Intabulare sau înscriere provizorie: ce scrie în extrasul CF și ce înseamnă pentru tine
Pe scurt: în cartea funciară există trei feluri de înscrieri: intabularea, înscrierea provizorie și notarea (Codul civil, art. 881). Intabularea e definitivă. Înscrierea provizorie îți dă dreptul de la data cererii, dar numai „sub condiția și în măsura justificării ei” (art. 899). Cel mai des o întâlnești la apartamentele cumpărate pe plan, la drepturile afectate de o condiție și la hotărârile care nu sunt încă definitive (art. 898). Devine definitivă prin justificare. Dacă nu se justifică, poate fi radiată. Justificarea costă 60 de lei la OCPI.
Andrei a cumpărat în 2025 un apartament într-un bloc care încă se construia, cu contract de vânzare autentic. După câteva luni a cerut un extras de carte funciară și a văzut lângă numele lui: „înscriere provizorie”. S-a speriat. Oare nu e proprietar? Este, dar dreptul lui depinde de un lucru care nu s-a întâmplat încă: blocul trebuie terminat, recepționat și înscris în cartea funciară. Până atunci, înscrierea provizorie îi păstrează locul la coadă, iar locul ăsta valorează mult.
Cele trei înscrieri, pe scurt
| Intabulare | Înscriere provizorie | Notare | |
|---|---|---|---|
| Ce înscrie | Un drept real: proprietate, uzufruct, servitute, ipotecă | Tot un drept real, dar care depinde de o condiție sau de o justificare | Alte drepturi, fapte sau raporturi: antecontract, litigiu, sechestru, închiriere |
| Efectul | Dreptul e dobândit, modificat sau stins definitiv | Dreptul e dobândit de la data cererii, sub condiția justificării (art. 899 alin. 1) | Face faptul opozabil terților (art. 902) |
| Când se face | Pe baza actului autentic, a hotărârii definitive, a certificatului de moștenitor | Doar în cazurile prevăzute de lege (art. 881 alin. 3, art. 898) | Doar în cazurile prevăzute de lege |
| Tarif OCPI, persoană fizică | 0,15% din valoarea din act | Calculat la fel ca intabularea; justificarea, 60 de lei | 75 de lei pe operațiune |
Tarifele din Ordinul ANCPI nr. 16/2019, forma consolidată la 8 martie 2026: codurile 2.3.2 și 2.4.1 și nota privind înscrierea provizorie.
Tot prin cartea funciară se scoate și o servitute care nu mai e folosită. Cauzele și pașii sunt în stingerea servituții de trecere.
Când primești o înscriere provizorie în loc de intabulare
Art. 898 din Codul civil enumeră cazurile, „în afara altor cazuri prevăzute de lege”:
- Dreptul e afectat de o condiție suspensivă sau rezolutorie, ori privește o construcție viitoare. Aici intră apartamentele vândute pe plan și ipotecile băncii pe o construcție care încă nu există.
- Dreptul vine dintr-o hotărâre judecătorească care nu e încă definitivă. Ai câștigat la fond, dar partea adversă a făcut apel.
- Debitorul a consemnat banii pentru care era înscrisă o ipotecă. Radierea ipotecii e provizorie până se validează plata.
- Dobândești un drept care era el însuși înscris provizoriu. Dacă vânzătorul tău avea doar înscriere provizorie, și tu primești tot una.
- Ambele părți consimt doar la o înscriere provizorie.
Cel mai des întâlnit în practică e primul caz. Codul civil spune că, la vânzarea unui bun viitor, cumpărătorul devine proprietar când bunul se realizează. La construcții, se aplică regulile de carte funciară (art. 1.658 alin. 1). Contractul de vânzare pentru un apartament din bloc neterminat se înscrie provizoriu. Devine definitiv după ce construcția e terminată, recepționată și înscrisă cu actele cerute de lege: certificatul de atestare de la primărie și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (Legea nr. 7/1996, art. 37 alin. 1).
Exemplul lui Andrei: contractul de vânzare pentru un apartament de 390.000 de lei a fost înscris provizoriu în 2025. Tariful a fost calculat ca la intabulare: 0,15% × 390.000 = 585 de lei. În 2026, după ce dezvoltatorul a înscris blocul și a deschis cărțile funciare individuale, s-a cerut justificarea înscrierii, cu un tarif fix de 60 de lei. Din acel moment, extrasul arată intabulare.
De ce contează data cererii
Înscrierea provizorie produce efecte „de la data înregistrării cererii” (art. 899 alin. 1). Dacă dezvoltatorul ar încerca să vândă același apartament altcuiva după cererea lui Andrei, cel de-al doilea cumpărător ar veni după el în cartea funciară. Între doi dobânditori de la același vânzător, câștigă cel care și-a înscris primul dreptul, indiferent de data contractului (art. 891). Înscrierea provizorie e deci o protecție, nu o problemă.
Justificarea are efect și asupra înscrierilor care depind de ea. Ipoteca băncii, înscrisă provizoriu pe același apartament, devine definitivă odată cu dreptul tău (art. 899 alin. 4). Invers, dacă înscrierea provizorie nu se justifică, cel interesat poate cere radierea ei și a tuturor înscrierilor care depindeau de ea.
Cum se justifică o înscriere provizorie
Legea dă două căi (art. 899 alin. 2):
- Consimțământul celui împotriva căruia s-a făcut înscrierea, dat în formă autentică, la notar. De exemplu, vânzătorul declară că s-a îndeplinit condiția.
