Spargi un perete în apartament: autorizație, expertiză, asociație

„Facem bucătăria deschisă” e una dintre cele mai frecvente renovări din apartamentele de bloc. E și una dintre cele mai riscante, pentru că în multe blocuri pereții dintre bucătărie și living sunt chiar structura care ține clădirea. Răspunsul la „îmi trebuie autorizație?” depinde de două legi care se completează: Codul urbanismului (Legea 169/2026), care spune ce act îți trebuie de la primărie, și Legea asociațiilor de proprietari (Legea 196/2018), care spune ce acord îți trebuie de la vecini. Mai jos le iei pe amândouă, pentru fiecare fel de perete.

Întâi află ce fel de perete ai

Fără asta nu poți răspunde la nicio altă întrebare. La bloc, pereții se împart în trei categorii:

• Pereți de rezistență: diafragme de beton armat, pereți din panouri mari prefabricate, zidărie portantă. Țin clădirea, inclusiv la cutremur. Fac parte din „structura de rezistență”, care e parte comună a blocului (Legea 196/2018, art. 35).
• Pereți despărțitori dintre apartamente sau dintre apartament și casa scării: sunt proprietate comună, chiar dacă nu țin structura (art. 37 alin. 1).
• Pereți interiori nestructurali, în interiorul apartamentului tău: gips-carton, BCA subțire, uneori zidărie ușoară.

Nu te baza pe „sună a gol” sau pe ce spune instalatorul. Un inginer structurist, cu planurile blocului de la asociație sau de la arhivă, îți spune sigur. Dacă pereții sunt de rezistență, verifică și riscul seismic al blocului pe harta riscului seismic.

Situația 1: perete ușor, demontabil, în interiorul apartamentului

Codul urbanismului permite pe bază de notificare „modificări de compartimentare interioară, nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare, numai dacă nu sunt/este afectate/afectată lungimea și/sau gabaritul căilor de evacuare ori funcționarea instalațiilor cu rol în asigurarea securității la incendiu” (art. 294 alin. 2 lit. b pct. viii).

Ce faci:

1. Un arhitect face proiectul tehnic simplificat.
2. Depui la primărie formularul de notificare, proiectul și taxele (art. 295 alin. 4).
3. Primăria are 15 zile lucrătoare; dacă tace, aprobarea e tacită. Începi după încă 15 zile calendaristice (art. 296).
4. Anunți administratorul blocului înainte de lucrări, pentru zgomot, moloz și lift.

Situația 2: renovezi și extinzi bucătăria sau baia

Pentru apartamente, Codul a adăugat o categorie separată: „renovarea și extinderea bucătăriei, renovarea și extinderea băii, închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor în apartamente locuințe colective” se fac tot pe baza notificării (art. 294 alin. 2 lit. b pct. iv). Condiția de fond rămâne: dacă pentru extindere atingi un perete de rezistență, nu mai ești la notificare, ci la situația 4.

Pentru închiderea balconului, regulile și riscurile sunt detaliate în verificatorul pentru balconul închis.

Situația 3: peretele dintre tine și vecin

Zidurile care despart apartamentele sunt proprietate comună (Legea 196/2018, art. 37 alin. 1). Dacă nu fac parte din structura de rezistență, ele „pot fi reamplasate cu acordul proprietarilor apartamentelor sau spațiilor respective, în baza unei expertize tehnice și a autorizației de construire [...], cu înștiințarea asociației de proprietari” (art. 37 alin. 2).

Peretele dintre apartament și casa scării sau holul comun se poate muta doar cu expertiză, cu modificarea acordului de asociere, cu acordul tuturor proprietarilor din bloc și cu autorizație de construire, dacă nu sunt lezate drepturile celorlalți (art. 37 alin. 3). Practic, aproape imposibil.

Situația 4: peretele de rezistență

Aici se adună trei condiții:

• Expertiză tehnică făcută de un expert tehnic atestat, care spune dacă și cum se poate face golul și ce consolidări trebuie (de obicei un cadru metalic sau din beton în jurul golului).
• Autorizație de construire. Intervențiile asupra structurii nu intră în nicio excepție și se autorizează (Codul urbanismului, art. 281).
• Acordul vecinilor. Legea asociațiilor cere pentru „modificările constructive [...] suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea” acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației, al tuturor proprietarilor direct afectați și autorizație de construire (Legea 196/2018, art. 39).

