Codul consideră utile suprafețele cu înălțimea liberă de 1,90 m (anexa nr. 1, definiția mansardei). Zonele mai joase de sub pante nu intră în suprafața utilă.

Trebuie să trec mansarda în cartea funciară?

Da. Ceri la cadastru extinderea construcției (codul 2.6.2, 15 zile lucrătoare, 120 de lei), iar la primărie declari modificarea, pentru impozit.

Surse

1. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), forma rectificată la 14.10.2026: art. 252 lit. f), art. 281, art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (ii) și (iii), art. 295–298, art. 301, art. 357 alin. (4) și (5), art. 372 alin. (1) lit. l) (mansardarea), anexa nr. 1 „Definirea termenilor utilizați” (mansarda).
2. Codul fiscal: art. 474 alin. (5) și (7).
3. Ordinul ANCPI nr. 16/2019 (codul 2.6.2) și Ordinul ANCPI nr. 1.622/2025 (termenul).