Adeverința de la asociație pentru vânzare: ce scrie, cine semnează
Pe scurt: când vinzi un apartament, notarul îți cere o adeverință de la asociația de proprietari. Ea arată că ai plătit întreținerea la zi sau ce datorii ai. Trebuie să aibă număr de înregistrare, data eliberării, valabilitate de 30 de zile calendaristice, semnăturile președintelui și administratorului și ștampila asociației. Asociația trebuie să ți-o dea în 3 zile lucrătoare (Legea 196/2018, art. 33). Dacă ai datorii, vânzarea se poate face doar dacă cumpărătorul acceptă expres să le preia. Un act semnat fără aceste condiții poate fi anulat.
Adeverința de la asociație e una dintre hârtiile mici care pot amâna o vânzare mare. Președintele e plecat, administratorul nu răspunde, adeverința are o singură semnătură sau a expirat cu două zile înainte de notar. Legea asociațiilor de proprietari spune exact ce trebuie să scrie în ea și ce faci în fiecare dintre aceste situații. Mai jos le iei pe rând, ca vânzător și ca cumpărător.
De ce o cere notarul
Legea spune că proprietarii care își vând locuința „sunt obligați ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice” (art. 33 alin. 1). Iar notarul „va autentifica actele de înstrăinare [...] numai dacă” este îndeplinită una dintre condițiile legii (art. 33 alin. 2). Actele autentificate fără aceste condiții „sunt anulabile” (art. 33 alin. 4). De aceea niciun notar nu semnează fără ea.
Ce trebuie să scrie în adeverință
Legea e foarte precisă (art. 33 alin. 2 lit. a). Verifică fiecare element înainte să mergi la notar:
| Elementul | Ce verifici |
|---|---|
| Conținutul | Dovada achitării cotelor până la acea dată sau, dacă nu sunt achitate integral, suma exactă a datoriilor |
| Numărul de înregistrare | Din registrul asociației |
| Data eliberării | De la ea se numără cele 30 de zile |
| Valabilitatea | 30 de zile calendaristice, trecute pe adeverință |
| Semnăturile | Ale administratorului și ale președintelui, olografe, cu numele lor scrise |
| Ștampila | A asociației de proprietari |
| Forma | Originalul, prezentat notarului de vânzător |
Dacă unul dintre cei doi lipsește, ajunge și semnătura celuilalt, dar adeverința trebuie să spună de ce lipsește a doua semnătură. Fără mențiunea asta, notarul o poate refuza.
În cât timp o primești
Președintele sau administratorul trebuie să elibereze adeverința „în termen de 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării” (art. 33 alin. 8). Cere-o în scris, cu număr de înregistrare sau pe e-mail, ca să poți dovedi data.
Planifică data: adeverința e valabilă 30 de zile, la fel ca certificatul fiscal de la primărie. Cere-le pe amândouă după ce ai stabilit data la notar. Despre certificatul fiscal, vezi certificatul fiscal la vânzare și la cumpărare.
Situațiile care încurcă
Blocul nu are asociație, președinte sau administrator
Legea are o soluție pentru asta. Dacă blocul nu are asociație, dacă aceasta nu are președinte și administrator în funcție sau dacă întreținerea se plătește altfel, vânzătorul dă o declarație pe propria răspundere, menționată în actul notarial. Prezintă notarului și copia ultimei facturi, cu dovada plății sau cu suma datoriilor. Factura nu poate fi pentru o perioadă mai veche de 2 luni (art. 33 alin. 2 lit. a).
Ai datorii la întreținere
Vânzarea nu e blocată, dar devine o problemă a cumpărătorului: dacă există datorii către asociație sau către furnizorii de utilități facturate individual, notarul autentifică actul doar „dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului” (art. 33 alin. 2 lit. b). Practic, datoriile se scad din preț sau se plătesc la notar, din banii vânzării. Ce înseamnă asta pentru cumpărător e explicat în apartamentul cu datorii la întreținere.
Datoriile vechi sunt notate în cartea funciară
Președintele sau administratorul trebuie să ceară notarea în cartea funciară a datoriilor mai vechi de 3 luni care depășesc salariul de bază minim brut pe țară; notarea e scutită de taxa de timbru (art. 33 alin. 9 și 10). Dacă vezi o astfel de notare în extrasul de carte funciară, adeverința de la asociație trebuie s-o lămurească. Cum citești extrasul afli din extrasul de carte funciară explicat.
Asociația refuză sau întârzie
Obligația de a elibera adeverința în 3 zile lucrătoare e a președintelui și a administratorului. Dacă nu o respectă, trimite o somație scrisă, cu trimitere la art. 33 alin. 8, și anunță comitetul executiv. Pentru conflictele cu asociația, vezi și somația de plată de la asociație, care explică drepturile ambelor părți.
