Cadastru sau intabulare: ce e fiecare, cât costă și de care ai nevoie
Pe scurt: cadastrul răspunde la întrebarea „ce și unde”: imobilul e măsurat, descris și primește un număr cadastral (Legea nr. 7/1996, art. 1 alin. 2). Intabularea răspunde la întrebarea „al cui”: dreptul tău de proprietate e înscris în cartea funciară (Codul civil, art. 881). Nu sunt variante între care alegi, ci doi pași legați. Fără număr cadastral și carte funciară, notarul nu poate autentifica vânzarea (Legea nr. 7/1996, art. 36). Prima înregistrare la OCPI e gratuită din aprilie 2025. Intabularea unui act de vânzare costă 0,15% din valoarea din act pentru o persoană fizică.
Doamna Elena are o casă în Bragadiru, cumpărată în 1998 cu un contract autentic. Fiul ei vrea să o vândă și află de la notar că „nu are cadastru și intabulare”. Ea are totuși contractul de la notar. Cum adică nu e intabulată? Răspunsul ține de istorie. În anii '90, actele se treceau în registrele de transcripțiuni ale judecătoriei. Imobilul nu era măsurat cu coordonate și nu avea carte funciară electronică. Ca să fie vândută azi, casa trebuie mai întâi măsurată, înregistrată la oficiul de cadastru și înscrisă pe numele ei în cartea funciară. Sunt doi pași diferiți, făcuți de obicei împreună.
Diferența, într-un tabel
| Cadastru | Intabulare | |
|---|---|---|
| Ce înseamnă | Identificarea, măsurarea și descrierea imobilului, cu reprezentarea lui pe planul cadastral | Înscrierea dreptului de proprietate (sau a altui drept real) în cartea funciară |
| Rezultatul | Număr cadastral, plan cu coordonate, suprafața măsurată | Numele tău în partea a II-a a cărții funciare |
| Cine lucrează | O persoană fizică sau juridică autorizată de ANCPI, plus recepția la OCPI | Registratorul de la biroul de carte funciară, pe baza actului de proprietate |
| Pe ce acte | Măsurători în teren, actele de proprietate, planuri vechi | Contract autentic, certificat de moștenitor, hotărâre definitivă sau act administrativ (Codul civil, art. 888) |
| Tarif OCPI | 0 lei la prima înregistrare (Ordinul ANCPI nr. 16/2019, art. 8) | 0,15% din valoarea din act, persoane fizice (cod 2.3.2); 0,5% persoane juridice |
| Termen OCPI | 15 zile lucrătoare pentru recepție și deschiderea cărții funciare | 7 zile lucrătoare; 2 în regim de urgență |
Tarife din Ordinul ANCPI nr. 16/2019, forma consolidată la 8 martie 2026; termene din Ordinul ANCPI nr. 1.622/2025. Plata persoanei autorizate care face măsurătorile nu e reglementată și se negociază.
Și servituțile ajung în cartea funciară. Dacă terenul pe care îl cumperi are un drum de servitute, verificările sunt în ghidul pentru vânzarea unui teren cu servitute.
Ce înseamnă „a face cadastrul”
Legea definește cadastrul ca sistemul care realizează „identificarea, măsurarea, descrierea și înregistrarea imobilelor în documentele cadastrale și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale” (Legea nr. 7/1996, art. 1 alin. 2). În limbaj de zi cu zi, „fac cadastrul” înseamnă trei lucruri:
- angajezi o persoană autorizată de ANCPI, inginer sau firmă de cadastru, care măsoară terenul și construcțiile cu aparatură GNSS și întocmește documentația cadastrală;
- documentația se depune la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară (OCPI), unde inspectorul o verifică și o recepționează;
- imobilul primește un număr cadastral și se deschide cartea funciară, în care se înscrie și proprietarul, pe baza actului lui.
Pasul 3 e motivul pentru care oamenii spun „cadastru și intabulare” dintr-o suflare. La prima înregistrare, OCPI face recepția cadastrală și deschide cartea funciară într-o singură cerere (codul 2.1.1). Din 7 aprilie 2025, acest serviciu nu mai are tarif la OCPI (Ordinul ANCPI nr. 16/2019, art. 8 alin. 1 lit. a, modificat prin Ordinul nr. 441/2025). Plătești doar persoana autorizată pentru măsurători și documentație.
