Teren intravilan arabil sau curți-construcții: poți construi pe amândouă? Ce se schimbă
Pe scurt: „arabil” și „curți-construcții” sunt categorii de folosință, nu regimuri juridice diferite. Dacă terenul e în intravilan, poți construi pe el chiar dacă în acte scrie „arabil”. Autorizația de construire îl scoate din circuitul agricol, definitiv sau temporar (Legea nr. 7/1996, art. 23 lit. A; Regulamentul general de urbanism, art. 4 alin. 3). Nu e nevoie de procedura de la direcția agricolă și nici de tariful pentru extravilan. Ce se schimbă după construire: categoria trece la curți-construcții, impozitul pe teren crește de câteva ori sau de zeci de ori (Codul fiscal, art. 465), iar schimbarea trebuie declarată la primărie în 30 de zile (art. 466 alin. 5).
Mădălina vrea să cumpere 600 mp în intravilanul unui oraș din Ilfov. În extrasul de carte funciară scrie „arabil intravilan”. Un prieten o sperie: „Pe arabil nu poți construi, trebuie să-l scoți din circuitul agricol, durează ani.” Nu e așa. Pentru terenurile din intravilan, legea spune că scoaterea din circuitul agricol se face chiar prin autorizația de construire. Ce trebuie să verifice Mădălina sunt alte lucruri: regulamentul de urbanism al zonei, accesul la drum și utilitățile.
Pentru un oraș anume, lista de verificări pentru un teren din Bragadiru arată pe date ce mai contează în afară de categoria de folosință.
Ce înseamnă fiecare categorie
| Intravilan arabil | Intravilan curți-construcții | |
|---|---|---|
| Ce arată | Terenul e folosit sau înregistrat ca teren agricol, deși e în localitate | Terenul are construcții sau curte aferentă lor |
| Pot construi? | Da, cu autorizație de construire, care îl scoate din circuitul agricol | Da, cu autorizație |
| Procedură la direcția agricolă | Nu, pentru intravilan | Nu |
| Impozitul pe teren | Sume mici pe hectar × coeficientul rangului (Codul fiscal, art. 465 alin. 3–5) | Sume mult mai mari pe hectar, pe rang și zonă, indexate local (art. 465 alin. 2) |
| Unde se vede | Partea I a cărții funciare și registrul agricol al primăriei | |
Ce spune legea despre construirea pe arabil intravilan
Legea cadastrului spune, la descrierea imobilului în cartea funciară: „Scoaterea definitivă și temporară din circuitul agricol a imobilelor situate în intravilanul aprobat potrivit legii se face prin autorizația de construire” (Legea nr. 7/1996, art. 23 lit. A pct. b). Regulamentul general de urbanism spune același lucru: prin autorizația de construire, terenurile agricole din intravilan se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv (HG nr. 525/1996, art. 4 alin. 3). Procedura specială de la direcția agricolă județeană, din Ordinul MADR nr. 83/2018, privește terenurile din extravilan, nu pe cele din intravilan.
Pe un lot fără ieșire directă la stradă, accesul prin servitute trebuie să fie destul de lat pentru autorizație. Cerințele sunt în servitutea de trecere auto și lățimea drumului.
Concret: categoria „arabil” nu te împiedică să construiești. Ce te poate împiedica sunt regulile de urbanism ale zonei: funcțiunea permisă, POT, CUT, retragerile, frontul la stradă, accesul. Le afli din certificatul de urbanism. Verificarea rapidă după hartă o faci cu „Pot construi pe teren?”.
Ce se schimbă după ce construiești
- Categoria de folosință se schimbă în curți-construcții, pentru suprafața ocupată de casă și curte.
- Cartea funciară. Construcția se înscrie pe baza certificatului de atestare de la primărie și a procesului-verbal de recepție, cu documentația cadastrală (Legea nr. 7/1996, art. 37). Tariful OCPI pentru înscrierea unei construcții e de 60 de lei plus 0,05% din valoarea de impozitare (Ordinul ANCPI nr. 16/2019, codul 2.6.1).
- Declarația fiscală. Schimbarea categoriei de folosință se declară la primărie în 30 de zile, iar impozitul nou se aplică de la 1 ianuarie a anului următor (Codul fiscal, art. 466 alin. 5). Declari și clădirea nouă.
