Cât durează un PUZ: etapele și termenele din noul Cod al urbanismului
Pe scurt: pentru un PUZ inițiat de o persoană privată, Codul urbanismului fixează termene maxime pentru administrație. Avizul de inițiere vine în 30 de zile. Avizarea integrată durează 60 de zile, plus 15 zile lucrătoare pentru emiterea avizului unic. Avizul arhitectului-șef vine în 15 zile lucrătoare, iar includerea pe ordinea de zi a consiliului local se face în cel mult 45 de zile. Doar acestea însumează cam șase luni. Peste ele se adaugă timpul pentru studii, consultarea publicului, evaluarea de mediu și, la terenul agricol, avizul de la Ministerul Agriculturii. Un PUZ privat se poate face doar în zonele prevăzute de planul general (PUG).
PUZ-ul e documentul care schimbă regulile pentru o zonă: transformă un teren extravilan în construibil, permite blocuri unde erau case sau împarte o parcelă mare în loturi. De aceea e și pasul cel mai lung dintr-o investiție imobiliară. Codul urbanismului (Legea 169/2026) a pus termene clare pentru fiecare etapă administrativă și a închis câteva uși care erau deschise înainte. Mai jos ai etapele în ordine, cu termenele, cu ce le întârzie și cu situațiile în care un PUZ nici nu e posibil.
Ca să vezi ce iese la capătul procedurii, harta PUZ-urilor aprobate în Bragadiru le arată pe toate, cu hotărârea consiliului și anul.
Prima întrebare: ai voie să faci PUZ?
Înainte de termene, verifică dacă terenul tău se poate califica. După Codul urbanismului:
- Extinderea intravilanului în afara zonelor de urbanizare stabilite prin PUG o poate face doar autoritatea publică. Persoanele private pot iniția un PUZ doar în interiorul acestor zone (art. 151 alin. 7 și art. 66 alin. 1 lit. b).
- Parcelarea, adică împărțirea unui teren în trei sau mai multe parcele pentru construcții noi, cere PUZ (art. 216 alin. 1 și art. 218 alin. 1). Pentru cel mult 12 loturi de case se poate folosi, o singură dată, un PUD, dacă PUG-ul sau un PUZ existent stabilesc deja regulile pentru parcele (art. 218 alin. 2). O simplă dezlipire în două, fără scop de construire, nu e parcelare (art. 216 alin. 3).
- Construcțiile agricole în extravilan nu au nevoie de PUZ (art. 252 lit. g).
Cel mai simplu e să ceri un certificat de urbanism de informare și să întrebi la urbanism dacă terenul e într-o zonă de urbanizare. Cum citești certificatul afli din certificatul de urbanism explicat, iar instrumentul „Pot construi pe teren?” îți arată regulile pentru un teren anume.
Etapele și termenele
| Etapa | Cine | Termenul din Cod |
|---|---|---|
| 1. Certificatul de urbanism pentru elaborarea PUZ | Primăria | cel mult 15 zile lucrătoare (art. 257 alin. 4) |
| 2. Avizul de inițiere | Arhitectul-șef, aprobat de primar | cel mult 30 de zile calendaristice de la cerere (art. 69 alin. 8) |
| 3. Studiile de fundamentare și PUZ-ul propriu-zis | Urbanistul și specialiștii plătiți de tine | fără termen legal |
| 4. Informarea și consultarea publicului | Primăria, cu tine | după metodologia ministerului (Ordinul 2.701/2010) |
| 5. Avizarea integrată: condițiile membrilor comisiei | Comisia locală de avizare integrată | cel mult 60 de zile calendaristice de la înregistrare (art. 92 alin. 6) |
| 6. Emiterea avizului unic integrat | Comisia | cel mult 15 zile lucrătoare de la documentația completă (art. 92 alin. 8) |
| 7. Avizul tehnic al arhitectului-șef | Arhitectul-șef | cel mult 15 zile lucrătoare (art. 75 alin. 2) |
| 8. Includerea pe ordinea de zi a consiliului local | Primăria | cel mult 45 de zile calendaristice de la avizul arhitectului-șef (art. 76 alin. 4) |
| 9. Aprobarea prin hotărâre de consiliu, cu majoritate absolută | Consiliul local | la ședința la care e pe ordinea de zi (art. 76 alin. 1) |
Socoteala minimă
Dacă aduni doar termenele maxime ale administrației din etapele 2, 5, 6, 7 și 8 (30 de zile, 60 de zile, cam trei săptămâni, încă trei săptămâni și 45 de zile), ajungi la aproximativ șase luni. E durata în care nu mai depinde de tine. Restul depinde de proiectant, de studii și de cât de complexă e zona.