Cât costă topograful? Prețul nu e stabilit de lege și variază mult după suprafață, numărul de construcții, cât de clare sunt actele și cât de departe e terenul. O casă cu teren într-un oraș costă altfel decât o parcelă de 5 hectare cu vecini în litigiu. Cere oferte scrise de la două sau trei persoane autorizate, din lista publică a ANCPI, și întreabă ce intră în preț: deplasarea, extrasele, depunerea la OCPI, eventualele completări cerute de inspector.
Ce înseamnă intabularea
Codul civil împarte înscrierile din cartea funciară în trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie și notarea (art. 881 alin. 1). Intabularea e înscrierea definitivă a unui drept real: proprietatea, uzufructul, servitutea, ipoteca. Ea se face pe baza unui înscris autentic notarial, a unei hotărâri judecătorești definitive, a unui certificat de moștenitor sau a unui act administrativ, când legea o permite (art. 888).
Când cumperi un apartament care are deja carte funciară, nu mai e nevoie de cadastru. Notarul trimite contractul la OCPI în aceeași zi sau a doua zi lucrătoare (Legea nr. 7/1996, art. 35 alin. 1). Tu plătești, prin notar, tariful de intabulare. După 7 zile lucrătoare, numele tău apare în cartea funciară.
| Valoarea din act | Intabulare, persoană fizică (0,15%) | Cu urgență (tarif suplimentar de 4 ori) |
|---|---|---|
| 250.000 lei | 375 lei | 375 + 1.500 = 1.875 lei |
| 400.000 lei | 600 lei | 600 + 2.400 = 3.000 lei |
| 750.000 lei | 1.125 lei | 1.125 + 4.500 = 5.625 lei |
| 1.000.000 lei | 1.500 lei | 1.500 + 5.000 = 6.500 lei (plafonul de 5.000 lei) |
Urgența presupune tariful normal plus un tarif suplimentar de 4 ori tariful normal, dar nu mai mult de 5.000 de lei pe serviciu (Ordinul ANCPI nr. 16/2019, art. 4 alin. 3). Calcul anuntat.ro.
Tariful de intabulare apare în costurile de la notar alături de onorariu, TVA și impozitul vânzătorului. Totalul pentru tranzacția ta îl vezi în calculatorul taxelor notariale.
De ce contează intabularea
Codul civil spune că drepturile reale asupra imobilelor din cartea funciară se dobândesc „numai prin înscrierea lor în cartea funciară” (art. 885 alin. 1). Regula are însă o amânare importantă. Se aplică doar după finalizarea cadastrului pe întreaga unitate administrativ-teritorială. Până atunci, înscrierea se face în scop de opozabilitate față de terți (Legea nr. 71/2011, art. 56). Pe înțelesul tuturor: în majoritatea localităților, devii proprietar la semnarea contractului autentic, iar intabularea te protejează față de ceilalți.
Protecția e reală. Dacă un vânzător rău-intenționat vinde aceeași casă de două ori, câștigă cel care și-a înscris primul dreptul, indiferent de data contractului (Codul civil, art. 891). Dreptul înscris se prezumă că există (art. 900). Iar o bancă nu-ți va da credit pe un imobil neintabulat, pentru că ipoteca ei trebuie să stea în aceeași carte funciară.
Când ai nevoie de amândouă și când de una singură
| Situația ta | Cadastru | Intabulare |
|---|---|---|
| Cumperi un apartament cu carte funciară | Nu | Da, o cere notarul din oficiu |
| Ai casă sau teren cu acte vechi, fără carte funciară | Da | Da, la aceeași cerere |
| Ai construit o casă pe un teren intabulat | Da, pentru construcție | Da: înscrierea construcției, cu certificatul de atestare și procesul-verbal de recepție (Legea nr. 7/1996, art. 37) |
| Moștenești o casă intabulată pe numele părinților | Nu | Da, pe baza certificatului de moștenitor |
| Împarți un teren în loturi | Da: dezlipire (recepția și înscrierea, câte 60 de lei pe fiecare lot rezultat) | Da, pentru fiecare lot vândut |
| Localitatea ta e în cadastrul sistematic | Îl face statul, gratuit | Din oficiu, gratuit |
Notarul nu poate autentifica vânzarea, donația sau ipoteca unui imobil care nu e înscris în cartea funciară. Excepțiile sunt puține: moștenirea, accesiunea naturală, vânzarea silită, exproprierea și partajul fără dezlipire (Legea nr. 7/1996, art. 36 alin. 1; Codul civil, art. 887). Deci, dacă vrei să vinzi o casă fără carte funciară, primul pas e cadastrul, nu agenția.