- Impozitul crește, pentru că terenul trece pe tabelul pentru curți-construcții.
| 1.000 mp, zona A | Intravilan arabil (2026) | Intravilan curți-construcții (valori de bază din cod) |
|---|---|---|
| Sat reședință de comună (rang IV) | 8 lei | 71–179 lei |
| Oraș (rang III) | 23 lei | 524–1.309 lei |
| București (rang 0) | 60 lei | 828–2.071 lei |
Calcul anuntat.ro după art. 465 din Codul fiscal. La curți-construcții, consiliul local alege suma din interval și o indexează anual, așa că valoarea reală e mai mare. Calculul complet e în impozitul pe teren intravilan sau extravilan.
La cumpărare: ce înseamnă categoria pentru tine
- Prețul. Un teren deja la curți-construcții are de obicei construcții sau a avut. Întreabă ce era acolo și dacă vechile construcții au fost radiate din cartea funciară.
- Utilitățile. Un teren arabil din marginea intravilanului poate fi departe de rețele. Costurile și pașii pentru racordare sunt în racordarea la utilități.
- Accesul. Multe terenuri arabile din intravilan provin din parcelări agricole fără drum. Regulamentul general de urbanism permite autorizarea doar dacă există acces la un drum public, direct sau prin servitute, care să permită intervenția pompierilor; excepțiile cer avizul pompierilor (HG nr. 525/1996, art. 25). Vezi servitute de trecere sau drum de acces.
- Parcelarea. Dacă vrei să împarți terenul în 3 sau mai multe loturi pentru case, ai nevoie de PUZ. Până la 12 loturi, o singură dată, ajunge un PUD (Codul urbanismului, art. 218). Câte loturi ies vezi cu simulatorul de parcelare.
- Vânzarea. Terenul din intravilan nu trece prin preempțiunea din Legea nr. 17/2014, care privește terenurile agricole din extravilan.
Dacă terenul e de fapt în extravilan, regulile sunt complet altele: nu poți construi o casă fără introducerea lui în intravilan. Vezi teren intravilan sau extravilan.
Greșeli frecvente
- „Am cumpărat arabil, deci plătesc impozit mic pe veci.” Doar până construiești. Apoi terenul trece la curți-construcții, iar declararea e obligatorie.
- „Fac întâi casa, schimb categoria după.” Ordinea corectă e alta: certificat de urbanism, autorizație de construire, care scoate terenul din circuitul agricol, construcție, recepție, înscriere în cartea funciară și declarația la primărie.
- Confuzia între intravilan și extravilan. „Arabil” apare și în extravilan, unde regulile sunt complet diferite. Verifică în certificatul de urbanism, nu doar în extras.
- Uitarea vechilor construcții. Dacă pe teren au fost construcții demolate, ele trebuie radiate din cartea funciară pe baza autorizației de desființare (Legea nr. 7/1996, art. 37 alin. 3^1).
Întrebări frecvente
Pot construi o casă pe teren intravilan arabil?
Da, dacă regulamentul de urbanism al zonei permite locuințe. Autorizația de construire scoate terenul din circuitul agricol (Legea nr. 7/1996, art. 23 lit. A; HG nr. 525/1996, art. 4 alin. 3).
Trebuie să scot terenul arabil intravilan din circuitul agricol înainte de autorizație?
Nu printr-o procedură separată. Pentru terenurile din intravilan, scoaterea din circuitul agricol se face prin autorizația de construire.
Când devine terenul curți-construcții?
După ce construiești și se schimbă categoria de folosință în evidențe. Schimbarea se declară la primărie în 30 de zile (Codul fiscal, art. 466 alin. 5).
Plătesc mai mult impozit la curți-construcții?
Da, de câteva ori sau de zeci de ori mai mult decât la arabil, în funcție de rangul localității și de zonă (Codul fiscal, art. 465).
Teren intravilan arabil se vinde cu preempțiune?
Nu. Preempțiunea din Legea nr. 17/2014 se aplică terenurilor agricole din extravilan.
Surse
- Legea nr. 7/1996: art. 23 lit. A, art. 37.
- Regulamentul general de urbanism (HG nr. 525/1996), art. 4 și 25.
- Codul fiscal: art. 465, 466.
- Codul urbanismului (Legea nr. 169/2026), art. 218.
- Ordinul ANCPI nr. 16/2019, codul 2.6.1.