Etapa 3: studiile, partea pe care o controlezi
Codul cere pentru orice PUZ cel puțin cinci studii de fundamentare: topografic, geotehnic, socioeconomic și al echipamentelor publice necesare, de contribuție la neutralitatea climatică și privind circulația juridică a terenurilor (art. 71 alin. 1). Dacă zona are nevoie de rețele noi sau de drumuri, se adaugă obligatoriu studii de soluție pentru echiparea edilitară și pentru circulații (art. 71 alin. 3–4 și art. 72).
Studiul privind circulația juridică arată ce suprafețe trebuie să treacă în domeniul public pentru drumuri și dotări (art. 73). Dacă PUZ-ul cere ca o fâșie din terenul tău să devină drum public, aici apare. Discută asta cu urbanistul din prima zi, nu la final.
Ce întârzie un PUZ, în practică
- Documentația incompletă la comisie. Comisia de avizare integrată îți transmite toate condițiile o singură dată, într-un act de comunicare integrat (art. 92 alin. 7). Termenul de 15 zile lucrătoare pentru avizul unic curge abia după ce depui documentația completă.
- Completările cerute la aprobare. Dacă la depunerea spre aprobare documentația e incompletă, primăria îți comunică deficiențele în 15 zile lucrătoare și îți dă un termen de cel mult 6 luni pentru corecturi. Dacă nu le faci la timp, ești invitat să-ți retragi documentația (art. 76 alin. 3).
- Evaluarea strategică de mediu. Un PUZ poate intra în procedura de mediu (art. 101), cu etape și consultări proprii.
- Terenul agricol. Pentru introducerea în intravilan a unui teren agricol e nevoie de avizul Ministerului Agriculturii privind clasa de calitate (art. 153 alin. 1). Ministerul are 30 de zile lucrătoare (Ordinul MADR 1.056/2018).
- Vecinii și consultarea publicului. Observațiile publicului trebuie analizate și preluate sau respinse motivat. Un PUZ contestat se poate întoarce la proiectant.
- Agenda consiliului. Termenul de 45 de zile e pentru includerea pe ordinea de zi, cu condițiile din Codul administrativ. Consilierii nu pot modifica prin amendamente conținutul tehnic al PUZ-ului (art. 76 alin. 7), dar pot vota împotrivă.
Termenele sunt maxime, nu garantate. Codul sancționează funcționarii care nu respectă termenele: de exemplu, neincluderea documentațiilor pe agenda comisiilor în termen se amendează cu 3.000–10.000 de lei (art. 357 alin. 1 lit. y și alin. 4 lit. k). Dacă un termen e depășit, o sesizare scrisă care citează articolul ajută de multe ori mai mult decât telefoanele.
După aprobare: certificatul de urbanism și autorizația
Dacă certificatul de urbanism pentru construire ți-a cerut un PUZ, el poate fi folosit doar după aprobarea PUZ-ului și rămâne valabil încă 12 luni după aceea (art. 257 alin. 10). Avizul unic integrat obținut la faza PUZ își păstrează valabilitatea până la emiterea autorizației de construire (art. 249 alin. 4), deci nu-l mai ceri o dată. Apoi urmează autorizația: pașii și taxele în ghidul autorizației de construire.
