Certificatul energetic explicat: clasa, consumul, CO2 și ce verifici

Pe scurt: certificatul de performanță energetică arată cât consumă o locuință ca să fie încălzită, răcită, aerisită, iluminată și să aibă apă caldă, calculat după o metodologie standard, nu după facturile proprietarului. Are patru indicatori (Legea 372/2005, art. 6): consumul de energie primară, clasa energetică (de la A+ la G), emisiile de CO₂ și energia din surse regenerabile. E valabil 10 ani, dar își pierde valabilitatea după o renovare majoră (art. 21). La vânzare sau închiriere e obligatoriu, iar indicatorii trebuie trecuți în anunț (art. 22 și 24).

Certificatul energetic e documentul pe care mulți îl comandă în ultima zi înainte de notar, doar pentru că „trebuie”, și pe care aproape nimeni nu-l citește. E păcat: e singurul document care îți spune, cu cifre comparabile, cât de scumpă va fi întreținerea unei locuințe. Mai jos îl iei pe bucăți, cu ce înseamnă fiecare indicator, cum compari două apartamente și ce obligații ai ca vânzător sau proprietar care închiriază.

Ce e și cine îl face

Certificatul îl elaborează și îl eliberează un auditor energetic pentru clădiri, persoană fizică atestată de Ministerul Dezvoltării, la cererea proprietarului sau a administratorului (Legea 372/2005, art. 3 pct. 23 și art. 21 alin. 2). Auditorul are un cod unic de înregistrare și ține un registru al certificatelor emise (art. 31).

Calculul se face după metodologia de calcul a performanței energetice (Mc 001-2022), pe baza geometriei locuinței, a pereților, ferestrelor, instalațiilor și a modului de încălzire. Nu contează cât a plătit proprietarul la gaz anul trecut, ci cât ar consuma locuința în condiții standard de utilizare. Așa poți compara corect două apartamente, indiferent de obiceiurile celor care au locuit în ele.

Cei patru indicatori, pe rând

Legea spune că performanța energetică „este exprimată, în principal, prin următorii indicatori de performanță: a) consumul total specific de energie primară; b) clasa energetică; c) indicele, respectiv clasa de emisii, echivalent CO₂; d) consum total specific de energie din surse regenerabile” (art. 6 alin. 1).

Indicatorul	Unitatea	Ce îți spune
Consumul total specific de energie primară	kWh/mp pe an	Câtă energie consumă locuința pe an, raportată la metrul pătrat, inclusiv pierderile de la producerea și transportul energiei. E cifra care decide clasa.
Clasa energetică	A+, A, B, C, D, E, F, G	Încadrarea consumului pe o scală. A+ e cea mai eficientă, G cea mai slabă.
Emisiile echivalent CO₂	kg CO₂/mp pe an, plus o clasă de emisii	Cât poluează locuința prin energia folosită. Depinde mult de sursa de căldură.
Energia din surse regenerabile	kWh/mp pe an	Cât din consum vine din surse regenerabile: panouri, pompe de căldură, biomasă.

De ce „energie primară” și nu energia de pe factură

Energia primară include și pierderile de pe drum: un kWh de curent de la priză a cerut mai mult de un kWh de combustibil la centrală. Legea spune că valoarea energiei primare „depinde de factorii de energie primară” stabiliți pentru fiecare tip de energie (art. 7 alin. 4). De aceea două apartamente cu aceeași izolație pot avea clase diferite dacă unul se încălzește cu termoficare și celălalt cu centrală pe gaz.

Cum compari două locuințe

Două apartamente de 2 camere, de 55 mp, în același cartier.

Apartamentul A: bloc din anii '80, reabilitat termic, centrală proprie, clasa C.
Apartamentul B: același tip de bloc, nereabilitat, ferestre vechi, clasa E.

La același preț, A va avea facturi de încălzire vizibil mai mici. Diferența de clasă e un argument concret de negociere. Dacă vrei să vezi cât te costă lunar locuirea, cu încălzirea pe orașul tău, folosește calculatorul „Cât costă lunar să locuiești”.

Trei lucruri de verificat pe certificat, dincolo de clasă:

Data eliberării. Dacă e emis înaintea unei renovări majore, nu mai descrie locuința de azi.
Datele de identificare. Adresa, suprafața și numărul cadastral trebuie să fie ale locuinței pe care o cumperi.
Recomandările auditorului. Multe certificate au o pagină cu măsuri de îmbunătățire: izolarea pereților, schimbarea ferestrelor, robinete termostatice. E o listă gratuită de lucrări de făcut după mutare.

Promovare gratuită Ai un imobil de vândut sau de închiriat? Promovează-l gratuit 14 zile Trimite linkul tău unic spre anuntat.ro prietenilor, pe WhatsApp sau pe rețelele sociale. Când îl deschid 20 de oameni, anunțul tău intră printre cele promovate. Vezi cum funcționează

Cât e valabil

Certificatul „este valabil 10 ani de la data eliberării înscrisă în certificat, cu excepția situației în care, pentru clădirea/unitatea de clădire la care există certificat în valabilitate, se efectuează lucrări de renovare majoră care modifică consumurile energetice ale acesteia” (art. 21 alin. 2). Un apartament care a primit termoizolație, ferestre noi și o centrală nouă are nevoie de un certificat nou, ca să arate clasa reală, de obicei mai bună.

