Casa fără acte rămasă de la părinți: de la succesiune la intabulare

Aproape fiecare familie din România are o asemenea casă: la țară, pe un teren „știut de toată lumea”, cu impozitul plătit ani de zile, dar fără o carte funciară. Problema apare când vrei să o vinzi, să o renovezi cu un credit sau să o împarți între frați. Vestea bună e că, în majoritatea cazurilor, drumul e lung, nu imposibil. Iată trei povești tipice și ce faci în fiecare.

Povestea 1: „Tata avea contract, dar n-a făcut niciodată cadastru”

Ai un contract de vânzare autentificat din anii '80 sau '90, ori un titlu de proprietate emis după Legea 18/1991, dar casa nu a fost intabulată. E cea mai simplă situație.

1. Succesiunea la notar. Ceri deschiderea procedurii (cererea e mai jos). Notarul citează moștenitorii, verifică actele și eliberează certificatul de moștenitor. Certificatul face dovada calității de moștenitor și a dreptului de proprietate asupra bunurilor moștenite, în cotele fiecăruia (art. 1.133 din Codul civil).
2. Cadastrul. Un inginer autorizat măsoară imobilul și face documentația. Prima înregistrare a unui imobil în cadastru și carte funciară nu mai are tarif la oficiul de cadastru din aprilie 2025; plătești doar inginerul.
3. Intabularea, pe baza certificatului și a documentației.

De multe ori notarul cere ca documentația cadastrală să existe înainte de certificat, ca să poată descrie exact bunul. Întreabă-l din prima zi în ce ordine vrea actele.

Povestea 2: „Bunicul a construit casa, terenul era al lui, dar acte pe casă n-a avut nimeni”

Terenul are act, casa nu. Pentru construcțiile vechi, fără autorizație, notarul îți va cere de obicei o adeverință de la primărie, care să arate că construcția figurează în evidențele fiscale (rolul fiscal), de când și pe numele cui. Istoricul de rol fiscal e o hârtie foarte valoroasă. Cere-l devreme, pentru că arhivele vechi se caută greu.

Uneori casa se poate trece în certificatul de moștenitor pe baza acestor adeverințe, alteori notarul o lasă deoparte. Dacă o lasă, se poate trece ulterior, după ce construcția e înscrisă în cartea funciară pe baza documentației cadastrale. Instrumentul despre moștenirea casei bunicilor te duce prin variantele posibile, cu întrebări.

Povestea 3: „Nimeni n-a avut acte, nici bunicul”

Terenul a fost cumpărat „cu chitanță” sau „cu martori”, sau a fost pur și simplu folosit. Aici succesiunea nu ajută, pentru că nu poți moșteni ceva ce cel decedat nu putea dovedi că deținea. Ai două drumuri:

• Uzucapiunea, dacă posesia voastră a fost îndelungată, ca proprietari. Calculul anilor depinde de când a început posesia; e explicat în articolul despre uzucapiune. Posesia părinților se adună cu a ta.
• Cadastrul sistematic. Când statul face cadastrul gratuit pe toată comuna, posesorii fără acte sunt înscriși ca posesori, iar înscrierea lor poate deveni drept de proprietate în anumite condiții. Verifică la primărie dacă și când ajunge programul la voi.

Termenul de un an: nu intra în panică

Moștenirea se acceptă sau se refuză în termen de un an de la deces (art. 1.103 din Codul civil). Cine nu acceptă în acest termen, deși știa de deces, e prezumat că a renunțat (art. 1.112). Dar acceptarea nu e doar cea de la notar: e tacită când faci ceva ce doar un moștenitor ar face (art. 1.108 alin. 3). Folosința sau administrarea definitivă a bunurilor moștenirii pot valora acceptare (art. 1.110 alin. 2). Dacă ai locuit în casă, ai plătit impozitul pe ea sau ai reparat-o ca a ta, notarul poate reține că ai acceptat-o.

Dacă cel decedat avea și datorii, citește întâi articolul despre moștenirea cu datorii.

Lista de acte pe care să le cauți acum

• certificatul de deces și actele de stare civilă care arată rudenia (nașterea ta, căsătoria părinților);
• orice act despre casă și teren: contracte, titluri de proprietate, autorizații, chitanțe vechi, hotărâri judecătorești;
• istoricul de rol fiscal și certificatul de atestare fiscală de la primărie;
• extrasul de carte funciară, dacă bănuiești că terenul a fost totuși înscris (pe numele bunicilor, uneori pe cărți funciare vechi);
• registrul agricol, la primăriile rurale: arată cine a declarat terenul și casa de-a lungul anilor.

Când actele sunt adunate, folosește ghidul pentru intabularea fără acte ca să vezi pașii de la cadastru.