PUZ sau PUD: diferența de timp
Un PUD (proiect urbanistic de detaliu) e mai scurt: lucrează pe o singură parcelă, în regulile deja existente, și se aprobă prin dispoziția primarului, nu prin hotărâre de consiliu (art. 83). Nu poate schimba funcțiunea zonei sau indicatorii ei. Când ajunge un PUD și când îți trebuie PUZ, cu exemple, e explicat în PUZ sau PUD.
Exemplu de calendar
Teren de 8.000 mp într-o zonă de urbanizare din PUG, la marginea unei comune, pe care vrei 10 loturi de case.
- Luna 1: certificat de urbanism și cererea pentru avizul de inițiere.
- Luna 2: avizul de inițiere (cel mult 30 de zile).
- Lunile 2–5: studiile și PUZ-ul, plus consultarea publicului; ritmul depinde de urbanist.
- Lunile 6–8: avizarea integrată (60 de zile și 15 zile lucrătoare), dacă documentația e completă de prima dată.
- Luna 9: avizul arhitectului-șef (15 zile lucrătoare).
- Lunile 9–10: ordinea de zi și votul în consiliu (cel mult 45 de zile).
Cu 10 loturi de case, poți folosi și un PUD (art. 218 alin. 2), o singură dată, dacă PUG-ul sau un PUZ existent stabilesc deja regulile pentru parcele și pentru construire. Un calendar ca acesta presupune că nu apar completări, mediu sau contestații.
Dacă vrei să vezi câte loturi încap și cum se leagă de drum, simulatorul de parcelare te ajută înainte să plătești urbanistul.
Întrebări frecvente
Cât durează aprobarea unui PUZ?
Termenele maxime ale administrației însumează cam șase luni: avizul de inițiere în 30 de zile, avizarea integrată în 60 de zile plus 15 zile lucrătoare, avizul arhitectului-șef în 15 zile lucrătoare și ordinea de zi a consiliului în 45 de zile (Codul urbanismului, art. 69, 75, 76, 92). Se adaugă studiile, consultarea și, unde e cazul, mediul.
Pot face PUZ pe un teren extravilan?
Ca persoană privată, doar dacă terenul e într-o zonă de urbanizare stabilită prin PUG. În afara acestor zone, extinderea intravilanului o poate face doar autoritatea publică (art. 151 alin. 7).
Ce e avizul de inițiere?
Actul prin care primarul, pe baza analizei arhitectului-șef, permite începerea PUZ-ului și stabilește zona, funcțiunile, indicatorii minimi și maximi și studiile cerute (art. 69). Se emite sau se respinge motivat în cel mult 30 de zile.
Cine aprobă PUZ-ul?
Consiliul local, prin hotărâre adoptată cu majoritate absolută, pe baza avizului unic integrat (art. 76 alin. 1).
Cât e valabil certificatul de urbanism după aprobarea PUZ?
Încă 12 luni după aprobarea PUZ-ului, dacă certificatul a fost emis cu obligația elaborării acestuia (art. 257 alin. 10).
Am nevoie de PUZ ca să împart terenul în loturi?
Da, dacă faci trei sau mai multe loturi pentru construcții noi: asta e parcelare și cere PUZ (art. 216 și 218). Pentru cel mult 12 loturi de case ajunge, o singură dată, un PUD, dacă regulile pentru parcele există deja în PUG sau PUZ.
Surse
- Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), forma rectificată la 14.10.2026: art. 62, 66, 69–76 (PUZ), art. 83 (PUD), art. 92 (avizarea integrată), art. 101 (mediu), art. 151 alin. (7), art. 153, art. 216, art. 218, art. 249, art. 252 lit. g), art. 257, art. 357.
- Ordinul MADR nr. 1.056/2018 (avizul privind clasa de calitate a terenului agricol).