Ce obligații ai la vânzare și la închiriere

Pentru locuințele care se vând sau se închiriază, Legea 372/2005 prevede (art. 22):

Înainte de contract, proprietarul pune la dispoziția cumpărătorului sau a chiriașului o copie a certificatului, ca acesta să afle performanța energetică a locuinței (alin. 1).
La vânzare, proprietarul predă certificatul, în original, noului proprietar (alin. 2).
La înregistrarea contractului de vânzare sau de închiriere, proprietarul depune o copie a certificatului la organul fiscal competent; originalul rămâne la proprietar (alin. 3).
Sancțiunea: contractele de vânzare încheiate fără ca cumpărătorul să fi primit copia certificatului înainte sunt „supuse nulității relative” (alin. 4). Cumpărătorul poate cere anularea.

Pentru proprietarii care închiriază, obligațiile sunt explicate și în generatorul de contract de închiriere și în articolul despre certificatul energetic în anunț.

Certificatul în anunț și amenda

Legea cere ca, în anunțurile de vânzare sau închiriere, proprietarul să precizeze „informații din certificat cu privire la indicatorii de performanță” (art. 24). Nerespectarea se amendează cu 5.000 – 7.500 de lei, inclusiv pentru agenții și agențiile de publicitate imobiliară (art. 36 alin. 1 lit. m și alin. 3 lit. a). Pe Anuntat.ro, formularul de anunț are câmpuri pentru clasă, consum, CO₂ și regenerabile; le completezi din certificat, iar ele apar pe pagina anunțului.

Ce locuințe nu au nevoie de certificat

Certificatul se face pentru clădirile și unitățile de clădire cu ocupare umană care se construiesc, se vând, se închiriază sau trec prin renovări majore: locuințe, birouri, spații comerciale și celelalte funcțiuni enumerate de lege (art. 21 alin. 1 și art. 7 alin. 1). Un teren fără construcții sau un garaj nu au nevoie de certificat.

Locuința nouă, cumpărată de la dezvoltator

La clădirile noi, certificatul îl face investitorul și îl prezintă comisiei de recepție la terminarea lucrărilor. Se anexează la procesul-verbal de recepție și intră în cartea tehnică a construcției (Legea 372/2005, art. 23 alin. 1). Legea e foarte strictă aici: procesul-verbal de recepție „neînsoțit de copia de pe certificat este nul de drept” (art. 23 alin. 2).

Dacă cumperi un apartament înainte de recepție, „din plan” sau în construcție, dezvoltatorul îți pune la dispoziție informațiile despre performanța energetică sub forma unui certificat fără cod unic de identificare. Certificatul definitiv, înregistrat, se face la recepție (art. 23 alin. 3). Cere-l, alături de procesul-verbal de recepție, înainte de contractul final. Ce faci dacă dezvoltatorul întârzie cu actele e explicat în dezvoltatorul care întârzie predarea.

Cum îmbunătățești clasa

Recomandările din certificat sunt punctul de plecare. Lucrările care schimbă de obicei cel mai mult consumul sunt izolarea anvelopei, înlocuirea ferestrelor și o sursă de căldură mai eficientă. Pentru unele dintre ele există sau au existat programe de finanțare de la stat; situația lor la zi e în ghidul banilor de la stat pentru casă. După o renovare majoră, cere un certificat nou: clasa mai bună contează la vânzare și la închiriere.

Cum îl obții

Cauți un auditor energetic atestat. Lista auditorilor atestați e publică; o găsești și în directorul specialiștilor imobiliari.
Pregătești actele: releveul sau planul locuinței, extrasul de carte funciară, informații despre instalații și eventualele lucrări de renovare.
Auditorul vine la fața locului, face măsurătorile și calculul.
Primești certificatul, cu codul de înregistrare și recomandările.

Întrebări frecvente

Ce înseamnă kWh/mp pe an în certificatul energetic?

E consumul total specific de energie primară: câtă energie consumă locuința într-un an, raportat la metrul pătrat, calculat după metodologia standard (Legea 372/2005, art. 6). Pe baza lui se stabilește clasa energetică.

Cât e valabil certificatul energetic?

10 ani de la emitere, dacă locuința nu trece printr-o renovare majoră care îi schimbă consumul (art. 21 alin. 2).

E obligatoriu certificatul energetic la vânzarea unui apartament?

Da. Cumpărătorul trebuie să primească o copie înainte de contract, iar la semnare primește originalul; altfel contractul poate fi anulat la cererea lui (art. 22).

Trebuie certificat energetic pentru închiriere?

Da. Chiriașul primește o copie înainte de contract, iar proprietarul depune o copie la organul fiscal la înregistrarea contractului (art. 22 alin. 1 și 3).

Ce amendă e dacă nu trec clasa energetică în anunț?

Între 5.000 și 7.500 de lei, pentru proprietar sau agenție (art. 36 alin. 1 lit. m și alin. 3 lit. a). Constatarea o face Inspectoratul de Stat în Construcții.

Clasa energetică e aceeași cu ce plătesc la întreținere?

Nu neapărat. Certificatul calculează un consum standard, nu factura ta. E util ca să compari locuințe între ele, nu ca să-ți prezică exact facturile.

Surse

Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, republicată, forma consolidată: art. 3 pct. 23 (auditorul energetic), art. 6 (indicatorii), art. 7 (funcțiunile și energia primară), art. 21 (elaborarea și valabilitatea), art. 22 (vânzarea și închirierea), art. 23 (clădirile noi), art. 24 (anunțurile), art. 31 (registrul auditorilor), art. 36 (contravenții).