Pentru casele vechi construite fără autorizație, legea lasă o portiță. Construcțiile ridicate înainte de 1 august 2001 se pot intabula pe baza certificatului de atestare fiscală de la primărie, cu documentația cadastrală, fără autorizație de construire (Legea nr. 7/1996, art. 37 alin. 2). Pentru cele mai noi e nevoie de autorizație și de procesul-verbal de recepție.
Cadastrul sistematic: dacă vine statul, mai plătești?
ANCPI derulează Programul național de cadastru și carte funciară, în care imobilele dintr-o localitate sunt măsurate și intabulate din oficiu, fără costuri pentru proprietari. La 30 septembrie 2026, lucrările erau finalizate în 509 din cele 3.181 de unități administrativ-teritoriale și în curs în alte 2.584, potrivit comunicatului ANCPI din 14 octombrie 2026. Dacă localitatea ta e în lucru și nu ai o vânzare urgentă, poate merită să aștepți. Dacă vrei să vinzi acum, aștepți luni sau ani. Comparația pe larg e în cadastru sistematic sau pe banii tăi.
Dacă terenul nu are deloc acte sau ai doar un titlu de proprietate de la fondul funciar, situația e alta. Instrumentul teren fără acte: cum îl intabulezi îți arată drumul pe cazul tău. Diferența dintre un titlu de proprietate și o carte funciară e explicată în titlu de proprietate sau intabulare.
Înainte de orice avans, cere extrasul de carte funciară al imobilului pe care îl cumperi. Verifică trei lucruri: vânzătorul e cel înscris în partea a II-a, suprafața din partea I se potrivește cu ce ți se arată, iar în partea a III-a nu sunt ipoteci, sechestre sau litigii nenotificate. Diferența dintre extrasul pentru informare și cel pentru autentificare e în extras CF pentru informare sau pentru autentificare.
Întrebări frecvente
Care e diferența dintre cadastru și intabulare?
Cadastrul identifică și măsoară imobilul și îi dă un număr cadastral. Intabularea înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară, pe numele tău. La prima înregistrare se fac împreună, într-o singură cerere la OCPI.
Cât costă intabularea unui apartament cumpărat?
0,15% din valoarea din contract, pentru o persoană fizică (Ordinul ANCPI nr. 16/2019, codul 2.3.2). La 400.000 de lei, 600 de lei. Se plătește prin notar.
Cât costă cadastrul la OCPI?
Prima înregistrare, cu recepția și deschiderea cărții funciare, e scutită de tarif din 7 aprilie 2025 (Ordinul ANCPI nr. 16/2019, art. 8 alin. 1 lit. a). Plătești doar persoana autorizată care face măsurătorile și documentația, la prețul negociat cu ea.
Pot vinde o casă fără cadastru și intabulare?
Nu prin act notarial, cu excepțiile limitate de lege, cum ar fi moștenirea sau partajul fără dezlipire (Legea nr. 7/1996, art. 36). Mai întâi faci cadastrul și înscrierea în cartea funciară, apoi vinzi.
În cât timp se face intabularea?
În 7 zile lucrătoare de la depunerea cererii, sau în 2 zile lucrătoare în regim de urgență, cu tarif suplimentar (Ordinul ANCPI nr. 1.622/2025). Prima înregistrare cu cadastru durează 15 zile lucrătoare.
Dacă am contract de la notar din anii '90, sunt proprietar?
Da, contractul autentic valid te face proprietar. Ca să vinzi, să ipotechezi sau să te protejezi față de terți, ai însă nevoie de cadastru și de înscrierea în cartea funciară.
Surse
- Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996: art. 1 (definiții), art. 35 (cererea notarului), art. 36 (actele doar pentru imobile înscrise), art. 37 (construcțiile).
- Codul civil: art. 881 (felurile înscrierilor), art. 885, 887, 888, 891, 900.
- Legea nr. 71/2011, art. 56 (efectul înscrierii până la finalizarea cadastrului).
- Ordinul ANCPI nr. 16/2019 privind tarifele, forma consolidată la 8 martie 2026: art. 4 alin. (3), art. 8 alin. (1), codurile 2.1.1, 2.2.1–2.2.2, 2.3.1–2.3.2.
- Ordinul ANCPI nr. 1.622/2025 privind termenele de eliberare.
- ANCPI, comunicatul din 14 octombrie 2026 privind stadiul Programului național de cadastru și carte funciară.