Exemplu: datoriile se scad din preț. Adeverința din 3 noiembrie arată 1.850 de lei restanță la întreținere și 420 de lei restanță la apă, facturată individual. Cumpărătorul acceptă în contract să preia ambele datorii. Prețul convenit de 420.000 de lei se reduce cu 2.270 de lei, iar cumpărătorul plătește asociației și furnizorului imediat după semnare. Varianta mai curată: vânzătorul plătește datoriile cu o zi înainte, cere o adeverință nouă, „la zi”, și vinde fără datorii.
Ce verifici ca și cumpărător, înainte de arvună
Adeverința e un document al vânzătorului, dar îți spune și ție multe. Merită să o ceri, sau măcar o copie a ultimei liste de întreținere, înainte de antecontract:
- Datoriile vânzătorului. Dacă sunt mari și vechi, întreabă de ce. Uneori sunt semnul unui conflict cu asociația, care poate continua și cu tine.
- Fondul de reparații. Întreabă dacă adunarea generală a votat un fond pentru acoperiș, fațadă sau lift. Cota ta va fi pe lista de plată din prima lună.
- Lucrările mari planificate. O reabilitare termică sau o consolidare votată înseamnă costuri și șantier.
- Procesele asociației. Un litigiu cu un furnizor sau cu un fost administrator poate aduce cheltuieli suplimentare pentru toți proprietarii.
- Notările din cartea funciară. O datorie notată în cartea funciară a apartamentului trebuie stinsă sau preluată explicit în contract.
Răspunsurile la aceste întrebări nu apar toate în adeverință. Le afli de la administrator, de la avizier și din procesele-verbale ale adunărilor generale.
Fondul de rulment: îl primești înapoi?
Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale (Legea 196/2018, art. 72 alin. 3). Ce se întâmplă cu el la vânzare se stabilește, în practică, între voi și asociație. Variantele obișnuite sunt două: asociația îl restituie vânzătorului, iar cumpărătorul îl plătește din nou, sau suma rămâne în cont, iar cumpărătorul i-o dă vânzătorului. Stabiliți varianta în antecontract și treceți-o în adeverință, ca să nu existe discuții. Diferența dintre fondul de rulment și fondul de reparații e explicată în fond de rulment sau fond de reparații.
După vânzare: ce face cumpărătorul
- Notarul scrie în act că noul proprietar trebuie să prezinte președintelui asociației, în 10 zile lucrătoare, informațiile pentru calculul cotelor și datele lui de contact (art. 33 alin. 6).
- Vânzătorul predă cumpărătorului toate documentele care pot avea consecințe asupra drepturilor și obligațiilor legate de apartament, inclusiv certificatul energetic. Părțile declară asta în contract (art. 33 alin. 5). Despre certificat, vezi certificatul energetic explicat.
- Dacă apartamentul e închiriat, întreținerea rămâne, față de asociație, în sarcina proprietarului, care o recuperează de la chiriaș după contract (art. 33 alin. 7).
Lista de verificare pentru vânzător
- Stabilește data la notar.
- Plătește întreținerea la zi sau negociază cu cumpărătorul cum se preiau datoriile.
- Cere adeverința în scris, cu cel mult 30 de zile înainte de semnare.
- Verifică: număr, dată, valabilitate, sumele, două semnături sau motivul lipsei uneia, ștampilă.
- Stabiliți ce se întâmplă cu fondul de rulment.
- Pregătește documentele de predat: certificatul energetic, cartea tehnică dacă există, actele instalațiilor.
Lista completă a actelor pentru vânzare, pe etape, e în lista actelor pentru vânzare-cumpărare.
Întrebări frecvente
Cât e valabilă adeverința de la asociație pentru vânzare?
30 de zile calendaristice de la eliberare (Legea 196/2018, art. 33 alin. 2 lit. a).
În cât timp trebuie să-mi dea asociația adeverința?
În 3 zile lucrătoare de la primirea cererii (art. 33 alin. 8).
Cine semnează adeverința?
Administratorul și președintele asociației, olograf, cu ștampila asociației. Dacă unul lipsește, ajunge semnătura celuilalt, cu mențiunea motivului (art. 33 alin. 2 lit. a).
Pot vinde apartamentul dacă am datorii la întreținere?
Da, dacă cumpărătorul acceptă expres să preia toate datoriile, menționate în actul notarial (art. 33 alin. 2 lit. b). De obicei, datoriile se plătesc la notar, din preț.
Ce fac dacă blocul nu are asociație?
Dai o declarație pe propria răspundere, menționată în actul notarial, și prezinți ultima factură, de cel mult 2 luni, cu dovada plății (art. 33 alin. 2 lit. a).
Ce se întâmplă dacă notarul semnează fără adeverință?
Actul de vânzare poate fi anulat (art. 33 alin. 4). De aceea notarii o cer întotdeauna.
Surse
- Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, forma consolidată: art. 33 alin. (1)–(10) (dovada plății, adeverința, notarea datoriilor), art. 72 (fondul de rulment).