- O hotărâre judecătorească definitivă, printr-o acțiune în justificare tabulară, dacă celălalt refuză.
Pentru construcțiile viitoare, justificarea se face după ce construcția e înscrisă, cu documentele prevăzute de lege. În practică, la blocurile noi, dezvoltatorul și notarul coordonează pașii, iar cumpărătorii primesc la final extrase cu intabulare. Dacă au trecut luni de la recepția blocului și extrasul tău arată tot înscriere provizorie, întreabă notarul care a autentificat contractul ce documente lipsesc.
Situații tipice și ce faci
| Ce vezi în extras | Ce înseamnă | Ce faci |
|---|---|---|
| Înscriere provizorie pe numele tău, bloc în construcție | Dreptul tău e protejat, dar așteaptă finalizarea construcției | Urmărești recepția și înscrierea blocului; ceri justificarea |
| Înscriere provizorie pe numele vânzătorului, la un apartament pe care vrei să-l cumperi | Și tu vei primi doar înscriere provizorie (art. 898 pct. 4) | Afli de ce: hotărâre nedefinitivă, condiție, construcție neterminată. Cere notarului o opinie înainte de avans |
| Ipotecă înscrisă provizoriu pe o construcție viitoare | Garanția băncii pe un apartament care încă nu e gata | Normal la creditele pentru apartamente noi. Devine definitivă cu dreptul tău |
| Notare de antecontract | Cineva are o promisiune de cumpărare pe acel imobil | Nu dai avans până nu se clarifică. Detalii în antecontract sau promisiune de vânzare |
| Notare de litigiu | Există un proces privind imobilul (art. 902 alin. 2 pct. 19) | Ceri copia acțiunii și sfat juridic; cine cumpără după notare preia riscul |
Vânzarea în rate cu rezerva proprietății
Un caz pe care mulți îl confundă cu înscrierea provizorie: vânzarea cu plata în rate, la care vânzătorul își păstrează proprietatea până la ultima rată. Aici cumpărătorul devine proprietar la plata ultimei rate (Codul civil, art. 1.755). Rezerva dreptului de proprietate se notează în cartea funciară (art. 902 alin. 2 pct. 9). Cumpărătorul e protejat prin notare, iar după plata integrală se intabulează. Diferențele față de un credit bancar sunt în vânzare în rate sau credit, iar contractul îl pregătești cu ghidul vânzării în rate la proprietar.
Notarea intenției de a vinde: o rezervare de 3 luni
Mai există un instrument puțin folosit. Proprietarul poate cere notarea intenției de a vinde sau de a ipoteca în favoarea unei anumite persoane. Dacă vânzarea se face în 3 luni de la notare, dreptul cumpărătorului ia rangul notării (Codul civil, art. 904). După 3 luni, notarea își pierde efectul (art. 905). E util când ai convenit vânzarea, dar mai aștepți aprobarea creditului și vrei ca nimeni să nu-ți ia locul între timp.
Cum citești restul extrasului, partea cu sarcinile și ce verifici înainte de avans, găsești în extras CF pentru informare sau pentru autentificare. Diferența dintre cadastru și intabulare, cu tarifele, e în cadastru sau intabulare. Termenii juridici îi găsești explicați cu citatul din lege în dicționarul imobiliar.
Întrebări frecvente
Ce înseamnă înscriere provizorie în cartea funciară?
E o înscriere a unui drept real care produce efecte de la data cererii, dar numai dacă și în măsura în care e justificată ulterior (Codul civil, art. 899 alin. 1). Se face doar în cazurile prevăzute de lege, de exemplu pentru o construcție viitoare.
Sunt proprietar dacă am doar înscriere provizorie?
Dreptul tău e recunoscut și protejat de la data cererii, sub condiția justificării. La un apartament în construcție, devii proprietar deplin când construcția e realizată și înscrisă, potrivit regulilor de carte funciară (art. 1.658 și 899).
Cum se transformă înscrierea provizorie în intabulare?
Prin justificare: cu consimțământul autentic al celui împotriva căruia s-a făcut înscrierea sau printr-o hotărâre judecătorească definitivă (art. 899 alin. 2). La construcții viitoare, după înscrierea construcției cu actele cerute de lege.
Cât costă justificarea înscrierii provizorii?
Un tarif fix de 60 de lei la OCPI (Ordinul ANCPI nr. 16/2019). Înscrierea provizorie însăși se taxează ca intabularea: 0,15% din valoarea din act pentru o persoană fizică.
Pot cumpăra un apartament care e înscris provizoriu pe numele vânzătorului?
Poți, dar vei primi și tu tot o înscriere provizorie (art. 898 pct. 4). Află de ce e provizorie înscrierea vânzătorului și discută cu notarul înainte să plătești avansul.
Care e diferența dintre notare și înscriere provizorie?
Înscrierea provizorie privește un drept real, cum ar fi proprietatea sau ipoteca. Notarea face opozabile alte drepturi, fapte sau raporturi juridice: un antecontract, un litigiu, un sechestru (art. 881 alin. 2 și art. 902).
Surse
- Codul civil: art. 881 (felurile înscrierilor), 891, 898 (cazurile înscrierii provizorii), 899 (efectele și justificarea), 902 (notarea), 904–905 (intenția de a înstrăina), 1.658 (vânzarea bunului viitor), 1.755 (rezerva proprietății).
- Legea nr. 7/1996, art. 37 (înscrierea construcțiilor).
- Ordinul ANCPI nr. 16/2019 privind tarifele, forma consolidată la 8 martie 2026.