„Direct afectați” sunt, de regulă, vecinii de deasupra și de dedesubt, ale căror apartamente stau pe același perete. Fără semnătura lor, proiectul nu merge mai departe, oricât de bună ar fi expertiza.

Instalațiile din perete: coloanele sunt ale tuturor

Când spargi sau muți un perete la bucătărie ori la baie, dai aproape sigur de țevi. Legea asociațiilor trece printre părțile comune instalațiile de apă, canalizare, electrice, de încălzire și de gaze „de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate individuală” (Legea 196/2018, art. 35). Pe scurt: coloanele verticale ale blocului nu sunt ale tale, chiar dacă trec prin apartamentul tău. Nu le muta și nu le îngropa fără acordul asociației. Pentru instalația de gaze lucrează doar o firmă autorizată ANRE, iar mutarea unui punct de consum se face cu proiect.

Ce act îți trebuie: tabelul complet

Pentru un răspuns rapid pe cazul tău, testul pentru pereți îți pune o singură întrebare.

Ce riști

• Lucrare fără notificare: 5.000 – 50.000 de lei; fără autorizație: 50.000 – 1.000.000 de lei (Codul urbanismului, art. 357 alin. 4).
• Organul de control poate dispune aducerea la starea inițială sau desființarea lucrărilor (art. 358). La un perete de rezistență, „starea inițială” înseamnă refacerea structurii, adesea mai scumpă decât lucrarea.
• Răspunderea civilă față de vecini, dacă apar fisuri sau degradări în apartamentele lor.
• La vânzare, un perete de rezistență tăiat fără acte se vede pe releveu și la evaluare. Cumpărătorul atent și banca vor pune întrebări.

Dacă vecinul tău a dărâmat un perete fără acte, pașii sunt în ce faci când vecinul dărâmă un perete în bloc.

Ordinea corectă a pașilor, pentru un perete de rezistență

1. Planurile blocului, de la asociație sau de la arhiva primăriei.
2. Expertiza tehnică: dacă se poate și cu ce consolidare.
3. Acordurile scrise: două treimi din proprietari și toți cei direct afectați.
4. Certificatul de urbanism, proiectul, avizele, autorizația de construire. Pașii și taxele sunt în ghidul autorizației de construire.
5. Lucrarea, cu o firmă și cu dirigintele de șantier.
6. Recepția și actualizarea releveului în cartea funciară, dacă s-a schimbat compartimentarea.

Întrebări frecvente

Trebuie autorizație ca să sparg un perete în apartament?

Pentru un perete ușor, demontabil, nestructural: notificare la primărie (Codul urbanismului, art. 294 alin. 2 lit. b pct. viii). Pentru un perete de rezistență: autorizație de construire, expertiză tehnică și acordul a două treimi din proprietari și al celor direct afectați (Legea 196/2018, art. 39).

Pot uni bucătăria cu livingul fără autorizație?

Dacă peretele e nestructural și demontabil, ajunge notificarea; renovarea și extinderea bucătăriei sunt tot la notificare (art. 294 alin. 2 lit. b pct. iv). Dacă peretele e de rezistență, îți trebuie autorizație.

Cum aflu dacă un perete e de rezistență?

Din planurile blocului și de la un inginer structurist. Pereții de rezistență fac parte din structura blocului, care e parte comună (Legea 196/2018, art. 35).

Am nevoie de acordul asociației ca să mut un perete?

Pentru pereții de rezistență, da: două treimi din proprietari și toți cei direct afectați (art. 39). Pentru peretele dintre tine și vecin: acordul vecinului și înștiințarea asociației (art. 37 alin. 2). Pentru un perete ușor în apartamentul tău, doar anunți administratorul.

Ce amendă e pentru demolarea unui perete fără autorizație?

Între 50.000 și 1.000.000 de lei, plus obligația de aducere la starea inițială (Codul urbanismului, art. 357–358).

Cine face expertiza tehnică?

Un expert tehnic atestat de Ministerul Dezvoltării. Lista experților e publică; o găsești și în directorul specialiștilor imobiliari.

Surse

1. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), forma rectificată la 14.10.2026: art. 281, art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iv), (v), (viii), art. 295–296, art. 357–358.
2. Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari: art. 35 (părțile comune), art. 37 (zidurile despărțitoare), art. 39 (modificările constructive, acordul de două treimi).